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Keine Bauabnahme wegen fehlendem Stellplatz - Bauaufsicht sitzt den Fall aus


06.02.2007 14:30 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Guten Tag,

nachstehend ein Sachverhalt, der mich schon seit Längerem plagt und für den ich nunmehr dringend Lösungsansätze benötige:

Im September 2003 habe ich eine Eigentumswohnung gekauft, ohne den angebotenen Stellplatz, da ich zu der Zeit kein Auto hatte.

Zu dem entsprechenden Bauabschnitt existiert eine Stellplatzauflage: 4 Stellplätze für 4 ETW, da ein Nachbar jedoch eine ganze Doppelgarage kaufte, wäre das grundsätzlich auch kein Problem gewesen. Leider nutzt der Betreffende die Doppelgarage nicht als 2 Stellplätze sondern als Abstellraum, damit gibt es zu wenige Stellplätze für die Wohnungsanzahl.

Mitte 2004 beziehen wir die fertiggestellte Wohnung, beseitigen Mängel etc und wollen Anfang 2005 ganz unschuldig die städtische Endabnahme veranlassen.

Mitte 2005 schreibt uns nun die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde, dass die Abnahme nicht erfolgen wird, solange nicht eine ausreichende Zahl von Stellplätzen für den Bauabschnitt nachgewiesen ist. Auf telephonische Nachfrage -daher leider nicht beweiskräftig- teilte mir die Sachbearbeiterin mit, dass sie keinesfalls eine Stellplatzabgabe akzeptieren werde, auch nicht das Anmieten/Kaufen eines Stellplatzes in der Nachbarschaft o.ä., Ordnungsmassnahmen wolle sie aber auch nicht ergreifen, weil sie darauf baue, dass der Leidensdruck bei den Käufern schon steigen werde, zB wenn eine Wohnung verkauft werden solle.

Der Doppelgaragenbesitzer hat keinen Handlungsdruck, er sagt, dass er "mit seiner Garage tun kann, was er will und die Stadt ihn schon nicht aus der Wohnung werfen werde - und wenn, kann er ja immer noch handeln".

Ich aber möchte, nein, müßte die Wohnung nun kurzfristig verkaufen und eine von der Stadt nicht abgenommene Wohnung ist nicht sinnvoll verkaufbar. So bin ich gefangen zwischen dem untätigen Nachbarn und einer untätigen Bauaufsichtsbehörde, die die Angelegenheit aussitzt, statt geltendes Baurecht *durchzusetzen*.

Eine Eingabe bei der oberen Bauaufsichtsbehörde ergab ausser einer Empfangsbestätigung - nichts.

Nun vermute ich, dass ich meinem Nachbarn die Art der Garagennutzung nicht "vorschreiben" kann, aber wäre die untere Bauaufsichtsbehörde nicht in der Pflicht, das geltende Baurecht durchzusetzen, beispielsweise durch den Erlass von Ordnungsgeldern oder anderen Zwangsmassnahmen?

Und wenn ja, welche Schritte kann ich einleiten, um die Bauaufsichtsbehörde dazu zu bringen und mit welchem Zeithorizont muss ich im schlechtesten Fall für eine Lösung rechnen?

Für Antwort danke ich schon vorab!

Freundliche Grüße
Kenny

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Sehr geehrter Ratsuchender,


bezüglich der Garagennutzung ist die Sache nicht so einfach, wie es der Miteigentümer meint. Nach der Garagen-Verordnung in Verbindung mit den örtlichen Brandschutzbestimmungen kann die Garage nicht so einfach zweckentfremdet werden.

Dieses wird sicherlich auch in der Teilungserklärung sinngemäß vorgeschrieben sein, so dass die Verwaltung auch entsprechend dann nach Beschluss auch gegen den Miteigentümer vorgehen könnte. Dieses hätte dann wieder zur Folge, dass dann die notwendige Anzahl der Stellplätze vorhanden ist.

Daher sollten Sie schnell mit der Verwaltung Kontakt aufnehmen, um insoweit entsprechende Schritte einzuleiten.



