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Kaution bei gewerblichem Mietvertrag


05.07.2005 14:10 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe von einem Reisebüro (GmbH) ein kleines Ladengeschäft untergemietet. Dieses Reisebüro ist zwischenzeitlich insolvent (Mitteilung des Insolvenzverwalters vom 08.01.05) Zu Beginn des Untermietvertrages (01.04.04) wurden zwei Monatsmieten in bar als Kautin geleistet. (incl. USt !!)

Am 30.11.04 rief mich der Hausbesitzer der Vermieter des Reisebüros ist an und teilte mir mit, das das Reisebüro Konkurs anmeldet und ich nichts mehr zahlen soll. Meine Miete für Dezember konnte am nächsten Tag leider nicht mehr zurück geholt werden.
Mit dem Untervermieter (Reisebüro) wurde dann Anfang Dez. 04 mündlich besprochen, das vorläufig - ab 01.2005 - keine Miete mehr gezahlt wird, für die Monate Januar und Februar 05 die Kaution als Miete verrechnet wird. Der Untervermieter sagte, er hört mit dem Reisebüro auf und eröffnet demnächst ein neues Geschäft in den selben Räumen. (was mittlerweile eröffnet ist, GF ist irgendein Italiener der noch nie im Geschäft gesichtet wurde - der GF der insolventen GmbH ist aber praktisch der Chef des neuen Geschäfts - was ja auch ominös ist...)

Als Anfang Januar 05 die Insolvenzmitteilung des I.verwalters kam, hatte ich erstmalig eine Bestätigung, dass ich keine Zahlungen mehr an die Reisebüro-GmbH zu zahlen habe.

Der Hausbesitzer machte ab Mitte Januar Druck wegen Mietverhältnisauflösung etc.. Er hat mit dem Insolvenzverwalter so besprochen, dass entgegen des mir geltenden Mietverlaufs (Mitteilung des I.verwalters vom 8.1.05) bis 30.09.05 , der Mietvertrag am 23.02.05 zum 31.01.05 rückwirkend aufgelöst wurde. Zu dieser Auflösung mußte ich mit anwesend sein, weil ich ja irgendwie mit in dem Mietverhältnis der Reisebüro-GmbH mit drin hing. Meines Wissens nach, konnte ich mich dagegen gar nicht wehren, weil mit Auflösung des Hauptmietverhältnisses das Untermietverhältnis ebenfalls aufgelöst wird. (dies steht allerdings nicht in meinem Untermietvertrag)

Die Anwältin beim I.verwalter riet mir, den GF der GmbH auf Herausgabe der verbleibenden Kautin für Februar 05 aufzufordern, notfalls zu klagen bzw. den GF auf Unterschlagung hin anzuzeigen. Jedenfalls sagte sie mir mündlich, dass es absolut klar ist, das ich meine Kaution (verr.f.miete 02/2005) vom Geschäftsführer der insolventen GmbH zurück bekomme. Meine Zweifel schloß sie kategorisch aus.

Habe den GF auf Herausgabe mit Terminsetzung angeschrieben. Er meint, er muß nichts zurück zahlen. Daraufhin bin ich zu einem Anwalt, der mir nach Begutachtung sagte, die Lage sei "völlig klar". Er verfaßte ein Schreiben mit Terminsetzung auf Rückzahlung der 1 Monatsmiete Kaution.
Nach Wochen teilte er mir nun mit, der GF der GmbH muss wohl nichts zahlen, weil mit Absprache der Verrechnung der Kaution als Miete, die Kaution in das Gesellschaftsvermögen überführt wäre. Das wäre wohl Anfang Dezember 2004 dann "theoretisch" gewesen. So jedenfalls die Mitteilung des Anwalts des GF. Von dieser Möglichkeit hörte ich vorher überhaupt nicht.

Der Witz nun ist. Die Kaution ist nachweislich nie für mich separiert worden. Nach Aussage des GF der GmbH hat dieser die Kaution direkt nach Erhalt auf das Girokonto der GmbH eingezahlt.

Mit dem Hausbesitzer wurde zum 01.02.05 ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, weil (für meine Auffassung und nach Aussage der Anwältin des Insolvenzverwalters) ab 01.02.05 kein Mietvertrag mit dem Reisebüro mehr bestand.


Sind die Aussagen des Anwalts des Reisebüro-GF -- Kaution wurde auf Girokonto überwiesen (12/2004) und mußte ab Dez.04 nicht mehr zurück gehalten werden - richtig ?

Ich will und benötige dringend meine Kaution ( 650,- €) zurück. (meine geforderte Verzinsung wurde von der Gegenseite gar nicht angesprochen)
Zumal der Hausbesitzer von mir eine neue Kaution für das neue Mietverhältnis verlangt.

Welche Möglichkeiten und Chancen habe ich auf Rückzahlung der Kaution ?
Was raten Sie mir ?

Bin sehr auf Ihre Antwort gespannt und bedanke mich schonmal,
Gruß







Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt beantworten:

Hinsichtlich der Mietkaution ist zu unterscheiden: wird diese (richtigerweise) getrennt vom Vermögen aufbewahrt, so besteht ein Aussonderungsanspruch in der Insolvenz. Wird sie jedoch (wie in Ihrem Fall) nicht getrennt angelegt, so steht der Rückforderungsanspruch als einfach Insolvenzforderung im Raum.

Damit wird eine realisierbare Forderung gegen das Reisebüro nicht bestehen.

