Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.463
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kautionsrückzahlung bei Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung mit unklarer Ursache


23.12.2012 16:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi



Sehr geehrte Damen und Herren!

Ich bin seit März 2010 Mieterin einer Eigentumswohnung, von der ich wiederum die Zimmer einzeln untervermiete. Am 30.6. sind die Bewohner zeitgleich ausgezogen. Einer davon hat von Beginn bis Ende die Wohnung bewohnt, ein weiterer ist einen Monat nach ihm eingezogen und ebenso bis zum 30.6. geblieben. Die beiden anderen haben je ca. ein halbes Jahr in der WG gewohnt. Davor gab es in ihren Zimmern andere Untermieter.

Vertraglich ist eine Kautionsrückzahlung sechs Monate nach Auszug vereinbart, einige Zeit nach der erfolgten Schlüsselübergabe zeigten sich jedoch Feuchtigkeitsschäden im Bad. So quoll beispielsweise die Tapete an der Deck auf und blätterte ab. Auf meine Nachfrage (per E-Mail) erfuhr ich, dass es vor dem Auszug wohl schon Schimmel im Bad gegeben habe. Dieser wurde mir jedoch nie gemeldet. Ferner erfuhr ich ebenfalls, dass zum Auszug das Ganze einfach überstrichen wurde, so dass man nichts sah. Es wurde jedoch von zwei Mietern (leider nur per Mail) bestätigt, dass das Problem bereits vor dem Auszug bestand.

Ich wendete mich im Sinne meiner Untermieter zunächst an den Wohnungseigentümer, um zu erfragen, ob diese die Behebung des Feuchtigkeitsschadens übernehmen würden, was jedoch erfolglos war. Vielmehr behauptete dieser, der Schimmel sei durch falsches Mietverhalten meiner Untermieter entstanden und ich habe dafür aufzukommen. Meiner Meinung nach darf der Eigentümer das jedoch nicht einfach behaupten, sondern muss es auch beweisen und andernfalls Abhilfe schaffen. Ich wendete mich daher an die Hausverwaltung, die eine externe Firma beautragte. Diese konnte jedoch in diesem Jahr keinen Termin mehr anbieten. Nun drängt einer meiner ehemaligen Mieter, dass die Kaution bis Ende diesen jahres auf seinem Konto sein müsse. Wie ich gelesen habe kommt jedoch die Rückzahlung der Kaution einem kompletten Forderungsverzicht gleich.

Meine Frage wäre daher grundsätzlich, wie nun weiter zu verfahren wäre. Insbesondere unter folgenden Aspekten:

1) Wie ich gelesen habe, sind Schadenersatzansprüche aus einem Mietverhältnis innerhalb eines halben Jahres zu stellen. Wegen des Auszugs am 30.06. würde dieser Zeitraum am 31.12. verstreichen. Leider konnte jedoch bislang nicht geklärt werden, ob die Schimmelursache ein falsches Lüftungs-/Heizverhalten der Bewohner oder eine schlechte Bausubstanz ist. Ersteres ist insbesondere deswegen nicht auszuschließen ist, da es unter dem Vormieter nicht zu diesem Problem kam.

Die Verzögerung in der Feststellung der Schadensursache begründet sich dadurch, dass ich mich zunächst im Interesse der ehemaligen Untermieter an den Vermieter wendete in der Hoffnung, dass dieser die Beseitigung des Schadens übernimmt. Nach einer Zeit nervenzehrenden E-Mail-Verkehrs, der jedoch von keinerlei Erfolg gekrönt war, wendete ich mich an die Hausverwaltung, die eine externe Firma beauftragte, sich die Dinge anzusehen. Diese hat jedoch erst im nächsten Jahr einen Termin vergeben können.

