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Kein Zugang zum Fahrstuhl, dennoch 100%ige Beteiligung? Treppenhausreinigung??


| 26.02.2007 20:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sabine Reeder



Sehr geehrte Damen,
Sehr geehrte Herren,

seit einiger Zeit (Ende 2004) sind wir Eigentümer einer Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses. Dieses Haus hat 3 Eingänge. 2 Eingänge (jeweils einer an den Außenseiten) führen direkt in die jeweiligen Wohnungen der Eigentümer, es gibt dort kein Treppenhaus. Der dritte Eingang (Treppenhaus) ist mittig am Hause angebracht und führt zu den restlichen acht Wohnungseigentümern.
Über den dritten Eingang, ich nenne ihn den Haupteingang, ist der Fahrstuhl zu erreichen. Dieser führt in einen Keller und in die Tiefgarage. Dieser Fahrstuhl hat keine Verbindung zu unserer Wohnung. Wir sind an diesem Treppenhaus mit unserer Wohnungstür nicht angeschlossen.
(grobe Skizze habe ich hier erstellt: http://www.hellalive.de/skizze.doc)

Unsere Wohnung ist direkt von der Strasse erreichbar. Um zu unserem Auto zu kommen würden wir einen Umweg machen, wenn wir über den Haupteingang gehen würden, also gehen wir direkt in die Tiefgarage, da die Tiefgaragen-Einfahrt direkt neben unserem Wohnungseingang ist. Wir haben keinen eigenen Keller. Wir müssten nur in die Kellerräume um an den Stromzähler zu kommen. Die Heizung wird über Funk abgelesen. Die Waschküche wird nicht genutzt, was nachweislich an den Wasseruhren zu erkennen ist. Selbst wenn, wäre der Weg über die Tiefgarage der sinnigste Weg. (TG und Keller sind verbunden)

In die Kellerräume mussten wir auch nur zum Abzählen der Stromzähler und einmal um einen Heizungsmonteur zur Wartung rein zu lassen, was wiederum auch über die TG einfacher zu erreichen ist.

Durch einen Wohnungsverwalterwechsel sind auch dieses Jahr erst die ersten Abbrechungen erstellt worden für das Jahr 2005, unser erstes Zahljahr.

Wie in der Teilungserklärung festgeschrieben, sollen wir die Kosten für die Fahrstuhlwartung, Betriebskosten und Treppenhausreinigung gemäß unserer Quadratmeterzahl mit bezahlen.
Nebenbei haben wir auch noch die grösste Wohnung des Gesamtkomplexes gekauft. :)
Ein freundlicher Versuch bei der Eigentümerversammlung für Verständnis unserer Situation zu werben, schlug fehl. Wir haben versucht unsere Kosten in den Punkten "Treppenhausreinigung" und "Fahrstuhlbetriebskosten" zu senken. Wir haben angeboten das wir uns nicht ganz raushalten, sondern nur einen gewissen Porzentsatz übernehmen wollen.

Leider beharrten viele der Eigentümer auf den Inhalt der Teilungserklärung.

Das führt uns zu folgenden Fragen:

1. Ist es zulässig das wir Aufgrund der baulichen Situation, unseren Beitrag für den Fahrstuhlbetrieb und die Treppenhausreinigung reduzieren?

2. Wenn ja, wieviel Prozent wären angemessen?

3. Gibt es dazu schon richterliche Urteile?

Es ist unser erster Kontakt mit einem Rechtsbeistand, von daher können wir schwer einschätzen, wieviel Geld für die Bearbeitung dieser Fragen als angemessen angesehen wird.
Wir haben zwar eine Rechtsschutzversicherung, sind uns aber nicht ganz sicher ob die uns in diesem Fall unterstützen würde.

MfG
AndreL
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte:


Auch Mieter von Erdgeschosswohnungen müssen die Betriebskosten für einen Aufzug selbst dann mit bezahlen, wenn sie diesen nie nutzen. Dies gelte auch dann, wenn das Wohnhaus weder über einen mit dem Aufzug erreichbaren Speicher noch Keller verfüge, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem veröffentlichten Urteil im September 2006. (AZ: VIII ZR 103/06).

Laut BGH sind die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, wobei von der Gesamtwohnfläche des Mietshauses auszugehen ist. Dagegen wäre eine nach der konkreten Nutzung unterscheidende Umlage von Kosten wie für den Aufzug, Treppenhausbeleuchtung oder Vorgartenbegrünung "nicht praktikabel" und hätte möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Dies spreche deshalb für eine Abrechnung nach einem einheitlichen Maßstab, auch wenn gewisse "Ungenauigkeiten" bei der Verteilung der Betriebskosten dann unvermeidlich seien, heißt es im Urteil.


Aufgrund dieses Urteils sehe ich kaum Chancen, Ihren Anteil an den Kosten für die Fahrstuhlwartung, Betriebskosten und Treppenhausreinigung zu reduzieren.

Gerne können Sie noch eine Nachfrage stellen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen

Sabine Reeder
Rechtsanwältin

Meine Antwort umfasst nur die Informationen, die mir zur Verfügung gestellt wurden. Für eine verbindliche Bewertung ist eine umfassende Sachverhaltsermittlung vonnöten, die im Rahmen einer Online-Beratung nicht möglich ist.

Nachfrage vom Fragesteller 27.02.2007 | 11:45

Sehr geehrte Frau Reeder,

vielen lieben Dank für Ihre Antwort. Uns ist bekannt das EG Bewohner mit bezahlen müssen. Nur, sind wir ja noch nicht mal an das Treppenhaus angeschlossen, haben somit keinen direkten Zugang zum Fahrstuhl.
Siehe auch meine Skizze http://www.hellalive.de/skizze.doc .

Ich bin über folgende Urteile/Ratschläge gestolpert und dachte das es evtl. möglich ist ähnliche Argumente anzubringen, da die Situation ähnlich ist bzw. wir noch nicht mal im selben Hausflur wie der Fahrstuhl sind. :)

http://www.abc-recht.de/ratgeber/haus/urteile/recht_betriebskosten.php
http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=1152

Ist denn eine Änderung dieses starren Konzeptes geplant?`Macht der Gesetzgeber da mal etwas Vernünftiges? :)

MfG

AndreL

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.02.2007 | 14:29

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Der erste Link wird leider nicht gefunden. Kollege Lauer antwortet aus seinem persönlichen Rechtsempfinden heraus, was aber im Widerspruch zur Rechtsprechung des BGH steht. Seine Ansicht wird auch nicht durch eine gerichtliche Entscheidung untermauert.

Bei der Betriebskostenabrechnung kommt es maßgeblich auf die Praktikabilität an. Natürlich könnten Sie versuchen, gerichtlich einen anderen Verteilungsschlüssel durchzusetzen und damit argumentieren, dass bei Ihnen ein Sonderfall vorliegt etc. Insgesamt werden Sie meines Erachtens damit keine Aussicht auf Erfolg haben. Mag sein, dass ein anderer Kollege eine andere Auffassung vertritt und Ihren Fall gerne übernehmen würde. Ich bedauere, Ihnen aus meiner Sicht keine günstigere Auskunft geben zu können.

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