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Kein Nebenkostenabrechnung erhalten - Adresse des Vermieters unbekannt.

| 21.03.2017 15:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Erteilt der Vermieter eine fällige Nebenkostenabrechnung nicht, so kann der Mieter weitere Nebenkostenzahlungen zurückhalten. Wird die Abrechnung nachträglich erteilt, muss der Mieter die einbehaltenen Nebenkosten aber nachzahlen.

Sehr geehrte Damen und Herren,
die Mietwohnung, die ich seit 1990 bewohne, wurde 2012 in eine Eigentumswohnung umgewandelt und im Mai 2015 verkauft. Meine Hausverwaltung teilte mir den neuen Verwalter mit und die Kontoverbindung des neuen Eigentümers, auf das ich seit dem die Miete und die Nebenkostenvorauszahlungen einzahle. Nachdem ich bis zum 31.12.2016 keine Nebenkostenabrechnung für 2015 bekommen hatte, wendete ich mich an den Verwalter mit der Bitte um Zusendung der Nebenkostenabrechnung. Dieser teilte mir mit, dass er längst nicht mehr der Verwalter dieser Wohnung sei. Die Adresse des Eigentümers gibt er mir nicht.
Ich habe bereits im Internet nach der Adresse gesucht und auch eine gefunden, von der ich allerdings nicht weiß, ob sie korrekt ist. Ich habe trotzdem 2x an diese Adresse geschrieben, jedoch keinerlei Reaktion bekommen.
Welchen Weg gibt es für mich, an die Nebenkostenabrechnung und das wahrscheinlich vorhandene Guthaben (bei allen anderen Wohnungen im Haus gab es eins) zu gelangen?

Vielen Dank und freundliche Grüße

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich aufgrund des geschilderten Sachverhalts gerne wie folgt beantworten:

Wenn der Vermieter die fällige Nebenkostenabrechnung für 2015 nicht erteilt, steht dem Mieter das Zurückbehaltungsrecht gem. § 320 BGB zu.

Dieses üben Sie aus, indem Sie in künftigen Monaten (also ab April) die Vorauszahlung der Nebenkosten (Achtung: Nur der Nebenkosten, nicht der ganzen Miete) nicht mehr erbringen. Die Zahlung der Nebenkosten können Sie solange unterlassen, bis der Vermieter sich an Sie wendet und Ihnen die Abrechnung erteilt. Erst dann müssen Sie die einbehalteben Nebenkosten nachzahlen.

Ergibt sich aus der Abrechbung ein Guthaben, können Sie im Anschluss die Auszahlung verlangen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Wenn Sie noch Fragen haben, können Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen,

Sarah Neumann,
Rechtsanwältin aus Dortmund

Nachfrage vom Fragesteller 21.03.2017 | 16:40

Sehr geehrte Frau Neumann,
vielen Dank für Ihre schnelle Beantwortung meiner Frage.
Leider kann ich aber dem Eigentümer ja nicht mitteilen, dass es sich um die Nebenkosten handelt, die ich einbehalte und auch nicht aus welchem Grund ich dies tue. Der Eigentümer hat sicher großes Interesse daran, mich aus der Wohnung zu bekommen, da das Hausgeld, welches er zahlt höher ist als die Miete, die ich für die Wohnung zahle. Meine Bedenken sind nun, dass er dies ausnutzt (vielleicht dieses sogar vorhat) und wenn die Mietzahlungen nicht vollständig auf seinem Konto sind, mir eine Kündigung ins Haus schickt. Was mache ich, wenn er behauptet, er hätte mir eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zukommen lassen? Ich kann ja nichts beweisen. Da sein ganzes Verhalten nicht rechtens ist, kann ich leider auch weiteres Unrecht nicht ausschließen.
Und soweit ich mich über Burchard von Arnim informiert habe, denke ich zu wissen, dass er genau weiß was er macht und was er nicht macht.
Gibt es vielleicht noch einen anderen Weg für mich?

Vielen Dank und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.03.2017 | 17:26

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

In Ihrem Falle empfehle ich Ihnen, dass Ihnen zustehende Zurückbehaltungsrecht rein faktisch auzuüben, indem Sie ab April die Miete nur noch ohne Nebenkosten überweisen. In diesem Falle ist der Vermieter/Eigentümer am Zug. Da Sie Ihrer Beschreibung nach keine Anschrift oder sonstige Kontaktdaten vom Vermieter mitgeteilt bekommen haben, kann nicht von Ihnen erwartet werden, weitergehende Nachforschungen anzustellen.

Weiterhin muss der Vermieter darlegen und beweisen, wann, wo und wie er die Abrechnung erteilt hat. Die Darlegungs- und Beweislast trifft nicht Sie als Mieterin!

Das Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Nebenkosten dient als Druckmittel, um den Vermieter zur Erteilung der Abrechnung zu bewegen. Wenn es den Tatsachen entspricht, dass das Haugeld Ihre Mietzahlungen übersteigt, so wird sich der Eigentümer alsbald wohl an Sie wenden und die Abrechnung erteilen müssen.

Dem Grunde nach steht Ihnen auch ein einklagbarer Anspruch auf Erteilung der Abrechnung zu. Ohne ladungsfähige Anschrift des Vermieters ist die Geltendmachung aber natürlich schwierig. Möglicherweise kann hier ein anwaltlicher Schriftsatz an die von Ihnen ermittelte Anschrift helfen.

Fazit: Sie können die Nebenkosten ab April einbehalten, ohne eine plötzliche Kündigung wegen rückständiger Mieten fürchten zu müssen. Der Vermieter, der seine Kontaktdaten verschweigt, verhält sich vertragswidirig und kann sich nicht darauf berufen, Sie hätten die Abrechnung nicht von ihm eingefordert. Die Erteilung der Abrechnung muss der Vermieter beweisen, nicht Sie als Mieterin.

Wenn Sie in dem Fall weitere Hilfe benötigen, können Sie mich gern per Mail kontaktieren.

Ich wünsche Ihnen alles Gute und verbleibe mit freundlichen Grüßen,

Rechtsanwältin Sarah Neumann

Bewertung des Fragestellers 21.03.2017 | 17:40

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