Ist es unter Berufung auf diese Umstände möglich, die Kaution länger zu einzubehalten -z.B. bis der Schaden beseitigt ist- oder muss ich sie zurückzahlen, obwohl dies einem Forderungsverzicht gleichkommt? Können mich meine ehemaligen Untermieter in Verzug setzen oder sogar einen Mahnbescheid zustellen, wenn ich die Kaution nicht noch dieses jahr zurückzahle? Falls es nicht möglich sein sollte, die Kaution länger zu behalten, gibt es die Möglichkeit, die Kaution unter Vorbehalt zurückzahlen bzw. ergibt das Sinn und würde zur Deutlichmachung des Vorbehalts eine entsprechende Anmerkung im Verwendungszweck der Überweisung ausreichen? Falls es möglich sein sollte, die Kaution (vorerst) einzubehalten, würde ein Einschreiben vor Ablauf diesen Jahres mit der obenstehenden Begründung ausreichen, um einen Anspruch geltend zu machen?

2) Die ehemaligen Bewohner haben leider keine Nachsendeadresse hinterlassen. Ich kann somit die Einschreiben nur an die im Mietvertrag angegebene Adresse zustellen, die aber i.d.R. die Adresse der Eltern ist. Ich würde daher vielleicht nicht alle auf diesem Weg erreichen können und frage mich daher, was geschieht, wenn ich einen oder mehrer der Mieter nicht erreiche, da sie beim Auszug keine Adresse hinterlassen haben und ferner, was geschieht, falls meine ehemaligen Mieter "in weiser Voraussicht" den Brief ungeöffnet zurückgehen lassen.

3) Sind grundsätzlich Bewohner, die ein halbes Jahr in der Wohnung gewohnt haben ebenso für die Beseitigung eines entstandenen Feuchtigkeitsschadens heranziehbar, wie die, die die gesamte Zeit dort wohnten? Kann ich mich, falls ich nicht alle Bewohner per Einschreiben erreichen sollte, mich notfalls an die halten, welche ich erreicht habe?

4) Vor Kurzem sind drei weitere Untermieterinnen ausgezogen. Erstere hatte bei ihrem Einzug ein neues Schloss in ihrem Zimmer eingebaut, war jedoch bei der Rückgabe des Zimmer nicht bereit mir den Schlüssel auszuhändigen, sofern ich ihr dafür nicht 20 Euro zahlte. Die andere Untermieterin hatte die Wohnung bis zum 8.12. gemietet, verließ sie jedoch schon am 1.12. und wollte die Schlüssel erst nur gegen Zahlung eines Barbetrages herausgeben, hat sie jedoch am 16.12. ohne eine solche Zahlung zurückgegeben. Habe ich nun Schadenersatzansprüche gegen sie, da ich das Zimmer acht weitere Tage nach ihrem geplanten Auszug nicht vermieten konnte? Die letzte Untermieterin hatte mit mir einen mündlichen Vertrag geschlossen, das Zimmer für vier Monate zu mieten. Hierfür gibt es E-Mails und Zeugen. Sie ist allerdings nach einem Monat ausgezogen. Das Zimmer war möbliert.

5) Mein Vermieter behauptet, dass eine Beseitigung des Schimmels eine Schönheitsreparatur sei und somit von mir zu tragen wäre. Des Weiteren habe ich ihn darauf hingewiesen, dass im kleinen Bad die Lüftung nicht mehr funktioniert. Daraufhin erhielt ich die Nachfrage, wann ich denn die Lüftung das letzte Mal gereinigt hätte, da dies schließlich Aufgabe des Mieters wäre. Meiner Ansicht nach ist das jedoch Instandhaltung und somit Vermietersache. Auch behauptet er, dass der Schimmel durch Wäschetrocknen in der Wohnung hervorgerufen werden könne. Für mich ist das jedoch normaler Wohngebrauch. Außerdem spricht mein Vermieter von "nicht vertragsgemäßer Nutzung" der Wohnung, dabei hat er selbst im Mietvertrag die Zustimmung zur Untervermietung gegeben. Des Weiteren wurde ich bei einer Anfrage an die Hausverwaltung, bei der ich erwähnte, dass ich die Wohnung untervermiete auch noch einmal darauf hingewiesen, dass mein Vermieter hiervon benachrichtigt wird. Was ist von den Aussagen meines Vermieters zu halten?

Für eine schnelle Beantwortung wäre ich in Anbetracht der oben erwähnten zeitlichen Umstände sehr dankbar! Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe!

Mit freundlichen Grüßen,

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen gern beantworte. Aus gegebenem Anlass möchte ich darauf hinweisen, dass sich die rechtliche Beurteilung durch das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen, die für Sie evtl. unerheblich scheinen, noch deutlich ändern kann.

