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Kautionsrückzahlung bei Entlassung aus dem Mietvertrag?


| 19.09.2007 21:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Habe vor 10 Monaten die gemeinsame Wohnung und meinen Mann verlassen. Vor 4 Monaten bat ich um Entlassung aus dem gemeinsamen Mietvertrag, was auch anstandlos passierte.( Ohne neue Kautionsregelung )

Ich zahlte bei Einzug 2060,-€ Kaution von meinem Konto an die Vermieterin. Mein Mann ist mittlerweile zahlungsunfähig und die Miete schuldig. Die Vermieterin einigte sich ohne mein Wissen mit meinem Mann die Kaution ( die ja mir gehört ) einzubehalten, da er nicht zahlt.Mein Mann zieht aufgrund Zahlungsunfähigkeit am 27.10.07
aus der Wohnung aus und die Vermieterin weigert sich die Kaution an mich auszuzahlen. Was kann ich tun?
19.09.2007 | 22:02

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass diese Plattform dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) auf der Grundlage Ihrer Angaben weiter wie folgt:

Der Anspruch eines Mieters auf Rückzahlung der Kaution entsteht frühestens dann, wenn der Mieter die Wohnung dem Vermieter übergeben hat. Im Regelfall ist dem Vermieter aber das Recht zuzugestehen, ewentuell bestehende Gegenansprüche zu prüfen. Damit darf er sich aber nicht unendlich lange Zeit lassen. Der Bundesgerichtshof ( BGH NJW 1987, 2372 ) hat eine Pauschalisierung der Frist abgelehnt. Es ist auf den Einzelfall abzustellen. Sind keine besonderen Probleme erkennbar, die Betriebskosten abgerechnet und die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben, so ist die Kaution schnellstmöglich zurückzuzahlen.

Die beschriebenen Ausführungen gelten jedoch nur, wenn der Mietvertrag überhaupt wirksam beendet wurde. In der von Ihnen beschriebenen Konstellation besteht jedoch eine besondere Problematik:

Sie haben es beim Auszug wahrscheinlich versäumt, schriftlich gegenüber dem Vermieter die Kündigung auszusprechen. Daher werden Sie im sogenannten AUßENVERHÄLTNIS der Gesamtschuldner ( = Mieter gegenüber Vermieter ) höchstwahrscheinlich für bis zum ZEITPUNKT der Wohnungsübergabe aufgelaufene Mietrückstände des Mannes aufkommen müssen.

Fraglich ist, was ab dem Zeitpunkt der Wohnungsübergabe gilt.

Idealerweise machen Sie im Rahmen der kostenfreien Nachfragefunktion ergänzende Angaben, was der genaue Inhalt der Absprache mit dem Vermieter war. Selbst wenn der Vermieter Sie mündlich mit sofortiger Wirkung aus dem Vertrag entlassen haben sollte, so sehe ich mangels schriftlicher Kündigung jedoch jetzt schon Probleme mit der Beweisführung.

Der nur mündliche Ausspruch einer Kündigung am Tag der Wohnungsübergabe wäre übrigens gemäß §§ 125, 126, 568 BGB nichtig, da formunwirksam:

„ § 125 BGB

Nichtigkeit wegen Formmangels

1Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig...

§ 126 BGB

Schriftform

(1) Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.
...

§ 568 BGB

Form und Inhalt der Kündigung

(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.
(2) ..“

Bei Kündigung eines Mietvertrages durch den Mieter muss regelmäßig auch die Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB beachtet werden:

„ § 573c BGB

Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig...“

Sollten Sie nicht nachweisen können, dass Ihnen die vertraglich greifende Zahlungspflicht vom Vermieter trotz fehlender Kündigung quasi erlassen wurde, so sehe ich leider ungünstige Erfolgsaussichten, die geleistete Kaution zurückzufordern. Diese wird schließlich für beide Mieter als Gesamtschuldner hinterlegt.

Wenn Sie die Kaution nicht zurück erlangen sollten, so gehen gemäß § 426 Abs. 2 BGB die über die Kaution abgegoltenen Mietzinsforderungen auf Sie als neue Berechtigte über. Das heißt, dass Sie wahrscheinlich beim Mann Regress suchen können:

㤠426 BGB

Ausgleichungspflicht, Forderungsübergang

(1) 1Die Gesamtschuldner sind im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. 2Kann von einem Gesamtschuldner der auf ihn entfallende Beitrag nicht erlangt werden, so ist der Ausfall von den übrigen zur Ausgleichung verpflichteten Schuldnern zu tragen.

(2) 1Soweit ein Gesamtschuldner den Gläubiger befriedigt und von den übrigen Schuldnern Ausgleichung verlangen kann, geht die Forderung des Gläubigers gegen die übrigen Schuldner auf ihn über. 2Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Gläubigers geltend gemacht werden.“

Wenn der Schuldner mangels Zahlungsfähigkeit nicht leisten wird, so sollten Sie außerdem beachten, dass mögliche Regressforderungen innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist von 3 Jahren verjähren werden.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben und rate alles in allem dazu, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen zu beauftragen. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine Nachfrage im Rahmen dieses Forums zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau
Tel./Fax.: 09071-2658
www.anwaltkohberger.de


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Ergänzung vom Anwalt 20.09.2007 | 11:40

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