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Kaution wurde wegen Schäden einbehalten - was nun?


09.10.2006 23:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo!
Folgendes Problem habe ich:
Ich habe die Kaution meiner Mieter (2 KMM = 825,-) einbehalten, da tiefe Eindrücke von kaputten Pfennigabsätzen (also nur noch die Schrauben) in Flur (5 Meter lang) und Küche (25qm groß) vorhanden waren, ebenso Risse in zwei folienbezogenen Türen!

Das Problem war, das die Eindrücke von einer "Flamme" des Mieters herrühren, die er nach der Trennung von seiner Partnerin - unserer Mieterin - mit nach Hause brachte!
Der Mieter lebte bis zum Auszug noch allein in der Wohnung und behob jedoch den Schaden am Boden - den er selber zugab - nicht, noch ließ er ihn beheben!

Als die Wohnungsübergabe stattfand (am Abend vor dem Mieterwechsel!!), unterzeichnete der Mieter das Übergabeprotokoll nicht, mit den Worten, das die Eindrücke (wir haben sie durch Fotos protokolliert!) normale Gebrauchsspuren wären und es schließlich nicht im Mietvertrag stehen würde, das man mit solchen Absätzen den - vor einem Jahr neu abgeschliffenen und dreifach versiegelten - Dielenboden betreten dürfte...

Nun - im Mietvertrag steht auch nicht, das man eine Axt nicht durch ein geschlossenes Fenster werfen sollte und man tut es trotzdem nicht!!

Also hielten wir die Kaution der Beiden ein, bis die Sache zu klären wäre!

Da einen Tag nach der Übergabe ( am 1.8.06) die neue Mieterin einzog und in der Küche einen PVC legen und die Möbel aufbauen ließ, mussten wir warten bis wir den Schaden durch ein beweiskräftiges Protokoll feststellen lassen konnten, um der neuen Mieterin nicht noch einen Ausfall wegen dem Nichtgebrauch der Mietsache zahlen zu müssen.

Da wir einen Gutachter nicht unbedingt involvieren wollten, da wir erst mal auf den Kosten sitzen bleiben würden (laut Auskunft 850,- bis 1200,-EUR), riefen wir einen Parkettfachmann von einer renommierten Firma an, deren Meister sich das Malheur ansah und die Eindrücke als tatsächlichen Schaden feststellte!
Der anschließende Bericht und Kostenvoranschlag zur Behebung des Schadens beläuft sich auf 968,-EUR - die Reparatur der Türen nicht eingerechnet!

Nun folgende Fragen:
Wie ist nun weiter zu verfahren?
Der Schaden ist da, kann nur im Moment nicht behoben werden, da die Familie, die nun in der Wohnung lebt, erst wieder die Küche abbauen lassen müsste - natürlich auf unsere Kosten, ebenso müsste sie das Laminat im Flur für die Renovierung wieder entfernen - ganz zu schweigen von den Unannehmlichkeiten, die es bedeutet, Küche und Flur, wegen dem Abschleifen und neu versiegeln des Dielenbodens, nicht betreten zu dürfen - und das bei 2 kleinen Kindern!!

Unser ehemaliger Mieter hat die Möglichkeit für eine rechtzeitige Beseitigung der Schäden verhindert, indem er frühzeitige Wohnungsabnahmen verhindert hat und auf den "letzten Drücker" hat machen lassen, so das wir praktisch keine Möglichkeit mehr hatten, den Schaden vor dem Einzug der neuen Mieter beseitigen zu können - obwohl er schon drei Wochen vor seinem Auszugstermin in seine neue Wohnung hätte ziehen können und ihm der Schaden ja seit Monaten bekannt war!!

Der bezifferte Schaden ist nun höher als die Kaution. Wir würden sogar auf den darüber gehenden Betrag verzichten, nur um endlich mit allem abschließen zu können! Außerdem steht die Nebenkostenabrechnung 2005 und die Endabrechnung für die letzten Monate noch aus - wir gehen aber nicht von einer größeren Nachzahlung aus!
Wie wird es nun mit der Kaution gehändelt? Gibt es Verjährungsfristen oder einen bestimmten Zeitraum, indem alles geregelt werden muss?
Kann der Schaden auch erst nach dem etwaigen Auszug der jetzigen Mieter behoben werden, da die Mieter ja jetzt den Dielenboden nach Ihren Wünschen abgedeckt haben?