Dies vorangeschickt, komme ich zu Ihren Fragen:

1. Verjährung von Schadensersatzansprüchen

Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren die Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter innerhalb von 6 Monaten. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Rückgabe der Mietsache, so dass hier der Beginn am 30.06.2012 anzunehmen wäre. Die Verjährung würde also am 30.12.2012 eintreten, wenn die Schadensersatzforderung bis dahin nicht gerichtlich tituliert ist oder bis dahin nicht wenigstens die Klage oder der Mahnbescheid an die Mieter zugestellt wurde.

Die einfache Geltendmachung durch einen Einschreibebrief würde grundsätzlich den Eintritt der Verjährung am 30.12.2012 nicht verhindern. Die von Ihnen genannten Umstände für die Verzögerung sind ebenfalls nicht geeignet, um die Verjährung zu hemmen oder zu unterbrechen.

Über die Kaution ist in der Regel spätestens nach 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen.

Es ist unter gewissen Umständen möglich, die Kaution auch nur teilweise auszuzahlen, wenn Gegenansprüche des Vermieters entweder bereits konkret beziffertund festgestellt werden können oder aber hinreichend geschätzt werden können (z. B. bei Nachzahlungen auf die Betriebskosten anhand früherer Rechnungen).

Um die Kaution ganz oder teilweise einbehalten zu können, müssten Sie also die zu erwartende Schadenssumme angeben und belegen können z. B. durch einen Kostenvoranschlag. Ferner müsste natürlich grundsätzlich feststehen, dass die Mieter überhaupt für den Schaden haften.

Nur wenn Sie tatsächlich einen Schadensersatzanspruch wegen der Schimmelbeseitigung gegen die Mieterhaben und diesen Anspruch ausreichend beziffern können, hätten Sie die Möglichkeit, diesen Betrag von der Kaution einzubehalten und insoweit u. U. auch die Verjährung noch zu verhindern. Sie müssten dann allerdings dafür sorgen, dass die Kautionsabrechnung den Mietern spätestens am 30.12.2012 zugegangen ist.

Nach Ihren Angaben sind aber sowohl Ursache als auch Schadenshöhe noch nicht konkret feststellbar, so dass noch nicht einmal hinreichend geklärt ist, ob überhaupt ein Schadensersatzanspruch gegen die Mieter besteht. Vor diesem Hintergrund ist auch ein Einbehalt der Kaution - ganz oder teilweise - problematisch und Sie müssten gerade auch bei einer ungerechtfertigten Einbehaltung damit rechnen, dass die Mietern die Auszahlung fordern, ggf. durch Mahnbescheid oder Klage.

Eine Möglichkeit wäre es, wenn Sie den Mietern mitteilen, dass die Ermittlung der Schadensursache und Höhe noch andauert und dass die Mieter ausdrücklich und vor allem schriftlich! auf die Einrede der Verjährung sowie auf die Rückforderung der Kaution verzichten.

Erfahrungsgemäß sind solche Vereinbarungen mit den Mietern aber nicht ganz einfach und ich habe Zweifel, ob Sie die Mieter bis zum 30.12.2012 noch von einer solchen Vereinbarung überzeugen können.

2. neue Anschriften der Mieter

Sie können natürlich versuchen, die Mieter unter den Ihnen noch bekannten Anschriften zu erreichen.

Um eine neue Anschrift zu ermitteln, können Sie beim Einwohnermeldeamt der Stadt, in der die Mieter während der Mietzeit bei Ihnen angemeldet waren, eine Einwohnermeldeanfrage zu stellen. Sofern sich die Mieter ordnungsgemäß um- und abgemeldet haben, kann Ihnen von dort die neue Anschrift mitgeteilt werden. Als Vermieter können Sie auch das notwendige rechtliche Interesse an der Auskunft geltend machen. Die Einwohnermeldeanfrage ist schriftlich oder in einigen Gemeinden auch vor Ort, z. B. im Bügerbüro zu stellen, wobei Sie auch das rechtliche Interesse nachweisen müssen. In der Regel fallen für die Auskunft pro Mieter Gebühren von ca. 7 Euro an, die Sie u. U. von den Mietern erstattet verlangen können. Wenn die Anfrage schrifltich gestellt wird, wird die Auskunft meist erst nach Einzahlung der Gebühren erteilt. Sie müssen also u. U. von einer Bearbeitungszeit von bis zu 2 Wochen rechnen.

