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Kautionsrückzahlung bei Wechsel der Hausverwaltung


29.11.2006 00:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo, ich hoffe es kann mir jemand helfen:

Ich bin am 30.03.2006 aus meiner Wohnung im Studentenwohnheim (privates StWohnheim, kein Studentenwerk) ausgezogen. Vorher fristgerecht gekündigt (durfte früher raus, da ich eine Nachmieterin gefunden habe), Wohnungsübergabe verlief korrekt, keine Anmerkungen im Protokoll (habe aber leider keine Kopie davon). Mündlich wurde mir von der Hausverwaltung zugesichert, dass die Kaution (ca. 460 €) so schnell wie möglich uberwiesen wird.

Dann der Ärger:
Nicht nur habe ich meine Kaution nicht erhalten, es wurde mir noch dazu fälschlicherweise eine Miete fur April (237 €) vom Konto abgebucht. Leider hatte ich das bei dem ganzen Umzugsstress zu spät gemerkt und die Bank konnte keine Rückzahlung einfordern. Kontoauszug liegt mir aber vor.

Verwaltung habe ich zunächst telefonisch informiert und (da keine Reaktion und lange niemand mehr zu erreichen) im Juni schriftlich an beides (Kaution und 1xMiete) erinnert.

Was sich dabei herausgestellt hat:
Ab Mai wurde die Verwaltung wohl gewechselt und es ist nun eine neue Verwaltung für das Studentenwohnheim zuständig. Die alte Verwaltung verwies mich selbst auf die neue und meinte, die hätten nichts mehr damit zu tun, die hätten alles an die neue übergeben.

Mit der neuen Verwaltung habe ich zunächst am Telefon gesprochen und im August auch einen Brief mit allen Unterlagen (Kopien Kündigung, Kontoauszüge etc.) geschickt. Ihre Antwort: Bei der Übergabe zwischen neuer und alter Verwaltung gab es wohl Schwierigkeiten und die hätten noch kein Zugriff auf die Kautionskonten. Ich solle mich bitte noch einige Wochen gedulden.

Habe ich auch gemacht- ganze 9 Wochen.

Am 6.November habe ich dann einen neuen Brief geschrieben, in dem ich erklärt habe, dass ich nicht mehr bereit bin zu warten und eine Frist fur die Überweisung bis zum 20.11.2006 setze. Falls diese nicht eingehalten wird, würde ich einen Anwalt einschalten.

Bis heute keine Reaktion.
Meine Befürchtung: die neue Verwaltung haftet nicht fur die Schulden (obwohl das ja Kaution ist, keine Schulden) der alten. Aber davon, dass die neue Verwaltung Schwierigkeiten bei der Übergabe mit der alten hatte, kann eigentlich nicht ich den Schaden tragen, oder? Wenn die neue Verwaltung die Verantwortung fur das Objekt übernimmt, dann doch "mit allem guten und schlechtem", oder? Damit müssten die auch alle Schulden etc. ubernehmen?

Ist die Angelegnheit tatsächlich schon reif für Anwalt? Wer muss dann für die Kosten aufkommen?

Sehr geehrte Ratsuchende,


die neue Hausverwaltung haftet sehr wohl auch für die Verbindlichkeiten, die vor ihrer Einsetzung entstanden sind. Dies ergibt sich daraus, dass ja die neue Hausverwaltung sämtliche Aufgaben des Vermieters vertraglich übernommen hat und Ihnen gegenüber auch als Ansprechpartner aufgetreten ist.

Eine andere Konstellation wäre gegeben, wenn nicht nur die Hausverwaltung, sondern auch die Person des Vermieters infolge Veräußerung der Mietsache gewechselt hätte. Dann wären (abgesehen von der Kaution) nur solche Verpflichtungen auf den Erwerber übergegangen, die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergeben, §§ 566, 566a BGB.
Dieser Fall ist hier aber nicht gegeben, verantwortlich ist nunmehr die neue Hausverwaltung.

Nachdem Sie die Gegenseite bereits schriftlich mit Fristsetzung zur Zahlung aufgefordert haben, befindet sie sich seit dem fruchtlosen Fristablauf in Verzug mit der Leistung. Gemäß §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB können Sie daher den durch die Verzögerung entstandenen Schaden zusätzlich einfordern. Ein Verzugsschaden besteht auch in den Kosten zweckentsprechender Rechtsverfolgung. Soweit Ihre Forderungen berechtigt sind, muss die Hausverwaltung bzw. der Vermieter also etwa anfallende Anwaltsgebühren für die weitere Geltendmachung Ihrer Ansprüche erstatten.

Bezüglich der zuviel gezahlten Miete ist nach Ihrer Schilderung ein Anspruch auf Rückzahlung aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben.

Die Rückzahlung der Kaution ist erst fällig, wenn nach der Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Frist verstrichen ist, innerhalb derer der Vermieter die Möglichkeit haben muss, zu überprüfen, ob er aufrechenbare Gegenansprüche hat.
Die Länge dieser Frist ist umstritten. Im Einzelfall kann die Frist sechs Monate übersteigen, wenn eine Kautionsabrechnung – wie dies hier zwischenzeitlich der Fall war – noch nicht erstellt werden kann.

Allerdings muss sich der Vermieter ein Organisationsverschulden der von ihm eingesetzten Hausverwaltungen zurechnen lassen. Schließlich hatte Ihnen die frühere Hausverwaltung ja bereits eine unproblematische Rückzahlung in Aussicht gestellt. Diesen Umstand werden Sie wohl nicht beweisen können, so dass Sie sich dann nicht einfach auf ein Schuldanerkenntnis berufen können. Dennoch spricht hier der lange Zeitablauf seit dem Wechsel der Hausverwaltung deutlich für Sie, so dass ich vorbehaltlich einer eingehenderen Prüfung der Angelegenheit von einer bereits fälligen Rückforderung ausgehe. Denn das Manko der nicht vorliegenden Kautionskonten hätte bei vernünftiger Organisation schon längst behoben werden können.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen zunächst weiterhelfen.

Für eine Rückfrage in diesem Portal stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung, ebenso für die Durchsetzung Ihrer Ansprüche, wenn Sie mich hierzu beauftragen möchten.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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