Sollte ich dem/den Ex-Mieter/n in einem offiziellen Schreiben das Ergebnis des Kostenvoranschlages mitteilen?
Gibt es da Fristen zur Einbehaltung der Kaution?
Zur Berechnung:
Die Ex-Mieter sind am 31.07. ausgezogen!

Die Ex-Lebenspartnerin unseres Ex-Mieters will übrigens nichts weiter unternehmen und überlässt freiwillig ihre komplette Kaution für die Schäden, obwohl er sie aufforderte, die Kaution mit ihm zurück zu fordern!

Für eine Klärung wäre ich dankbar!!

Herzlichst
Angela S.


-- Einsatz geändert am 10.10.2006 01:07:02
Sehr geehrte Ratsuchende,

1.
Soweit feststeht, dass die schuldhafte Beschädigung des Bodens über das normale Maß vertragsgemäßer Abnutzung hinausgeht - was nach Ihrer Sachverhaltsschilderung sehr nahe liegt - werden Sie die Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen können, das heißt
Sie müssen so gestellt werden, als wäre der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten (§ 249 Abs. 1 BGB).
Statt der Herstellung in Natur können Sie in diesem Fall gemäß § 249 Abs. 2 BGB den hierfür erforderlichen Geldbetrag verlangen.
Nachdem der Boden erst vor einem Jahr frisch abgezogen und versiegelt wurde, werden Sie wohl einen vollständigen Ersatz der zur Behebung des Schadens erforderlichen Kosten (laut Kostenvoranschlag € 968) verlangen können, allenfalls kommt ein geringfügiger Abzug „neu für alt“ in Frage.

Dabei spielt es keine Rolle, wann und ob Sie die Arbeiten tatsächlich ausführen lassen. Denn Ihnen ist es nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs freigestellt, ob Sie den Ersatzbetrag auch wirklich zur Wiederherstellung verwenden oder durch anderweitige Verwendung des Geldes einen Ausgleich für die Wertminderung in Ihrem Vermögen schaffen (sog. Dispositionsfreiheit, z.B. BGH NJW 1997, 520).

Die vorstehenden Ausführungen gelten sinngemäß natürlich auch für die Beschädigung der Türen.

Es gelten keine festen Zeiträume, innerhalb derer Sie zur Einbehaltung der Kaution berechtigt sind, wenngleich die Rechtsprechung als Anhaltspunkt von in der Regel drei bis sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgeht. Entscheidend ist, wie lange der Vermieter benötigt, um das Bestehen und die Höhe von aufrechenbaren Gegenforderungen zu klären.
Zu beachten ist aber die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB für Ersatzansprüche des Vermieters – sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung.

2.
Da bereits jetzt abzusehen ist, dass die Schadensersatzansprüche die Höhe der Sicherheitsleistung übersteigen, können Sie eine vorläufige Abrechnung vornehmen, den Mietern den Kostenvoranschlag mit übersenden und die Aufrechnung gegenüber der Kautionsforderung (nebst Zinsen) mit Ihren Ansprüchen erklären.
Taktisch gesehen kann es sich aber empfehlen, zuvor auch die Reparaturkosten für die Türen feststellen zu lassen, diese dann zusätzlich in das Schreiben aufzunehmen und eben vollständig abzurechnen.

Entsprechend Ihrer geplanten Vorgehensweise können Sie zwar durchaus den Mietern in Aussicht stellen, zur Vermeidung eines Rechtsstreits den überschießenden Betrag unter Umständen nicht geltend zu machen, sollten sich aber dieses Recht dennoch ausdrücklich vorbehalten.

