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Kautionen/Mieten bei Mietkauf nach Kündigung bis Unwirksamkeit nach 569

| 14. Dezember 2018 16:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo, wenn ein Mehrfamilienhaus als Mietkauf erworben wurde, alte Mietverträge mit Kautionen bestehen/bestanden, frage ob bei Mieterwechsel der Verkäufer die Kautionen einbehalten darf als Absicherung der Mietkaufraten? Und bei Rückstand Mietkaufraten, ob die „alten Kautionen aus alten Mietverträgen" verrechnet werden könnne/dürfen?
Bzw, ob ein Rückstand durch alte Kautionen abgedeckt ist? Dadurch bei fristloser Kündigung verrechnet werden kann? Um Paragraph 569 anzuwenden, welcher im Mietkaufvertrag festgehalten wurde.
Und wenn stehen die Mieten im Zeitraum bis zur Unwirksamkeit der Kündigung durch Ausgleich des Rückstandes nach 569 zu, wenn diese von Mietern direkt an den Verkäufer gezahlt wurden.

Danke

14. Dezember 2018 | 17:42

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.Frage, ob bei Mieterwechsel der Verkäufer die Kautionen einbehalten darf als Absicherung der Mietkaufraten?

Grundsätzlich dient die Kaution der Absicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis, § 551 BGB . Der "alte" Vermieter, sprich der Verkäufer darf die Kautionen nicht behalten, sondern muss diese an den neuen Vermieter, also den Käufer, herausgeben, soweit dieser bereits in die Vermieterpflichten eingetreten ist. Die Kaution und deren Zinsen ( "Erträge") stehen grundsätzlich dem Mieter zu und werden vom Vermieter nur entsprechend der Sicherungsabrede verwaltet, allerdings kann er mit seinen Ansprüchen gegen den Mieter den Anspruch auf Kautionsrückzahlung aufrechnen, seine Ansprüche also von der vom Mieter hinterlegten Kaution abziehen. Allerdings gilt dies nur im Verhältnis vom Vermieter zu dem Mieter, der die Kaution hinterlegt hat. Keineswegs ist es möglich Ansprüche aus anderen Mietverhältnissen gegen die Kaution eines anderen Mieters oder Mietkäufers aufzurechnen. Eine zweckfremde Verwendung von Kautionen aus alten Mietverträgen, also hier zur Absicherung der Mietkaufraten, ist demnach nicht zulässig.

2. Und bei Rückstand Mietkaufraten, ob die „alten Kautionen aus alten Mietverträgen" verrechnet werden könnne/dürfen? Bzw, ob ein Rückstand durch alte Kautionen abgedeckt ist? Dadurch bei fristloser Kündigung verrechnet werden kann?

Nein, die Kautionen dürfen nicht auf Mietkaufrückstände angerechnet werden, denn Sinn und Zweck der Kaution ist lediglich die Absicherungen von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Keinesfalls dürfen Ansprüche zwischen Verkäufer und Mietkäufer mit der Kaution von anderen Mietern aufgerechnet werden. Sowohl der alte als auch der neue Vermieter müssen Kautionen der Mieter getrennt von ihrem eigenen Vermögen (§ 551 Abs. 3 BGB ) verwahren.

Eine Verrechnung der an den Verkäufer gezahlten Kautionen von Mietern ist also mit Rückständen des Mietkäufers nicht zulässig. Auch eine fristlose Kündigung ändert hieran nichts.

Lediglich die vom Mietkäufer selbst hinterlegte Kaution kann die Mietkaufraten absichern, denn gerät der Mietkäufer hier in Verzug , so greift die Sicherungsabrede, dass der Vermieter sich aus der hinterlegten Kaution (vom Mietkäufer) befriedigen darf.

3. Und wenn stehen die Mieten im Zeitraum bis zur Unwirksamkeit der Kündigung durch Ausgleich des Rückstandes nach 569 zu, wenn diese von Mietern direkt an den Verkäufer gezahlt wurden.

Die Mieten stehen dem Vermieter zu, denn dieser Vertrag wird ausschließlich zwischen Mieter und Vermieter geschlossen. Der Vermieter kann sich aber zur Abtretung der Mieten ( nicht aber der Kaution!) an den Verkäufer verpflichten, um die Mietkaufraten abzusichern. Liegt eine solche Abtretungsvereinbarung vor, so stehen die Mieten dem Verkäufer zu , soweit die Mietkaufraten nicht getilgt sind. Wurden also Mieten direkt an den Verkäufer gezahlt, so hat er diese mit seinen Ansprüchen aus dem Mietkauf zu verrechnen, so dass sich der Anspruch gegen den Mietkäufer entsprechend verringert.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Doreen Prochnow

Bewertung des Fragestellers 15. Dezember 2018 | 00:34

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