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Kaution wird von Hausverwaltung für Schönheitsreparaturen einbehalten

| 07.05.2017 14:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich hatte meine 42 qm große 1-Zimmer Wohnung nach 25-monatiger Mietzeit fristgerecht zum 31.03. d.J. gekündigt und bin bereits am 31.01. ausgezogen. An diesem Tag wurde auch mit der Hausverwaltung des Vermieters ein Übergabeprotokoll angefertigt. In diesem Protokoll wurde vermerkt, dass keine Mängel bezüglich des Wohnungszustandes vorhanden seien.

Daher war ich völlig überrascht, als ich Ende Februar d.J. von der Hausverwaltung ein Schreiben von der Hausverwaltung bekam, in dem mir mitgeteilt wurde, dass bei einer erneuten Besichtigung der Wohnung u.a. zahlreiche malermäßige Mängel sichtbar geworden. Diese seien aufgrund schlechter Sichtverhältnisse und noch herumstehender Möbel am Tag der Protokollerstellung nicht erkennbar gewesen.
Daher werde man für die Beseitigung dieser Mängel meine Kaution einbehalten, ohne mir jedoch die Möglichkeit zu geben, diese Schönheitsreparaturen mit einer entsprechenden Fristsetzung in eigener Regie auszuführen bzw. ausführen zu lassen.
1. Frage: Ist diese Vorgehensweise der Hausverwaltung rechtens ?

Meine Nebenkostenabrechnung für 2016 werde ich im November d.J. erhalten. Da ich aber noch bis 31.03. d. J. Mieter der Wohnung war, werde ich also erst im November 2018 die letzte Nebenkostenabrechnung seitens der Hausverwaltung bekommen.
2. Frage: Kann mir die Hausverwaltung auch aus diesem Grund solange die Auszahlung der Kaution verweigern, obwohl absehbar ist, dass es keine Nachforderungen geben wird ? Schließlich habe ich für das erste Jahr meiner Mietzeit, 2015, eine Gutschrift von 304 € erhalten.

3. Frage: Habe ich rechtlichen Anspruch auf eine Kautionsabrechnung und wenn ja, ab welchem Zeitpunkt aufgrund meiner erwähnten zeitlichen Daten?

Wenn möglich, bitte ich um Angabe entsprechender Gerichtsurteile bzw. § im BGB zum zuvor geschildertem Sachverhalt.

4. Frage:Würden Sie mir zur Durchsetzung meiner Interessen ggf. rechtlichen Beistand für die Einreichung einer Klage empfehlen ?

In diesem Fall hätte ich jedoch ein Problem. Mir sind Mitte März d.J. diebstahlbedingt u.a. das Übergabeprotokoll vom 31.01.d.J., als auch der alte Mietvertrag, sowie das Schreiben der Hausverwaltung über die Einbehaltung der Kaution abhanden gekommen. Macht unter diesem Umstand eine gerichtliche Klage überhaupt Sinn ?

Für Ihre Bemühungen im Voraus besten Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Ein Ratsuchender


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Mieter hat grundsätzlich nur die Pflicht diejengen Mängel zu beseitigen, die in einem Abnahmeprotokoll vermerkt sind. Sind in dem Abnahmeprotokoll keine Mängel vermerkt, sondern wird der ordnungsgemäße Zustand der Wohnung vermerkt, kann der Vermieter später keinen Schadensersatz fordern und mit der Kauftion aufrechnen. Eine andere Beurteilung kann bei versteckten Mängeln geboten sein, weshalb ein Vermieter die Abnahme unter Vorbehalt ihrer Entdeckung und nachträglichen Beseitigung erklären sollte. In Ihrem Fall wird es darauf ankommen, ob der Vermieter die behaupteten Mängel trotz üblicher Sorgfalt nicht erkennen konnte. Wenn das Abrücken der Möbel nicht mit unerheblichen Schwierigkeiten verbunden war, wird angenommen werden müssen, dass dem Vermieter die angeblichen Mängel fahrlässig unerkannt geblieben sind. Jedenfalls hätte in dem Protokoll ein entsprechender Vorbehalt erklärt werden müssen, wenn die Sichtverhältnisse – wie behauptet – eingeschränkt waren, so dass ich meiner Auffassung nach die nunmehr behaupteten Mängel ohne Relevanz sind.

Ganz abgesehen davon hätte der Vermieter Sie unter Fristsetzung zur Nachbesserung der angeblichen Schlechtrenovierung auffordern müssen. Hieran fehlt es offensichtlich.