3. Welche Bewohner haften?

Grundsätzlich haften die Bewohner, die nur 6 Monaten in der Wohnung gewohnt haben, genauso wie die anderen Mietern. Etwas anderes gilt nur, wenn z. B. einem Mieter speziell die Schadensverursachung nachgewiesen wurde oder wenn sicher auszuschließen ist, dass bestimmte Mieter als Verurscher ausscheiden müssen.
Die nächste Frage ist, ob die Mieter als Gesamtschuldner haften oder jeder Mieter nur allein. Dies könnte sich u. U. aus dem Mietvertrag ergeben. Eine gemeinschaftliche Haftung scheint hier bei der gemeinsamen Nutzung der Räumlichkeiten aber durchaus wahrscheinlich.
Grundsätzlich müssten aber erst einmal alle Mieter angeschrieben werden. Wenn ein Mieter - trotz Ermittlung der aktuellen Anschrift - nicht rreicht werden kann, ist tiefergehend zu klären, ob die anderen Mieter zur Durchsetzung der Ansprüche ausreichend belastbar sind. Auf jeden Fall sollten Sie sich in diesem Fall erst einmal an diejenigen Mieter halten, die Sie per Einschreiben erreicht haben.

Voraussetzung ist natürlich auch hier, dass die Mieter überhauot für den Schaden haften.

4. Schlüssel und verspätere Rückgabe

Sofern die Mieter eigenmächtig ein Schloss austauschen, müssen sie beim Auszug grundsätzlich das alte Schloss wieder einbauen und die Schlüssel herausgeben. Bei einem Einbau eines neuen Schlosses kommt es darauf an, weshalb das Schloss ausgetauscht wurde. Es kann daher möglich sein, dass der Mieter einen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter hat, wenn Letzterer eigentlich für den Schlossaustausch verantwortlich gewesen wäre. Hier müssten also die Gründe für den Schlosstausch tiefergehend geklärt werden, um die Frage endgültig zu beantworten.

Bei der 2. Mieterin kommt ein Anspruch wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache in Betracht. War die Rückgabe am 08.12.2012 vereinbart, hätte die Mieterin diese Frist einhalten müssen. Wenn die Wohnung erst am 16.12.2012 zurückgegeben wird, käme also ein Anspruch aus § 546a Abs. 1 BGB für die verspätete Rückgabe in Betracht. Sie könnten also für die 8 Tage die anteilige Miete von der Mieterin fordern.

5. Aussagen des Vermieters

Schimmelbefall stellt im allgemeinen einen Mangel an der Mietsache dar und fällt damit grundsätzlich nicht unter die Schönheitsreparaturen.

Ob die Reinigung der Lüftung wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde oder ob es sich dabei um eine Instandhaltungspflicht des Vermieters handelt, lässt sich nur anhand des Mietvertrags zuverlässig beantworten. Es ist aber denkbar, diese Reinigungspflicht grundsätzlich auf den Mieter abzuwälzen, wenn die Reinigung mit wenigen Kosten oder durch den Mieter selbst vorgenommen werden kann.

Wäschetrocknen in der Wohnung entspricht dagegen meist nicht mehr dem üblichen Wohngebrauch. In den meisten Mietverträgen ist das Wäschetrocknen - ausgenommen Kleinteile - grundsätzlich verboten worden. Durch regelmäßiges Wäschetrocknen in der Wohnung kann es tatsächlich leichter und häufiger zu Schimmelbildung kommen.

Ob noch eine vertragsgemäße Nutzung vorliegt, lässt sich ohne weitere Prüfung und Detailkenntnis nicht abschließend beurteilen. Auch wenn der Vermieter grundsätzlich der Untervermietung zugestimmt hat, kann z. B. durch Überbelegung o. ä. eine nicht mehr vertragsgemäße Nutzung der Wohnung vorliegen. Auch z. B. Wäschetrocknen in der Wohnung trotz Verbots stellt eine nicht mehr vertragsgemäße Nutzung dar. Hier müsste also geklärt werden, worin genau die Vertragsverletzungen liegen und ob diese ursächlich für die Schimmelbildung sein können.

