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Kautionsrückzahlung - Fristen


| 02.01.2007 13:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich wünsche ein frohes Neues Jahr und hätte gerne eine Auskunft zu folgenden Sachverhalt: Wir waren Mieter einer Wohnung von Februar 2001 bis 30.09.2006, Mietvertragspartner war nur ich. Es wurde eine Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten à DM 1635 plus Kaution von DM 500 für eine maßangefertigte Sitzgruppe in zwei hälftigen Raten, also insgesamt DM 3770, überwiesen, die zweite Rate wurde zunächst zurückbehalten und erst nach Durchführung einiger vereinbarter Reparaturarbeiten überwiesen. Zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe am 30.09.2006 war die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand, keinerlei Mängel wurden im Übergabeprotokoll dokumentiert (außer dem Fehlen eines, zwischenzeitlich zurückgegeben, Garagentorschlüssels). Im Übergabeprotokoll wurde zudem vereinbart, dass die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 bis zum 15.11.2006 erfolgt.
Der Mietvertrag ist ein typischer Mustervertrag mit allerdings mindestens einer unwirksamen Klausel (z.B. Schönheitsreparaturen, wg. starrer Fristenregelung). In diesem Vertrag findet sich unter § 20 Kaution, folgender Text:
„Der Mieter verpflichtet sich, eine Kaution in Höhe von XXXX DM/EUR an den Vermieter zu bezahlen….
Die Kaution ist 3 Monate nach Rückgabe der Mietsache zuzüglich der angefallenen Zinsen unter Abrechnung evtl. Vermieterforderungen an den Mieter zurückzuzahlen. Steht eine Forderung des Vermieters zu diesem Zeitpunkt noch nicht fest, so ist er berechtigt, einen der voraussichtlichen Forderung entsprechenden Betrag auch darüber hinaus zurückzubehalten…“.
Eine Abrechnung der Nebenkosten für die Jahre 2005 und 2006 sowie eine Rückzahlung der Kaution oder eines Anteils ist bis zum 31.12.2006 nicht erfolgt. Einen Nachweis für die vermögensgetrennte Anlage der Kaution, die Höhe der aufgelaufenen Zinsen und die daraus folgende Höhe des gesamten Rückerstattungsbetrages habe ich bis jetzt nicht bekommen (aber auch noch nicht schriftlich angefordert).
Hierzu ergeben sich für mich folgende Fragen:
1. Ist die o.g. Klausel wirksam und die Rückzahlungsfrist von drei Monaten für den Vermieter bindend, d.h. gerät er, ggf. nach einer Mahnung, ab jetzt sofort in Verzug und kann ich ggf. Verzugszinsen in Höhe von z.B. 5% über dem Basiszinssatz geltend machen?
2. Wann endet die Frist zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung 2006? Am 15.11.2006 lt. Vereinbarung im Übergabeprotokoll? Sechs Monate nach Auszug, die der Vermieter nach allgemeiner Auffassung Zeit hat, also am 31.03.2007? Zwölf Monate nach Auszug, also am 30.09.2007 oder zwölf Monate nach Ende des bisher üblichen Abrechnungszeitraumes, also am 31.12.2007?
3. Dürfte er die Kaution oder einen Teil derselben bis zum Ende der Abrechnungsfrist für das Jahr 2006, d.h. schlimmstenfalls bis 31.12.2007 zurückbehalten?
4. Wäre es taktisch sinnvoll, in einem evtl. erforderlichen gerichtlichen Mahn- und/oder Klageverfahren auch die Nebenkostenabschläge für 2005 (EUR 130/Monat) einzufordern, was die Forderung und damit den Streitwert deutlich (aber auch die Kosten) erhöhen würde, die jedoch bei tatsächlicher Vorlage der Abrechnung 2005 nicht gefordert werden könnten?

Für die Beantwortung der Fragen danke ich herzlich und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
02.01.2007 | 14:20

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich hoffe, zu einer schnellen Klärung Ihres Falles beitragen zu können. Zur Lösung:
1. Die obige Klausel ist ohne weitere Anhaltspunkte so erstmal wirksam und auch verbindlich. Sie entspricht auch der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH, der dem Vermieter eine angemessene Frist zur Entscheidung, ob und in welcher Höhe er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will, zubilligt. Dementsprechend muss der Vermieter angeschrieben werden und substantiiert darlegen, in welcher Höhe beziehungsweise warum er noch ein weiteres Sicherungsinteresse hat. Soweit Nebenkostenabrechnungen noch nicht verfristet sind, sind sie grundsätzlich tauglicher Anknüpfungspunkt für einen weiteres Sicherungsinteresse. Ich rate an, diesen anwaltlich zu verfolgen, um hinreichenden „Druck“ zu erzeugen. Darüber hinaus meine ich, dass der Vermieter ohnehin nachweisen muss, dass insolvenzsicher und getrennt von seinem Vermögen angelegt wurde.

2. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB gilt hier, dass der Vermieter bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen hat. Abrechnungszeitraum ist der Zeitraum, wo der Vermieter alle Abrechnungen seinerseits vorliegen hat und ohne schuldhaftes Zögern abrechnen kann. Soweit eine Individualvereinbarung vorliegt, hat diese (soweit zu ihren Gunsten) natürlich Vorrang.

3. Ja, könnte er, siehe oben unter 1.

4. Sie muss noch nicht verfristet sein, denn Abrechnungsreife könnte auch er im Laufe von 2006 eingetreten sein. Daher würde dies derzeit nach meiner Meinung keinen Sinn machen.

Für Rückfragen stehe ich natürlich im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere, dringend zu empfehlende Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!


Mit freundlichen Grüßen
RA Hellmann


Burgwedel 2006
mail(at)<image> </image>anwaltskanzlei-hellmann.de


Die vorstehende summarische Lösung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Gerade geringfügige Modifikationen des Sachverhalts können völlig andere rechtliche Ergebnisse bedingen! Außerdem wird, wie die Plattform-Bedingungen es vorsehen, nur ein erster Überblick geboten. Außerdem ist der Umfang der Antwort auch abhängig von der Höhe des gebotenen Honorars. Daher kann diese Beratung das umfassende, verbindliche und abschließende Beratungsgespräch durch den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens keineswegs ersetzen. Bitte beachten Sie dies!


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 02.01.2007 | 17:17

Sehr geehrter Herr Hellmann,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Zu 1. Leider ist mir noch nicht ganz klar, ob ich als Privatmann/Verbraucher/Mieter nach Ablauf einer zweiten Frist, gesetzt im Rahmen einer schriftlichen Mahnung (nach bereits erfolgter erster Fristsetzung), Verzugszinsen berechnen kann, falls nicht rechtzeitig bezahlt wird.
Zu 2. Ebenfalls ist mir noch nicht klar, ob der Vermieter durch die schriftliche Vereinbarung im Übergabeprotokoll, dass die Nebenkostenabrechnungen für 2005 und 2006 bis zum 15.11.2006 erfolgt, bewusst auf die üblichen Abrechnungsfristen verzichtet, die Abrechnungen also bereits jetzt verfristet wären (obwohl er logischerweise bestimmte Rechnungen für 2006 noch nicht vorliegen haben konnte). Falls nicht, welche genaue Frist gilt in meinem Fall, bzw. ab welchem Datum beginnen die zwölf Monate für die Abrechnung 2006 zu laufen?
Vielen Dank nochmals für Ihre Mühe.

Mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.01.2007 | 21:40

Danke für Ihre Nachfrage, die ich gerne beantworten möchte. Grundsätzlich können Sie Verzugszinsen ab Erstmahnung verlangen, § 286 BGB. Allerdings wird Verzug nur dann vorliegen, wenn der Vermieter nicht berechtigt Sicherheit behält. Dies ist kaum der Fall, wenn die Abrechnungen verfristet sind.

Ich halte Ihre Denkweise bzgl. der vertraglichen Abrechnungsfrist für folgerichtig. Zum einen liegt bei einer entsprechenden Abrechnungsvereinbarung (vorbehaltlich der genauen Erklärung) eine sog. Selbstmahnung des Vermieters vor. Zum anderen sind die Fristregelungen abbedingbar, da ansonsten die Einschränkung für den Mieter benachteiligende Regelungen im Absatz 3 des § 556 keinen Sinn machen würde. Demnach wäre eine solche Regelung wohl auch bindend.

Beachten Sie aber noch die bisherigen Ausführungen sowie etwaige andere Sicherungsinteressen des Vermieters, soweit möglicherweise vorhanden.

Hochachtungsvoll

Ergänzung vom Anwalt 02.01.2007 | 21:42

§ 556 BGB (Absätze 3,4)


(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
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"Vielen Dank, Herr Hellmann, Ihre Ausführungen haben mir sehr geholfen. Dennoch bleibt für mich die Definition des Abrechnungszeitraumes und damit der Beginn der Abrechnungsfrist weiterhin offen. Lt. § 556 BGB Abs. 3 Satz 1 ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Was genau bedeutet jährlich? Kalenderjährlich? Geschäftsjährlich? Der zwölfmonatige Zeitraum, der bisher Grundlage der Abrechnungen war?
Trotzdem vielen Dank nochmals für Ihre Mühe.
Mit freundlichen Grüssen
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Vielen Dank, Herr Hellmann, Ihre Ausführungen haben mir sehr geholfen. Dennoch bleibt für mich die Definition des Abrechnungszeitraumes und damit der Beginn der Abrechnungsfrist weiterhin offen. Lt. § 556 BGB Abs. 3 Satz 1 ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Was genau bedeutet jährlich? Kalenderjährlich? Geschäftsjährlich? Der zwölfmonatige Zeitraum, der bisher Grundlage der Abrechnungen war?
Trotzdem vielen Dank nochmals für Ihre Mühe.
Mit freundlichen Grüssen


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