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Kautionsabzug für Schäden


11.06.2007 13:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

im vorliegen Fall geht es darum, daß unser Mieter zahlreiche Schäden hinterlassen hat, welche Instand zusetzen oder gar ganz zu ersetzen waren, darunter ein neuer Herd, Kühlschrank, Beistellschrank einer Einbauküche, Einbruchschaden an Wohnungstüre (den Einbruch hatte er nicht gemeldet, da er die Wohnung einem "Freund" überlassen hatte, der wohl die Schlüssel verloren hat und Türe und Briefkasten aufgebrochen hat), eine kaputte Briefkastentüre einer Briefkastenanlage, eine kaputte Türzarge im Schlafzimmer usw. Der von ihm organisierte Schreiner hat nur Pfusch geleistet und sich nach 3 Tagen (die zu beaufsichtigen waren) aus dem Staub gemacht und ist seither nicht mehr erreichbar.

Desweiteren hat er es unterlassen uns auf undichte Fenster aufmerksam zu machen, so daß diese nun ausgetauscht werden müssen.

Wir möchten nun logischerweise die Kosten für die Beseitigung der Schäden von der Kaution abziehen. Das Problem ist nun allerdings daß vieles in Eigenleistung Instand gesetzt wurde und er auf Nachweise besteht.

Nun die Fragen:

a.) Wie sieht es aus, wenn z.B. Dinge wie der zu ersetzende Kühschrank nicht neu angeschafft wird (da ja der Anbauschrank entsorgt werden musste) ? Wenn Zeitwert, was ist denn ein angemessener Betrag bzw. Prozentsatz ?

b.) Mit welchem Stundensatz können die für die Arbeiten notwendigen Zeitaufwendungen für Beschaffung, Herdeinbau und -anschluß, "Beaufsichtigung"/Hilfe des Schreiners etc. berechnet werden ?

c.) Wie sieht die Schadensersatzpflicht im Bereich der Fenster aus ?

Vielen Dank.
Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage und möchte diese auf der Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist es so, dass Sie als Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses mit Ansprüchen, die Sie gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis haben, verrechnen dürfen. Dies gilt insbesondere für die von Ihnen geltend gemachten Schadensersatzansprüche, wobei ich hier mangels Kenntnis der genauen Schäden sowie des Mietvertrages zunächst davon ausgehe, dass Ihre Ansprüche bestehen.

Grundsätzlich haben Sie dann auch einen Anspruch auf Geldersatz für die erforderlichen Kosten, es kommt also zunächst nicht darauf an, wie viel die Beseitigung der Schäden tatsächlich gekostet hat. Sie könnten also auch auf Gutachtenbasis abrechnen. Daher sollten Sie sich einen Kostenvoranschlag für die bereits getätigten Arbeiten besorgen und diesen dann zu Abrechnung benutzen.

Allerdings muss dabei berücksichtigt werden, wie lang die normale Lebensdauer der beschädigten Sache ist. Dazu können die so genannten Wertermittlungsrichtlinien von 1991, dort Anlage 5 zu Teil I, Anhaltspunkte geben (vgl. zB http://www.arch-geiger.de/html/s_wertr.htm). Dann müssen Sie auch einen Abzug „Alt für Neu“ gegen sich gelten lassen, da die beschädigten Gegenstände auch bei „normalem“ Gebrauch einen Wertverlust erlitten hätten. Dazu, wie viel dieser Abzug beträgt, gibt es umfangreiche Rechtsprechung, es wird dann im Einzelfall berechnet. So ist bei Ihnen zum Beispiel zu berücksichtigen, dass der defekte Kühlschrank ja die ganze Küchenzeile in Mitleidenschaft zieht, da umfangreiche Ausbauarbeiten anstünden. Grundsätzlich als Anhaltspunkt können Sie, von einer Lebensdauer eines Kühlschranks von 10 Jahren ausgehend, davon ausgehen, dass, je näher der Kühlschrank an der 10 Jahresgrenze ist, umso mehr müssen Sie sich anrechnen lassen, also zum Beispiel nach 5 Jahren um die 50%. Diese Zahl steht aber nicht fest, sondern es kommt, wie gesagt, auf den Einzelfall an.

Was die Fenster angeht, so muss Ihr Mieter, wenn er Ihnen einen Schaden nicht rechtzeitig anzeigt, die sich daraus ergebenden Schäden ersetzen. Sofern Sie also nachweisen können, dass bei rechtzeitiger Anzeige ein Austausch der Fenster nicht erforderlich gewesen wäre, muss der Mieter Ihnen auch hier die erforderlichen Kosten für den Austausch der Fenster ersetzen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen die hier nur mögliche erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Bitte nutzen Sie einmalige Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Nicole Maldonado
- Rechtsanwältin -

Nachfrage vom Fragesteller 11.06.2007 | 16:36

Danke für die Beantwortung, allerdings hilft mir das nur teilweise weiter. Das Thema Zeitwert scheint mir soweit klar, auch wenn ich den Wertermittlungsrichtlinien nicht wirklich einen für mich verwertbaren Nutzen entnehmen kann.

Das Problem ist doch zum einen der Zeitaufwand für die Beschaffung und zum Anderen die Verhältnismässigkeit. Welcher Gutachter soll denn vorbeischauen, zumal die arbeiten bereits getan sind, und wer bezahlt diesen ?

Da zum Einen die Arbeiten bereits durchgeführt wurden und es sich ja zumeist einfach um den reinen Zeitaufwand für Suche, die Beschaffung, den Einbau oder handwerkliche Belange wie Streichen der Eingangstüre handelt, sehe ich aktuell nicht, wie ich hier an ein Gutachten kommen soll. Die Arbeiten, welche fremd vergeben wurden bzw. die Anschaffungen sind natürlich belegbar.

Deshalb auch die Frage bezüglich eines realistisch anzusetzenden Stundensatzes für die Erbringung der Eigenleistung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.06.2007 | 17:26

Die erforderlichen Kosten der Schadensermittlung gehören zum ersatzfähigen Schaden, so dass auch Kosten für einen Gutachter ersetzt werden können.

Das Problem ist in der Tat, wie Sie die aufgewandte Zeit etc. berechnen. Denn Ansatzpunkt im Schadensersatzrecht ist der finanzielle Aufwand, der für eine fachgerechte Instandsetzung anfällt. Ein Ersatz für von Ihnen aufgewandte Zeit wäre daher höchstens dann zu berechnen, wenn man als Anhaltspunkt die erforderlichen Kosten, sprich: wie viel hätte es bei Fremdvergabe gekostet, kennt. Denn für Sie, also für die Erbringung der Eigenleistung, gibt es keinen allgemeinen Stundensatz. Insofern kann ich Ihnen da leider auch keine ungefähre Größe nennen. Dies geht auch schon deswegen nicht, weil ja auch für die verschiedenen Arbeiten innerhalb der Branchen die unterschiedlichsten Stundensätze genommen werden.

Sie werden daher meines Erachtens nicht darum herum kommen, die erforderlichen Kosten ermitteln zu müssen, indem Sie bei einem entsprechenden Betrieb nachfragen, wie viel dort die entsprechenden Arbeiten gekostet hätten.

Mit freundlichen Grüßen

Nicole Maldonado
- Rechtsanwältin -

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