Grundsätzlich ist allerdings der Vermieter beweispflichtig dafür, dass der Schimmel durch eine nicht vertragsgemäße Nutzung (unzureichendes Lüften und/oder Heizen, Wäschetrocknen usw.) durch den Mieter verursacht wurden. Da zwischen den Untermietern und dem Vermieter keine Vertragsbeziehungen bestehen, sind Sie im Verhältnis zum Vermieter die richtige Anspruchsgegnerin. Sie können u. U. wiederum die Untermieter in die Haftung nehmen.

Die Aussagen des Vermieters können daher zutreffen oder aber auch nur Schutzbehauptungen sein.

Erst wenn die Ursache für die Schimmelbildung geklärt ist, lässt sich auch beurteilen, ob Sie bzw. die Untermieter für die Verusachung haften und die Kosten für die Beseitigung ganz oder anteilig zu tragen haben. Sollte die Schimmelbildung dagegen auf einem Baumangel beruhen, ist der Vermieter allein für die Beseitigung verantwortlich und muss auch die Kosten dafür übernehmen.

Nach meinen Erfahrungen liegt allerdings sehr häufig eine Kombination aus Baumangel und Fehlverhalten des Mieters vor, was dann auf eine Kostenaufteilung hinauslaufen würde.

Auf jeden Fall sollten Sie sich bis zum 30.12.2012 um eine möglichst genaue Bezifferung des möglichen Schadens benühen und die Kaution entsprechend abrechnen. Können Sie den Schaden annähernd genau beziffern und die Haftung der Untermieter plausibel begründen, wäre insoweit ein (Teil-)Einbehalt der Kaution möglich. Die Kautionsabrechnung müsste den Mietern dann bis spätestens zum 30.12.2012 inklusive der Mitteilung des Einbehalts zugegangen sein, wobei die Zustellung möglichst per Einschreiben erfolgen sollte.

Sollte sich später herausstellen, dass die Untermieter nicht für die Schimmelbildung verantwortlich sind, müssten Sie natürlich umgehend die restliche Kaution auszahlen.

Bei einem Einbehalt der Kaution, egal ob ganz oder nur teilweise müssen Sie zudem immer damit rechnen, dass die Mieter die (restliche) Rückzahlung, z. B. durch einen Mahnbescheid geltend machen. Dann müsste gerichtliche die Rechtmäßigkeit des Einbehalts geklärt werden, wozu dann natürlich auch die Klärung der Haftungsfragen gehört.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen damit einen ersten Überblick für das weitere Vorgehen geben und wünsche Ihnen frohe Festtage.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 30.12.2012 | 22:26

Sehr geehrte Frau Jakobi!

Vielen Dank für Ihre sehr umfangreiche und gleichfalls kompetente Antwort! Bitte gestatten Sie mir eine Nachfrage zum besseren Verständnis bezüglich meiner Fragen 1 und 4.
Wie ich bereits erwähnt hatte, wurde der Schimmel bei Auszug durch meine Untermieter überstrichen (!), sodass der Schaden erst einige Monate nach Auszug sichtbar und somit eine mehrmonatige Verzögerung verursacht wurde! Wäre ein Mahnbescheid wirksam, wenn der Mieter die Verspätung bei der Geltendmachung der Ansprüche selbst verschuldet hat und ist ein Mahnbescheid ohne vorherige Fristsetzung bzw. bei einer Fristsetzung per E-Mail wirksam?
Daneben möchte ich ergänzen, dass vor Sichtbarwerden des Schimmelschadens eine langfristige Erkrankung (infolge häuslicher Gewalt)meinerseits auftrat, die bis heute andauert. Infolge der Erkrankung war meine Arbeitsfähigkeit stark eingeschränkt und es erfolgte eine dadurch bedingte vollständige Krankschreibung für einen Monat. Würde das Vorhandensein der einmonatigen Krankschreibung etwas an der Frist zur Geltendmachung des Schadens ändern? U.U. wäre die Ausstellung eines Attestes über die Gesamtdauer der Erkrankung möglich. Würde dies die Frist verändern? Wo müsste ich entsprechende Nachweise einreichen?
Ich hatte in meiner ersten Nachricht gefragt, ob die Untermieterin mit dem mündlichen Mietvertrag über vier Monate zu recht zum Monatsende ausgezogen ist oder ob ich die vollen vereinbarten vier Monate Anspruch auf die Miete habe, da es Zeugen für das Bestehen des Vertrages gibt. Ich wäre Ihnen dankbar, wenn sie meine Frage noch kurz beantworten könnten, indem Sie mir sagen, ob bei einem befristeten Mietverhältnis eines möblierten Zimmers eine einseitige Kündigung mit Frist von 14 Tagen zum Monatsende möglich ist. (Das Schloss des Zimmers wurde ausgewechselt, da der Schlüssel nicht vorhanden war. Dieser wurde mir bei meinem Einzug durch meinen Vermieter nicht ausgehändigt. Wenn ich Ihre Aussage richtig verstehe, wäre er in diesem Fall mein Anspruchsgegner.)

