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Kautionsminderung/Übergabeprotokoll

16.04.2008 20:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

ich habe vom 01.05.2007 - 31.03.2008 eine 3 Zimmer-Wohnung bei einer Wohnbaugesellschaft im Kreis Ludwigsburg gemietet. Am 10.03.2008 fand eine Wohnungsübergabe statt, bei der ich ein Protokoll mit folgenden Punkten unterschrieben habe:

"[...]
Wertminderung der Decken 15% a 234,77 EUR
Wertminderung der Fenster 15% a 73,50 EUR
Wertminderung der Heizkörper 15% a 73,50 EUR"

sowie unter Sonstiges steht

"[...] 4 Türblätter streichen + Abhobeln + Garnitur gangbar machen Re Miete."

Der zugrundeliegende Mietvertrag enthält folgende Klausel:

"[...] c) Endet das Mietverhältnis so ist der Mieter verpflichtet, soweit die o.g. Fristen abgelaufen sind und der Grad der Abnutzung es erfordert, die Wohnung vor Auszug ordnungsgemäß zu renovieren, oder die Kosten einer ordnungsgemäßen Renovierung zu übernehmen. Soweit diese Fristen noch nicht abgelaufen sind, hat der Mieter entsprechend dem Grad der Abnutzung die Renovierungskosten anteilig zu übernehmen. Dabei ist im Allgemeinen von nachfolgendem Kostenanteil auszugehen:

Die Renovierungsarbeiten liegen

bis zu 1 Jahr zurück 15%
[...]
"

Bei der Wohungsübergabe habe ich mich entschlossen, da ich noch kein Jahr in der Wohnung gelebt hatte, keine Renovierung durchzuführen und bin davon ausgegangen, dass die o.g. Wertminderungen den 15% der zu erwartenden Renovierungskosten entsprechen.

Das Übergabeprotokoll beinhaltet sowie noch folgenden Passus am Ende:

"[...] Das Protokoll beinhaltet nur die am heutigen Tage ersichtlichen Mängel und bedeutet nicht, dass diese abschließend sind. Versteckte Mängel, die bei einer weiteren Besichtigung festgestellt werden, können gegenüber dem Mieter jederzeit geltend gemacht werden."

Bzgl. der (Innen)Türen ist die Sache etwas verzwickt. Ich habe die Türen während der gesamten Mietzeit dort stehen gelassen, wo sie waren, im Keller. Ich habe im guten Glauben gehandelt, dass der Vormieter diese ordnungsgemäß gestrichen hatte. Allerdings stellte sich bei meiner Wohnungsrück-übergabe heraus, dass die Türen nicht mehr passten, weil der Vormieter Laminat verlegt hatte, was die Vermieterin bei meiner Wohnungsübergabe kostenlos übernommen hat. Deshalb die Notiz unter Sonstiges. Auch
die Türschlösser einiger der 4 Türen funktionierten nicht mehr. Ich bin aber der Meinung, dass der Vermieter die Türen hätte prüfen müssen als er sie vom Vormieter übernommen hatte. Ich habe seinerzeit als ich die Wohnung übernahm gesagt, ich habe kein Interesse an den Innentüren und sie können im Keller verbleiben. Dass sie nicht passten wusste ich beim Einzug nicht und habe es auch bis zum Auszug nie geprüft.

Jetzt habe ich eine Nachforderung erhalten, mit folgenden Kosten, woraus sich meine Fragen ergeben:



1. Die o.g. Wertminderungen werden von meiner Kaution gekürzt, ohne dass offenbar eine Renovierung durchgeführt wurde. Ist dies zulässig? (Ich dachte, es kann nur etwas gekürzt werden, was auch Kosten verursacht, also ohne Rechnung sehe ich das nicht ein).

2. Darüber hinaus werden mir Malerarbeiten der Türrahmen, 4 Türblätter und einer Schlafzimmerwand in Höhe von 947,54 EUR voll berechnet. Meines Erachtens nach ist dies nicht zulässig, es kann mir nur 15% davon berechnet werden, da ich die Wohnung in frisch renoviertem Zustand übernommen habe (siehe mein Übernahmeprotokoll).

3. Darüber hinaus werden mir Schreinerarbeiten der 4 Türen in Höhe von 200,87 EUR berechnet, um sie gangbar zu machen, Türschlösser ausgewechselt, Arbeitskosten und Anfahrtsweg. Da ich die Türen so vom Vermieter übergeben bekommen habe, sehe ich das nicht ein, diesen Betrag zu zahlen.

