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Kein Keller trotz Zusage im Mietvertrag - Mietminderung möglich?

| 07.02.2012 22:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo zusammen,

ich habe zwei Probleme mit meiner Wohnung und möchte gerne wissen, ob und um wieviel ich die Miete mindern kann:

1. In meinem Mietvertrag ist eingetragen, dass zu meiner Wohnung ein Kellerraum gehört. Dieser ist nicht vorhanden und ich kann daher einen Raum in der Wohnung nicht oder nur teilweise nutzen, da ich in diesem Farbeimer etc. unterstelle. Ich habe nicht den Eindruck, dass mein Vermieter vorhat, einen Kellerraum zu schaffen.

2. Die Tür vom Wohnzimmer zum Flur ist verzogen und lässt sich tlw. nur mit Gewalt schließen, d. h. dass ich die halbe Wohnung mit der Heizung im Wohnzimmer heize. Ich habe meinen Vermieter beim Einzug darüber informiert und er weigert sich, die Tür reparieren zu lassen.

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst werde ich zum Zwecke des Verständnisses folgende allgemeine Voraussetzungen einer berechtigten Mietminderung vorausschicken:

Gem. § 536 BGB ist der Mieter für den Fall, dass die Mietsache zur Zeit der Überlassung an ihn einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder für den Fall dass ein solcher während der Mietzeit entsteht für die Zeit, während der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.

Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten, wobei eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit hierbei außer Betracht bleibt.

1. In meinem Mietvertrag ist eingetragen, dass zu meiner Wohnung ein Kellerraum gehört. Dieser ist nicht vorhanden und ich kann daher einen Raum in der Wohnung nicht oder nur teilweise nutzen, da ich in diesem Farbeimer etc. unterstelle. Ich habe nicht den Eindruck, dass mein Vermieter vorhat, einen Kellerraum zu schaffen.

Eine angemessene Herabsetzung der zu entrichtenden Miete nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB ist unter Berücksichtigung aller für die Tauglichkeitsminderung maßgeblichen Umstände durchzuführen. Angemessen ist in der Regel die proportionale Anpassung der Miete im Verhältnis der Tauglichkeitsminderung (BGH 24.03.2004 - VIII ZR 295/03). Basis für die Berechnung der Minderung ist die Bruttokaltmiete.

Das Landgericht Berlin hat im Urteil, Az. 64 S 21/98 im Ergebnis festgestellt, dass für den Fall, dass der Vermieter dem Mieter entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung keinen Kellerraum zur Verfügung stellt, den Mieter zu einer Mietminderung in Höhe von 5% berechtigt.

Die Tatsache, dass das Fehlen des Kellers, Sie zwingt einen Wohnraum quasi als Kellerersatz zu nutzen, indem Sie in diesem gezwungenermaßen Gegenstände abstellen müssen und insofern, die Nutzung des entsprechenden Wohnraums zum vertraglich vereinbarten Zweck nicht möglich ist, mindert faktisch die Tauglichkeit der Wohnung, was Sie nach meiner Auffassung zu einer weiteren Minderung in Höhe von 5 % berechtigt.

2. Die Tür vom Wohnzimmer zum Flur ist verzogen und lässt sich tlw. nur mit Gewalt schließen, d. h. dass ich die halbe Wohnung mit der Heizung im Wohnzimmer heize. Ich habe meinen Vermieter beim Einzug darüber informiert und er weigert sich, die Tür reparieren zu lassen.

Hier ist es fraglich ob die Schwelle zur Unerheblichkeit bereits überschritten ist, sodass eine Mietminderung hier gerechtfertigt erschiene.
Für den Fall, dass ein Sachmangel die Tauglichkeit der Mietsache nur unerheblich mindert, bleibt er jedenfalls nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB außer Betracht. Sie haben aber gleichwohl einen mietvertraglichen Erfüllungsanspruch gegen den Vermieter dahingehend, dass Sie einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels an der Tür haben und durchsetzen können.
Bagatelle Gewährleistungsansprüche sind nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB ausgeschlossen.

Unerheblich ist ein Sachmangel immer dann, wenn er die Tauglichkeit der Mietsache nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalles nur soweit geringfügig mindert, dass es gegen Treu und Glauben verstößt, hieran Gewährleistungsrechte (u.a. auch eine Mietminderung) zu knüpfen (BGH 06.04.2005 - XII ZR 225/03).

Als unerheblich ist ein Sachmangel insbesondere dann zu qualifizieren, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann (BGH 30.06.2004 - XII ZR 251/02).

Das würde ich in diesem Fall bejahen. Denn durch den Mangel an der Tür wird die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht über das Maß der Unerheblichkeitsschwelle des § 536 BGB gemindert. Sie sind an der Nutzung der Wohnung zum vertraglich vereinbarten Zweck nicht gehindert bzw. es wird die vertragsgemäße Nutzung durch die verzogene Tür nicht in so erheblichem Maße beeinträchtigt, dass gleichwohl eine Mietminderung gerechtfertigt erschiene, was im Falle des fehlenden Kellerraums sicherlich offenkundiger ist und insofern eindeutig zu bejahen ist. Wie gesagt, Sie haben in diesem Fall aber einen Erfüllungsanspruch gegen den Vermieter. Er ist verpflichtet die Tür zu reparieren.




Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen und wünsche Ihnen in dieser Angelegenheit noch alles Gute

Mit freundlichen Grüßen

Marksen Ouahes
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 08.02.2012 | 20:55

Hallo Herr Ouqhes,

vielen Dank für Ihre Hilfe, aber ich habe doch noch eine Frage... Verstehe ich Sie richtig, dass ich berechtigt bin, die Miete um 10% zu kürzen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.02.2012 | 22:14

Sehr geehrter Fragesteller,

danke für die berechtigte Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

ich halte vor dem Hintergrund, dass Ihnen entgegen der vertraglichen Vereinbarung, kein Keller zur Verfügung gestellt wurde und Sie aufgrund dessen gezwungen sind, einen Wohnraum zum Teil zum Abstellen von Gegenständen zu verwenden und infolgedessen (nach Ihrer Sachverhaltsschilderung) nur wesentlich eingeschränkt nutzbar ist, eine Mietminderung in Höhe von 7-10% für angemessen.

10% sind meines Erachtens also dann angemessen, wenn Sie den Wohnraum aufgrund der abzustellenden Gegenstände kaum noch nutzen können.

Sollten Sie diesen Raum grundsätzlich noch als Wohnraum wenn auch nur eingeschränkt nutzen können halte ich Ihnen eine Minderung in Höhe von 7% für angemessen.

Grundsätzlich hängt die Beurteilung der Angemessenheit einer Mietminderung jedoch in jedem Einzelfall von den konkreten Umständen vor Ort ab.

Mit freundlichen Grüßen
Marksen Ouahes
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.02.2012 | 22:24

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