Als letztes wollte ich noch zwei Ergänzung anfügen, die die Frage 4 meiner ersten Nachricht betreffen: Die Vermietung der Wohnung erfolgt seit dem 1.7. über die Plattform Airbnb.de, die sich auf möblierte Ferienunterkünfte spezialisiert. (Laut deren AGBs nimmt diese Firma die Vermittlerrolle ein und der Vertrag kommt zwischen mir und den jeweiligen Gästen zustande.) Mit zwei der erwähnten Gäste zusätzlich einen schriftlichen, befristeten Vertrag geschlossen. Einer davon sieht ausdrücklich vor, dass eine vorzeitige Kündidgung des befristeten Mietverhältnisses nicht möglich ist. Nachträglich ist mir jedoch aufgefallen, dass in den AGBs der Firma (über die der Kontakt mit dem Gast zustande kam) eine Kündigungsfrist seitens des Gastes von 24 h festgelegt ist. Würde nun im Streitfall die Regelung der AGBs der Vermittlungsfirma oder die Regelung des Mietvertrages greifen? Falls Zweiteres der Fall ist: Wie wäre die Kündigungsfrist, wenn sie nicht im Vertrag definiert ist, da es sich um ein Zimmer handelt, das möbliert und befristet vermietet wird?

Des Weiteren habe ich erfahren, dass man sich seitens der Firma laut AGB die endgültige Entscheidung in Konfliktfällen vorbehält. Im konkreten Fall wurde mittlerweile entschieden, dass besagter Gast trotz Schlüsselrückgabe zwei Wochen nach Auszug keine Entschädigung leisten muss. Ich nehme an, dass ich diese Entscheidung akzeptieren muss, möchte jedoch dennoch fragen: Wie ist es, wenn eine Entscheidung gegen deutsches Recht verstoßen würde? Kann dann tatsächlich per AGB der Rechtsweg dennoch ausgeschlossen werden?

Sollte meine Nachfrage zu umfangreich sein, wäre ich sehr dankbar, wenn Sie mir nur folgende zwei Fragen kurz beantworten könnten:
1) Kann ich mit einer einmonatigen Krankschreibung die Frist zur Stellung von Schadenersatzforderungen verlängern oder ob dies mit einem sechsmonatigen Attest möglich ist und wenn ja wo?
2) Ist ein Mietvertrag gültig, der eine bezüglich der Kündigungsfristen anderslautende Vereinbarung enthält als die AGB der Vermittlungsfirma, die den Feriengast vermittelt hat, und wie ist die gesetzliche Frist bei möblierten Zimmern bei befristeten Verträgen?

Vielen herzlichen Dank nochmals für Ihre kompetente Hilfe und einen guten Rutsch ins neue Jahr!


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.12.2012 | 23:22

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage. Bitte haben Sie Verständnis, dass nach den Vorgaben dieses Portals nur solche Nachfragen beantwortet werden können, die keinen neuen Sachverhalt darstellen. Insoweit werde ich zu dem neuen Vortrag betreffend die Wohnungsvermittlungsagentur allenfalls am Rande Stellung nehmen können.