Wie stellt sich diese Sachlage aus Ihrer Sicht?

MfG,
garbeam

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Grundsätzlich kann die Einschätzung nur an Hand vollständiger Kenntnis des Mietvertrages gegeben werden, da Ihre Wiedergabe der Klauseln etwas knapp ist.

Die Klausel hinsichtlich der Durchführung von Schönheitsreparaturen erscheint zunächst wirksam, da diese den tatsächlichen Zustand der Mietsache berücksichtigen.

Wenn jedoch eine Verpflichtung zur Endrenovierung auf jeden Fall enthalten ist, sind sämtliche Klauseln auf Grund des Summierungseffektes unwirksam.

Sofern keine Endrenovierungsklausel enthalten ist, dass heißt also Sie nicht unabhängig vom Fristenplan eine Endrenovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses durchführen müssen, kann gleichwohl die im Mietvertrag enthaltene Quotenklausel gleichwohl unwirksam sein.

Die Quotenklausel dient der Abgeltung einer Kostenbeteiligung des Mieters für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen.

Die Fristen und Prozentsätze der Quotenklausel müssen sich an den üblichen Renovierungsfristen ausrichten:

Danach sind allgemein folgende Kostenanteile zulässig:

Bisherige Vertragsdauer ein Jahr:
Nassräume 33,33 %
Haupträume 20 %
Nebenräume 14,29 %

Die Kostenquotelungsklausel muss daneben, was die Fristenregelung betrifft, auf den Mietvertragsbeginn bzw. auf den Zeitpunkt der letzten Renovierungsarbeiten abstellen.

Als nächstes ist zu beachten, dass die Kostenbeteiligungspflicht des Mieters FRÜHESTENS NACH ABLAUF DES ERSTEN MIETJAHRES BEGINNEN DARF.

Ausdrücklich wurde dies bislang, soweit ersichtlich, zwar noch nicht entschieden. Der BGH hat aber festgehalten, dass dem Vermieter eine Beteiligung des Mieters an den zukünftigen Renovierungskosten für den Fall gesichert werden soll, dass das Vertragsende länger als ein Jahr ab Vertragsbeginn zurückliegt (BGH WuM 1988, 294).

Wird die Kostenbeteiligung des Mieters deshalb bereits unter 12 Monaten Vertragslaufzeit fixiert, dürfte demnach eine unwirksame Klausel vorliegen, da der Mieter bereits nach kurzer Mietdauer mit Kosten belastet wird und dies eine unzumutbare Benachteiligung darstellt.

Demzufolge wären Sie nicht verpflichtet, irgendwelche Kosten zu tragen, die aus Schönheitsreparaturen resultieren, da Ihr Mietverhältnis noch kein Jahr lief.

Ich kann Ihnen deshalb nicht empfehlen, irgendwelche Kosten zu begleichen.

Zudem ist davon auszugehen, dass bei Übergabe die Wohnung geräumt war, weshalb hier also versteckte Mängel zu einem späteren Zeitpunkt nicht vorliegen können, zumindest wenn dies Malerarbeiten betrifft.


Frage 1)
Grundsätzlich kann auch eine Kostenbeteiligung ohne erfolgte Renovierung erfolgen. Jedoch ist dazu ein Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebes vorzulegen, aus dem dann die Quote durch Sie zu tragen ist. Der Kostenvoranschlag darf allerdings nicht nur durch den Vermieter vorgelegt werden. Ihnen muss die Möglichkeit verbleiben ein Gegenangebot dem Vermieter vorzulegen.

Dies muss die Quotenregelung ausdrücklich vorsehen, da anderenfalls diese unwirksam wäre.

Da Ihr Mietverhältnis jedoch kürzer als 12 Monate lief sind Sie zur Übernahme von Kosten für die Renovierung gar nicht verpflichtet.

Frage 2)
Wenn überhaupt müssen Sie davon lediglich 15 % zahlen. Jedoch sind Sie aus den oben dargelegten Gründen gar nicht verpflichtet Kosten zu tragen.

Frage 3)

Sie haben die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, wie Sie diese erhalten haben.
Sofern Sie die Wohnung vom Vermieter direkt und nicht vom Vormieter übernommen haben, so haben Sie diese ohne Türen in der Wohnung und mit verlegten Laminat übernommen.