Die Verwaltung sollte dann auch gegenüber der Baubehörde tätig werden. Denn das "Aussitzen" ist so nicht zulässig:

Hier sollte die Behörde mit einer Frist von zwei Wochen angeschrieben und zur Abnahme aufgefordert werden.

Deutlich gemacht werden sollte auch, dass im Falle des Fristablaufes ansonsten über der Verwaltung eine sogenannte Untätigkeitsklage erhoben wird, was regelmäßig nach drei Monaten der Untätigkeit zulässig wäre (wobei einige Verwaltungsgreichte in Bausachen aber auch sechs Monate für erforderlich halten).

Und diese Klage, verbunden mit einem gesonderten Eilantrag sollte dann auch erhoben werden.

Den zeitlichen Rahmen im Vorfeld abzustecken, ist schwierig und bei vorsichtiger Schätzung mit sechs bis neun Monaten anzunehmen.


Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 06.02.2007 | 15:28

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für die schnelle und informative Antwort.

Einige wenige Punkte sind mir jedoch noch unklar:

1a.) Wenn ich nun die Stadt auffordere, umgehend eine Bauabnahme durchzuführen, könnte man mir dieses Ansinnen verweigern mit dem Hinweis darauf, dass der fehlende Stellplatz nun einmal eh nicht vorhanden sind. Was entgegne ich dem? Kann ich eine Bauabnahme einfordern, obwohl eigentlich sonnenklar ist, dass dieser Mangel besteht?

1b.) Man wird bei der Abnahme ja unweigerlich feststellen, dass ein Stellplatz fehlt und uns die Abnahme nicht erteilen.

Was dann? Wird die Stadt uns lediglich sagen: "Kommen Sie wieder, wenn Sie einen Stellplatz haben" oder darf ich dann damit rechnen, dass wir ab dann rechtlich verbindlich unter Androhung von Ordnungsmassnahmen aufgefordert werden, "innerhalb von x Wochen den Stellplatz beizubringen"? Letzteres wäre ja in meinem Sinne.

2.) Wer ist "die Verwaltung", auf die Sie sich beziehen? Also: An wen wende ich mich, um mich über die Untätigkeit der unteren Bauaufsichtsbehörde zu beschweren und gegen wen würde ich genau die Untätigkeitsklage erheben? Die betreffende Stadt D.?

3.) Wie hoch sind die -erstinstanzlichen- Kosten im Erfolgs- bzw Misserfolgsfall anzusetzen, wenn die Stadt die Angelegenheit weiterhin ausschliesst und ich den Weg einer Untätigkeitsklage gehen muss? Die Frage ist für mich relevant, da meine Rechtsschutzversicherung baurechtliche Fragen leider komplett ausschliesst.

Freundliche Grüße
Kenny

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.02.2007 | 17:13

Sehr geehrter Ratsuchender,


der Stellplaz ist ja vorhanden, wird aber vom Mitarbeiter zweckentfremdet. Diese Zweckentfremdung ändert aber nichts an der Tatsache, dass eine genügende Anzahl von Stellplätzen nach ihrer Darstellung vorhanden ist. Schlimmstenfalls muss die Baubehörde, ebenso wie die Brandschutzbehörde auf Einhaltung der zulässigen Nutzung (= Stellplatz) drängen und gegen dem Miteigentümer vorgehen.


Mit Verwaltung meinte ich den Hausverwalter der von der Eigentümergemeinschaft zu wählen ist und diese zu vertreten hat. Schauen Sie sich dazu die Teilungserklärung an - auch hier müsste dann ggfs. noch ein Verwalter berufen werden oder die Gemeinschaft vertritt sich selbst (§ 21 WEG, nachzulesen über unsere Homepage).

Die Kosten liegen, je nach Instanzenzug zwischen 700,00 und 1.000,00 EUR.


Insgesamt würde es sich hier anbieten, einen Kollegen vor Ort aufzusuchen, damit dieser die Baupläne, Teilungserklärungen pp. prüfen und dann entsprechende Schritte einleiten kann.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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