Das Gesetz nennt in § 204 BGB abschließend die Fälle, in denen die Verjährung gehemmt wird. Die Verzögerungen durch das Übermalen des Schimmels oder wegen einer Erkrankung Ihrerseits haben dagegen keine Einfluss auf die Verjährung und können diese insbesondere auch nicht verlängern.

Um die drohende Verjährung zu hemmen bleibt nur die Erklärung der Aufrechnung Ihrer Schadensersatzansprüche mit der Kautionsrückzahlung oder die Zustellung des Mahnbescheids. Beides erfordert aber, dass Sie Ihre Forderungen hinreichend konkret beziffern können und dass Ihnen überhaupt ein Schadensersatzanspruch zusteht. Beide Punkte sind hier nach Ihren Angaben jedoch noch nicht abschließend geklärt.

Bevor der Vermieter Schadensersatzansprüche gegen die Mieter geltend machen kann, muss er grundsätzlich den Mietern eine Frist zu Schadensbeseitigung setzen. Erst danach kann er den Schadensersatz verlangen und ggf. durch Mahnbescheid geltend machen. Da hier die Mieter versucht haben, den Schimmelbefall durch Überstreichen zu verheimlichen, könnte man sich u. U. ausnahmsweise darauf berufen, dass eine Fristsetzung zur Schadensvermeidung entbehrlich sein könnte, da die Mieter dieser Aufforderung ohnehin nicht nachgekommen wären. Grundsätzlich müsste aber zuerst die Aufforderung mit Fristsetzung (möglichst per Einschreiben) erfolgen und dann der Mahnbescheid. Wenn Sie sofort den Mahnbescheid beantragen, laufen Sie Gefahr, dass in einem nachfolgenden Gerichtsverfahren die fehlende Aufforderung mit Fristsetzung entweder begründen müssen oder aber der Schadensersatzanspruch daran sogar scheitert.

Betreffend den Auszug der Untermieterin zum Monatsende ist entscheidend, ob eine wirksame SCHRIFTLICHE Kündigung durch den Mieter erfolgt ist oder nicht. Grundsätzlich gilt die Kündigungsfrist, die im Mietvertrag vereinbart wurde. Gibt es im Mietvertrag keine Vereinbarungen zur Kündigungsfrist, dann gelten die gesetzlichen Regelungen.

Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde, kann eine kürzere Frist als die gesetzliche 3-Monatsfrist vereinbart werden.
Bei möbliertem Wohnraum in einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung gilt ebenfalls eine kürzere Kündigungsfrist. Hier muss die Wohnung spätestens zum 15. eines Monats zum Monatsende schriftlich gekündigt werden.
Darüber hinaus ist es möglich, dass Kündigungsfristen u. U. auch für die Mieterkündigung kürzer als 3 Monate vereinbart werden.

Es kommt daher also auf die Regelungen im Mietvertrag und die genaue Vermietungsart an. Insofern ist es durchaus möglich, dass die Mieterin nur eine Kündigungsfrist von 14 Tagen einhalten musste.

Inwiefern die AGB der Vermittlungsfirma noch Einfluss auf die Mietverträge, die Sie direkt mit den Mietern schließen, haben, lässt sich ohne Detailkenntnis des Vermittlungsvertrag nicht beurteilen. Grundsätzlich dürfte aber die im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist maßgeblich sein.

Abschließend weise ich nochmals ausdrücklich darauf hin, dass vorliegend die Verjährung Ihrer möglichen Schadensersatzansprüche am 30.12.2012 eintritt, wenn bis dahin nicht entweder wirksam die Aufrechnung erklärt wurde oder den Mietern der Mahnbescheid zugestellt wurde. Geht die Kautionsabrechnung inklusive der Verrechnung bei den Mietern erst am 31.12.2012 ein oder wird der Mahnbescheid erst nach dem 30.12.2012 beantragt oder zugestellt, ist die Verjährung bereits eingetreten und die Mieter müssen gundsätzlich keine Zahlung mehr leisten.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage damit beantworten und wünsche Ihnen schon jetzt alles Gute für das neue Jahr.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin


FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60176 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Kompetent und verständlich besten Dank ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Besten Dank!!! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen herzlichen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Frage! ...
FRAGESTELLER