Es ist dann Sache des Mieters, seinen (vermeintlichen) Zahlungsanspruch bei Ihnen geltend zu machen – er kann übrigens auch alleine klagen und dann Leistung an beide Mieter verlangen.
Hier müssen Sie jedoch bedenken, dass dennoch Sie vor Gericht beweispflichtig für alle Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs sind. Sie werden dann erforderliche Kosten für ein (unabhängiges) Sachverständigengutachten zunächst vorstrecken müssen.

Auf der anderen Seite besteht auch für die Mieter ein nicht unerhebliches Prozess- und Prozesskostenrisiko, weswegen ein leichtes Nachgeben im außergerichtlichen Bereich für Sie durchaus Vorteile bietet – so erhalten Sie sich z.B. die Möglichkeit einer Widerklage.


Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich.
Gerne übernehme ich auch Ihre weitere Vertretung, falls dies erforderlich wird und Sie mich hierzu beauftragen möchten.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.11.2006 | 10:54

Sehr geehrter Herr Geyer,
ich muss nun noch einmal auf Sie zurückkommen!
Zu Ihrer Information in besagtem Fall:
Seit kurzem liegt nun auch der Kostenvoranschlag für die Beseitigung der beschädigten Türen vor!
Meine Vorschlag beim Fachbetrieb POPRTAS, die kleinen Risse selber mit kleinen Stücken der Originalfolie zu bekleben, würde den Verlust der Garantie zur Folge haben, die der Fachbetrieb nach der Renovierung für die Türen vergeben hat!
Also würde - um die Garantie zu erhalten - nur eine neue Bespannung der Türseiten in Frage kommen. Der Kostenvoranschlag beläuft sich auf rund 560 EUR...

Meine Frage betrifft die vorläufige Kautionsabrechnung:
Wie muss diese aussehen, damit sie "rechtsgültig" ist, will ich mal so sagen! Ich habe sowas noch nie gemacht (wir sind ja Neu-Vermieter) und ich will da keinen Fehler machen, da unser Ex-Mieter sehr schnell mit irgendwelchen Gesetzestexten aufwartet...
Über eine Aufklärung wäre ich Ihnen sehr dankbar!
Herzliche Grüße
Angela S

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2006 | 18:42

Sehr geehrte Ratsuchende,

nachdem nun alle Schadenspositionen bezifferbar sind, können Sie eine endgültige Abrechnung vornehmen.

Da Sie verpflichtet sind, die Kaution anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB), kommt es vor allem darauf an, dass Sie eine Abrechnung unter Einbeziehung der innerhalb der Mietzeit angefallenen Zinsen vornehmen und diesbezüglich entsprechende Nachweise von der Bank beifügen, damit sich die genaue Höhe der an sich zur Rückzahlung fälligen Mietsicherheit zuzüglich Zinsen nachvollziehen lässt.

Hiervon bringen Sie in dem Anschreiben an die Mieter unter Beifügung der Kostenvoranschläge die für die Beseitigung der festgestellten Schäden erforderlichen Geldbetrag (ca. € 1.500) in Abzug, indem Sie den Anspruch fällig stellen und ausdrücklich die Aufrechnung mit Ihrem Schadensersatzanspruch erklären (§ 387 BGB) sowie die Geltendmachung der weiteren Forderung sich ausdrücklich vorbehalten.

Nach Ihren Angaben und Zielvorstellungen kann es zur Vermeidung eines mit Risiken behafteten Rechtsstreits, in dem Sie vorschusspflichtig wären (Anwalts-, Gerichts- und Gutachterkosten), durchaus sinnvoll sein, zugleich einen außergerichtlichen Vergleich anzubieten, z.B.:
- Abgeltung der Ansprüche (nur) gegen Einbehaltung der Kaution (€ 825), wenn binnen kurzer Frist dem Vergleich schriftlich zugestimmt wird (z.B. bis 10.12.06)
- Abgeltung gegen Zahlung eines weiteren Geldbetrages durch den Mieter (z.B. € 300), falls obige Frist fruchtlos verstreicht, bis zum Ablauf einer weiteren Frist (z.B. 10.01.07)
- Ankündigung der anwaltlichen bzw. gerichtlichen Geltendmachung des vollen Anspruchs für den Fall, dass auch die zweite Frist fruchtlos verstreicht.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anregungen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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