Die Frist für die  Abrechnung der Kaution ist als „angemessene Überlegungsfrist‟ (vgl. BGH ZMR 16, 768) gesetzlich nicht bestimmt. In der Rechtsprechung werden Fristen zwischen drei und sechs Monaten (vgl. AG Düsseldorf ZMR 08, 708, ggf auch deutlich länger so AG Hamburg-Blankenese ZMR 12, 783) gewährt, wobei in Anlehnung an die Frist des § 548 die Tendenz eher zu sechs Monaten geht (vgl. AG und LG Potsdam ZMR 11, 48, AG Ahrensburg WuM 07, 444, [AG Ahrensburg 05.01.2007 - 46 C 943/06] Hamm NJW-RR 92, 1036; ZMR 99, 762). Hiernach dürfte eine Kautionsabrechnung im November 2018 als unzumutbar lang bewertet werden.

Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung werden allein aufgrund der Tatsache, dass Ihnen für die Beseitigung der angeblichen malermäßigen Mängel keine Frist mit Ablehnungsandrohung gesetzt wurde, Chancen bestehen, die Kaution erfolgreich einzuklagen. Ggf. wird sich die Hausverwaltung gegen Kostenerstattung bereit erklären, Ihnen Kopien von den entwendeten Unterlagen zur Verfügung zu stellen, wobei Sie Ihre Bitte nicht mit der Vorbereitung einer Kautionsrückzahlungsklage begründen sollten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mit für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 07.05.2017 | 18:50

Vielen Dank Frau Rechtsanwältin für Ihre verständliche umfassende Antwort. Sie empfehlen mir, die gestohlenen Unterlagen ( Kopien ) bei der Hausverwaltung gegen Kostenerstattung mir zur Verfügung stellen zu lassen. Leider hat es wegen dieser Problematik bereits einen nicht gerade harmonischen Briefverkehr gegeben. Somit werde ich mit meiner Bitte wohl auf taube Ohren stoßen.
Bedeutet dass letztlich, dass ich ohne diese Unterlagen gar nicht erst eine Klage auf Kautionsrückzahlung einzureichen brauche?
Zur 3. Frage vermisse ich noch Ihre Aussage, ob ich grundsätzlich einen Anspruch auf eine Kautionsabrechnung und zu welchem Zeitpunkt habe.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.05.2017 | 15:19

Sehr geehrter Fragesteller,

für die Kautionsrückzahlungsklage müssen Sie in erster Linie beweisen, dass Sie als Mieter bei Vertragsbeginn eine Kaution geleistet haben. Diesen Beweis werden Sie bei einer Barkaution durch Vorlage eines entsprechenden Bankbelegs führen können. Die Vorlage eines Mietvertrages ist für eine schlüssige Kautionsrückzahlungsklage nicht zwingend nötig, zumal Mietverträge auch mündlichen abgeschlossen werden können und der Vermieter das Bestehen des ehemaligen Mietverhältnisses kaum bestreiten wird. Nachdem Sie mit dem Protokoll vom 31.01.2017 beweisen können, dass der Zustand der Wohnung an diesem Tag als ordnungsgemäß bestätigt wurde, wird in einem Prozess insofern ggf. ein Antrag nach §§ 421, 424 ZPO auf Vorlegung der Urkunde durch den Gegner (d.h. den Vermieter) erfolgreich sein. Allein aufgrund der abhanden gekommenen Unterlagen ist eine Kautionsrückzahlungsklage nicht aussichtslos.

Ihr grundsätzlicher Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution ergibt sich aus §§ 812, 551 Abs. 3 BGB. Überdies ist der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, dem Mieter eine Abrechnung gem. § 259 BGB zu erteilen. Erteilt der Vermieter nach Ablauf der im konkreten Fall angemessenen Abrechnungsfrist dem Mieter keine Kautionsabrechnung, kann der Mieter eine Stufenklage erheben.

Nach der bereits genannten BGH-Entscheidung v. 18.01.2006 - VIII ZR 71/05 – hat der Vermieter solange ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution als die Höhe der Betriebskosten noch nicht feststeht, wobei dann fraglich ist, ob der Vermieter auch bei voller Ausschöpfung der einjährigen Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ebenso lange die Sicherheit zurückhalten darf. Dies in der Rechtsprechung streitig ist: Beispielsweise verneint dies das AG Ahrensburg (Urteil v. 05.01.2007 - 46 C 943/06), während nach dem LG Kiel (Urteil v. 29.06.2004 - 1 S 66/04 - ) ein teilweiser Einbehalt in Höhe von drei monatlichen Vorauszahlungsbeträgen vorzunehmen ist. Nachdem sich in Ihrem Fall aus den noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 voraussichtlich keine Nachforderungsbeträge ergeben werden, wird eine Überschreitung der regelmäßigen „Obergrenze" der Abrechnungsfrist von sechs Monaten nicht gerechtfertigt sein, so dass Sie m.A.n. nach dem 30.09.2017 ein Kautionsrückzahlungklage (ggf. im Weg der Stufenklage) erheben können.

Mit freundlichen Grüßen

J. Petry-Berger
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 08.05.2017 | 21:23

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