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Kaution wird einbehalten- warum?

12.04.2011 16:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo!

Wir sind im November 2010 aus unserer Mietwohnung ausgegezogen. Wohnungsübergabe war am 30.11.2010, so auch Vertragsende. Es wurde keine Protokoll angefertigt - mein Mann und ich haben danach gefragt, Antowrt von Vetreter der Vermieterin: brauchen wir nicht, geht so in Ordnung. Er hatte jemanden dabei, wir wissen aber nicht wer das war.
Jetzt 4 Monate später, auf Nachfragen wo die KAution bleibt, kommt ein Schreiben, zusammen mit der Nebenkostenabrechnung für 2009+2010 und der Heizkostenabrechnung für 6-11/2010.
Außerdem eine lange Liste über "Reinigungs- und Nachbesserungsarbeiten", insgesamt 490,00 Euro, aber ohne jeglichen Belege.

Meine Fragen:
1. wenn ich richtig informiert bin, hätte zumindest die Nebenkostenabrechnung für 2009 bis zum 31.12.2010 bei uns eingehene müssen - somit ist die geforderte NAchzahlung nichtig?!?!?

2. Dürfen einfach Beträge festgesetzt werden, ohne dass ein Kostenvoranschlag aufgesetzt wird oder eine Rechnung ausgestellt wurde. ES gibt für die Arbeiten keine Rechnungen.

3. Alle Mängel, die angeführt werden, wurden bei der Übergabe nicht beanstandet, bis auf eines...
Wir haben in 3 Räumen eine Fläche von insgesamt knapp 10 qm in den Farben orange und rot gestrichen. Da aber in den sonstigen Vereinbarungen im Mietvertrag separat vereinbart wurde, dass jeder Mieter bei Einzug alle Tapeten zu entfernen hat, wurde auch nicht das Einverständnis der Vermieterin eingeholt - "wenn die Tapete eh runter muss, dann ist doch egal welche FArbe drauf" Außerdem fand unsere Vermieterin unsere Farbgestaltung damals toll- also für mich eingetlich eine Zustimmung...

3. Der Vertreter der Vermieterin hat "Beweisfotos" erstellt, allerding nicht in unserer Anwesenheit und erst nach der Schlüssel- und Wohnungsübergabe. Sind diese dann überhaupt "rechtskräftgi"?

4. Sind 29 Dübellöcher im Wohnzimmer wirklich zu viel? Laut Vermieter geht dies über eine vertragsgemäße Nutzung hinaus. Also wir hatten echt nur 3 Regale angebracht, jedes Ende des Regales hatte nun mal 4 Schrauben zu befestigen. Die Regale waren auch über 2 Meter lang.

Selbst bei der Verabschiedung gab es keinerlei Hinweise seitens des Vertreters der Vermieterin, dass mit der Wohnung etwas nicht in Ordnung sei, letzter Satz von ihm: !Also ich überweise die Kaution dann in drei Monaten.! Laut dem Schreiben haben wir auch die Reparaturarbeiten unsererseits abgelehnt. Dieses Thema wurde nicht mal angesprochen.

Über ein paar hilfreiche Antworten wäre ich sehr dankbar!

MfG


Sehr geehrte Fragestellerin,

1. Richtig, die Frist ist abgelaufen. Eine Nachforderung für 2009 kann nicht mehr verlangt werden (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Das gilt jedenfalls dann, wenn als Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr vertraglich bestimmt ist. In der Regel ist das der Fall.

2. Der Vermieter kann Schadensersatz für Beschädigungen verlangen, die Sie angeblich verursacht haben. Er muss seinen Schaden aber nachweisen und ebenso die Kosten, die er zur Schadensbeseitigung aufwenden musste. Im Prozess trägt er hierfür die volle Darlegungs- und Beweislast. Eine nicht näher belegte Schadensersatzforderung sollten Sie nicht begleichen.

3. Wenn Sie beweisen können, dass bei der Rückgabe die Farben genehmigt wurden, kann später kein Schadensersatz mehr verlangt werden. Allerdings müssten Sie die Zustimmung im Streitfall auch beweisen können.

4. Die Fotos könnten in einem Prozess in Augenschein genommen werden: Sie wären also als förmliches Beweismittel im Sinne des Zivilprozessrechts zulässig. Sofern allerdings der Verdacht einer Manipulation besteht, müssten Sie im Prozess Einwendungen gegen die Aussagekräftigkeit der Fotos vorbringen. Das Gericht wird die Einwendungen dann im Rahmen der Beweiswürdigung berücksichtigen.

5. In dem Punkt dürfte leider der Vermieter Recht haben. Nach der Rechtsprechung sind übermäßig viele Dübellöcher nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt. Eine feste Grenze gibt es nicht, jedoch dürften 29 in einem Zimmer als übermäßig anzusehen sein. Eine Ausnahme würde gelten, wenn Sie beweisen können, dass der Vermieter die feste Anbringung von Regalen genehmigt hat. Ansonsten müssten die Löcher nach dem Auszug zugespachtelt werden bzw. Sie müssten diese Kosten noch übernehmen.

Fraglich ist aber, ob es auf diese Fragen überhaupt noch ankommt.

Beachten Sie: Für den Vermieter gilt eine kurze sechsmonatige Verjährungsfrist, innerhalb derer er seine Schadensersatzansprüche geltend machen muss (§ 548 BGB). Das heißt, am 31.5. sind seine Ansprüche verjährt. Sie sollten diese Frist noch abwarten und nach Ablauf die Kaution in voller Höhe zurückverlangen.

Hoffen Sie also darauf, dass der Vermieter vor dem 31.5. keine verjährungshemmenden Maßnahmen trifft, d. h. dass Ihnen vor diesem Termin kein Mahnbescheid bzw. Klage zugestellt wird. Danach brauchen Sie die obigen Fragen nicht mehr zu kümmern. Sie können dann Ihre Kaution einklagen, ohne dass Einwendungen wegen der angeblichen Schäden drohen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.04.2011 | 19:34

Vielen Dank für die schnelle Antwort...
Leider muss ich nochmal nachfragen...

Betreff: -Schadensersatzansprüche geltend machen-
ist dieser denn nicht bereits geltend gemacht durch sein Schreiben und wenn der Vermieter die Kosten gegen die Kaution aufrechnet? Er hat den Betrag einbehalten.
Oder muss er seine Ansprüche anderst (wenn ja, wie?)geltend machen?

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.04.2011 | 19:48

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters verjährt in sechs Monaten. Um die Verjährung zu hemmen, genügt nicht ein einfaches Schreiben und auch nicht das Einbehalten der Kaution.

Es muss vielmehr, wie gesagt, eine Maßnahme der Rechtsverfolgung (siehe § 204 BGB) ergriffen werden, insb. die Zustellung eines Mahnbescheids oder einer Klageschrift. Wenn Sie Glück haben, beachtet Ihr Vermieter dies nicht.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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