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Kautionseinbehalt


24.03.2006 13:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Am 21.02.2006 habe ich meine Wohnung an meine Vermieterin bzw. an meinen Nachmieter übergeben. Dabei wurde im Protokoll festgehalten, dass der Teppichboden im Schlafzimmer 2 große Flecken aufweist und eine Fliese auszutauschen ist.
Beide Schäden wurden an meine Haftpflichtversicherung gemeldet, die sofort in die Schadensbeseitigung eingetreten ist. Die Fliese wurde einen Tag später ausgetaust und der Teppich wurde einen Tag später von einem Gutachter der Versicherung begutachtet. Der Gutachter hat auch mit der Vermieterin gesprochen, die nicht bereit war, eine Anschaffungsrechnung vorzulegen. Dies hat sie bis heute nicht getan, so dass die Versicherung pauschal einen Betrag für Wertminderung von 180 Euro an sie gezahlt hat. Ich habe sie angeschrieben und gefragt, ob sie damit zufrieden ist - keine Reaktion.
Bislang hält sie meine Kaution von 1.200 Euro (Kaltmiete: 360 Euro) zurück.
Meine Fragen:
1. Wie lange darf sie Kaution wirklich zurückbehalten?
2. Was darf sie für noch nicht abgerechnete Nebenkosten zurückbehalten.
3. Darf sie die ganze Kaution zurückbehalten?
4. Muss ich sie wegen der Auszahlung in Verzug setzen?
5. Hat sie das Recht einen neuen Teppich zu verlangen (der Teppich war bei meinem Einzug neu verlegt und war nun 2,5 Jahre alt) mit Verlegen und alles zum heutigen Preis?
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

nach Beendigung des Mietverhältnisses ist Ihre Vermieterin berechtigt, den Betrag von der Mietkaution einzubehalten, den sie benötigt, um ihre Ansprüche gegen sie auszugleichen.

Anschließend ist sie verpflichtet, mit Ihnen abzurechnen. Sie müssen Ihrer Vermieterin jedoch eine vertretbare Zeit zur Prüfung der offenen Ansprüche einräumen. Ansonsten wüsste die Vermieterin schließlich nicht, welchen Betrag sie einbehalten darf.

Die zulässige Dauer dieser Zeit wird von den Gerichten sehr unterschiedlich eingestuft: Sie reicht von zwei Monaten beim Amtsgericht Dortmund bis zu sechs Monaten beim Oberlandesgericht Karlsruhe. Da Sie erst im Februar Ihre Wohnung übergeben haben, ist die Frist auf keinen Fall abgelaufen. Die Vermieterin darf daher die gesamten Kaution einbehalten, bis sie ihre Ansprüche gegen Sie geprüft hat.

Wenn allerdings offensichtlich ist, dass lediglich die Nebenkosten noch abgerechnet werden müssen, darf die Vermieterin lediglich einen Betrag von drei bis vier monatlichen Vorauszahlungen einbehalten und muss den Rest sofort ausbezahlen.

Nach Ablauf der oben beschriebenen Frist, also längsten sechs Monaten, ist die Vermieterin verpflichtet, mit Ihnen endgültig abzurechnen. Eine Ausnahme besteht lediglich in dem Fall, dass wegen dem besonderen Umfang der Schäden in der Wohnung, eine endgültige Abrechnung noch nicht möglich ist. Dieses dürfte aber, nach Ihrer Schilderung, nicht der Fall sein.

Um den Vorgang zu beschleunigen, sollten Sie Ihre Vermieterin Mitte April unter Benennung einer Frist von drei Wochen schriftlich zur Abrechnung und Auszahlung der Kaution auffordern. Gerichtlich durchsetzten sollten Sie Ihren Anspruch jedoch erst nach Ablauf von sechs Monaten. Ansonsten riskieren Sie, dass das Gericht sie auf einen zu kurzen Zeitraum zwischen Auszug und Klageeinreichung hinweist und Sie die Kosten des Verfahrens tragen müssen.

Einen Austausch des Teppichbodens kann die Vermieterin nur verlangen, wenn es sich bei den Flecken nicht um übliche Gebrauchsspuren handelt, die durch die tägliche Benutzung entstanden sind und wenn eine andersartige Sanierung des Teppichs nicht zumutbar ist.

Bei der Berechnung des Schadens wird außerdem ein Wertverlust berücksichtigt. In Ihrem Fall beträgt der Wertverlust ca. 20 % des ursprünglichen Preises. Es scheint vorliegend allerdings so zu sein, dass sich Ihre Vermieterin bereits mit der Zahlung durch die Versicherung begnüg hat.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen im Rahmen einer Erstberatung behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Torben Hoffmann

Nachfrage vom Fragesteller 24.03.2006 | 15:32

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Eine Nachfrage habe ich noch: Die Vermieterin ist der Meinung, dass nicht die Versicherung, sondern ich den Schaden begleichen muss. D.h. sie akzeptiert zwar die Zahlung von 180 durch die Versicherung, will aber eine Differenzzahlung von mir haben - so war ihre Aussage vor Zahlung der Versicherung. Ist es also so, dass sie mir nach Belieben eine Differenz zwischen ihrer Wunschvorstellung und der Zahlung der Versicherung abziehen kann?
Ansonsten bedanke ich mich schon einmal für die nette schnelle Beantwortung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.03.2006 | 09:14

Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

die Bemühungen der Versicherung, den Schaden vollständig zu regulieren, sind nach Ihren Angaben daran gescheitert, dass Ihre Vermieterin nicht die Anschaffungsrechnung vorgelegt hat. Sie hat damit ihren Mitwirkungspflichten nicht entsprochen. Es wäre daher treuwidrig, wenn Sie einfach einen weiteren Betrag, ohne eine Vorlage entsprechender Beläge, von der Kaution einbehalten würde.

Außerdem kann sie nicht einfach einen beliebigen Betrag veranschlagen, sondern muss diesen durch Rechnungen belegen.

Mit freundlichen Grüßen,

Rechtsanwalt Torben Hoffmann

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