Demzufolge haben Sie die Wohnung auch so zurückzugeben.

Die Türen wurden Ihnen dann in der Art und Weise übergeben, dass diese auf Grund des verlegten Laminats nicht passen. Diesen Schaden hätte der Vermieter mit dem Vormieter regulieren müssen.

Sie sind nicht verpflichtet, die Kosten für die Beseitigung des Schadens zu tragen.

Was anderes gilt nur dann, wenn Sie die Wohnung direkt vom Vormieter übernommen haben, ohne dass der Vermieter die vom Vormieter abgenommen hat.
Dann müssen Sie die Kosten für die Schreinerarbeiten übernehmen.

Das Problem besteht jedoch darin, dass Sie das Übergabeprotokoll unterschrieben haben und somit möglicherweise die Kostentragung anerkannt haben.

Hier kommt jedoch eine Herausgabe wegen ungerechtfertigter Bereicherung in Betracht, da Ihr mögliches Anerkenntnis ohne Rechtsgrund erfolgte und Sie die Erklärung nur auf Grund der Klausel im Mietvertrag abgegeben haben, die sich jedoch nunmehr als unwirksam herausstellen dürften.

Ich empfehle Ihnen sich mit einem Kollegen vor Ort in Verbindung zu setzen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt


PS: Wer anwaltliche Dienstleitungen in Anspruch nimmt und hierfür selbst einen Betrag als Honorar einsetzt, hat dieses auch zu zahlen.

Ich bitte Sie daher, dafür Sorge zu tragen, dass der von Ihnen eingesetzte Betrag von Ihrem Konto eingezogen werden kann.

Andererseits müsste ich davon ausgehen, dass Ihrerseits nie beabsichtigt wurde, diesen Betrag zu zahlen, was den Straftatbestand des Eingehungsbetruges erfüllt und ich gehalten wäre, Strafanzeige zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.04.2008 | 10:42

Die Wohnung wurde mir formal gesehen bei Einzug durch den Vermieter uebergeben, der Vormieter war aber bei der Uebergabe anwesend. Ich habe lediglich einige Gegenstaende vom Vormieter uebernommen, inkl. das Laminat. Allerdings hat die Vermieterin das Laminat als Schenkung bei meiner Wohnungsabnahme von mir angenommen. Dass die Tueren nicht passten stellte sich erst nach dieser Schenkung heraus.

Einige kurze Nachfragen hierzu:

1. Im Wohnungsuebergabeprotokoll ist lediglich unter Sonstiges der im ersten Schreiben erwaehnte Satz bzgl. der Tueren widergegeben. "[...] Re Miete. " ist aus meiner Sicht keinerlei Anerkenntnis zur Behebung eines Schadens, ich weiss ja nichtmal was diese Abkuerzung bedeuten soll. Bei der Wohnungsuebergabe war nur ein Hausverwalter und ich anwesend, es gibt keine weiteren Zeugen, weshalb hier im Zweifel Aussage gegen Aussage steht.

2. Die Wertminderung wurde durch den Hausverwalter kalkuliert, da es sich ja um eine Wohnbaugesellschaft handelt. Ich habe aber bereits in seiner Anwesenheit seine Kalkulation angezweifelt, da er kein Fachmann ist, auch wenn er denkt er waere ein Fachmann. Wie stellt sich die Sache dar, ist ein Hausverwalter einer Wohnungsgesellschaft berechtigt Kostenvoranschlaege durch Fachbetriebe aufgrund von Erfahrung rechtswirksam zu ersetzen/umgehen?

Vielen Dank nochmals,
garbeam

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.04.2008 | 23:41

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Frage 1)
auch ich kann Ihnen nicht sagen, was mit der Abkürzung im Übergabeprotokoll gemeint sein könnte. Da hier Ihrerseits Unklarheiten bestehen kann auch nich davon ausgegangen werden, das Sie ein Anerkenntnis zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durch das Unterzeichnen des Übergabeprotokolls abgegeben hätten.

Frage 2)
NEIN! Der Hausmeister kann nicht verbindlich die Schätzung des Abzuges vornehmen, da diese sich an den Kosten für eine aufzubringende Schönheitsreparatur orientieren müssen. Entsprechende Kosten würden letztendlich nur durch einen Fachbetrieb durch Kostenvoranschlag erfolgen können.

Ich hoffe ich konnte Ihnen insoweit Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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