Hinsichtlich der Verfügungen ist u. U. § 110 InsO zu beachten:



(1) Hatte der Schuldner als Vermieter oder Verpächter eines unbeweglichen Gegenstands oder von Räumen vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über die Miet- oder Pachtforderung für die spätere Zeit verfügt, so ist diese Verfügung nur wirksam, soweit sie sich auf die Miete oder Pacht für den zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens laufenden Kalendermonat bezieht. Ist die Eröffnung nach dem fünfzehnten Tag des Monats erfolgt, so ist die Verfügung auch für den folgenden Kalendermonat wirksam. (2) Eine Verfügung im Sinne des Absatzes 1 ist insbesondere die Einziehung der Miete oder Pacht. Einer rechtsgeschäftlichen Verfügung steht eine Verfü-gung gleich, die im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt. (3) Der Mieter oder der Pächter kann gegen die Miet- oder Pachtforderung für den in Absatz 1 bezeichneten Zeitraum eine Forderung aufrechnen, die ihm gegen den Schuldner zusteht. Die §§ 95 und 96 Nr. 2 bis 4 bleiben unberührt.


Zur Haftung des Geschäftsführers:

Zunächst ist dieser verpflichtet, rechtzeitig Insolvenz anzumelden (§ 43 II i.V.m. § 64 I GmbHG). Wird die rechtzeitige Anmeldung der Insolvenz unterlassen, drohen strafrechtliche Konsequenzen nach § 84 I Nr. 2 GmbHG.
Tätigt der Geschäftsführer nach Insolvenzreife des Unternehmens weiterhin Zahlungen, so haftet er der Gesellschaft für diese Zahlungen persönlich nach § 64 II S.1 GmbHG. Werden trotz Insolvenzreife weiterhin Geschäfte mit Dritten abgeschlossen, die nicht der Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsführers entsprechen, so kommt eine persönliche Haftung nach §§ 823 II BGB, 263, 264 a StGB in Betracht.

Hieraus könnte sich in Ihrem Fall eine persönliche Haftung herleiten lassen.

Darüber hinaus wäre genau zu prüfen, ob nicht bereits durch die Vermischung der Kaution eine Schutznorm verletzt wurde.

Allerdings halte ich die Verrechung mit den Monatsmieten durchaus auch für Sie problematisch. Hier müsste an hand der Erklärungen heraus gearbeitet werden, was rechtlich tatsächlich passieren sollte und ob diese Verfügung überhaupt wirksam war. Mir scheint – vorsichtig betrachtet nach Ihrer Schilderung – eine tatsächliche Verfügung über das Geld nicht erfolgt zu sein. Aber dies müsste wie gesagt an Hand aller Unterlagen und bei einer Besprechung geprüft werden.

Auch auf Grund Ihrer umfangreichen Schilderung wird ohne weitere Besprechung und Einsicht in alle Unterlagen allerdings ein verlässliche Aussage nicht möglich sein. Sie sollten daher noch einmal mit dem beauftragten Kollegen sprechen und seinem sachkundigen Rat vertrauen.

Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Für evtl. Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.07.2005 | 17:04

Sehr geehrter Herr Steininger,

ich danke Ihnen für Ihre Antwort !

Allerdings ist mir die Sachlage trotzdem nicht ganz klar - was, wie sie erwähnten mit dem bisherigen Anwalt nochmals zu besprechen wäre. Ich hatte mich über diesen geärgert, das er mir von der Verrechnungsmöglichkeit und von den doch umfangreichen Möglichkeiten die es für meinen Fall gibt, nichts gesagt hatte. Es hieß lediglich - Kaution, kein separates Konto, ganz klarer Fall.

Ich habe im Folgenden eine Passage Ihrer Antwort kopiert :

Allerdings halte ich die Verrechung mit den Monatsmieten durchaus auch für Sie problematisch. Hier müsste an hand der Erklärungen heraus gearbeitet werden, was rechtlich tatsächlich passieren sollte und ob diese Verfügung überhaupt wirksam war. Mir scheint – vorsichtig betrachtet nach Ihrer Schilderung – eine tatsächliche Verfügung über das Geld nicht erfolgt zu sein. Aber dies müsste wie gesagt an Hand aller Unterlagen und bei einer Besprechung geprüft werden.

...heißt das : wenn ich im Dezember 2004 nicht wirklich wußte, das die GmbH (Vermieter) insolvent geht/ist und dem Verrechnungsvorschlag seitens des Untervermieters zugestimmt habe, weil diese mir sagten, sie eröffnen im Februar oder März (es hieß immer : im Frühjahr 2005) ein neues Geschäft - habe ich dann Chancen meine Kaution zurück zu holen ?
Von der tatsächlichen Insolvenz habe ich erst vom Insolvenzverwalter (SChreiben 8.1.05) erfahren. Dem habe ich umgehend meinen Anspruch kundgetan.
Trotzdem ich diesen Anspruch (nach meiner Meinung) habe - hat mir die Anwältin der Involvenzkanzlei zum frühzeitigen Wechsel des Vermieters zugeraten. Nach deren Worten (da war der Hausbesitzer dabei) bekomme ich die Kaution auf jeden Fall zurück.

Ist es nicht so, dass ich gar keine andere Chance hatte, weil der Hausverwalter mit dem Involvenzverwalter den Mietvertrag aufgelöst hat ? Davon war ich doch - ohne eigenes zutun - unmittelbar betroffen.

Danke und einen schönen Tag Ihnen,
Albrecht Müller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.07.2005 | 16:09

Ich bleibe grundsätzlich dabei, dass hier von einer Haftung des Geschäftsführers auszugehen ist.

Jedoch könnte man in Ihrer Erklärung, die Forderung in Kenntnis der Insolvenz noch der Gesellschaft zur Verfügung zu stellen (Vereinbarung diese quasi auf die Geschäftskonten zu bewegen bzw. dort zu belassen) ein bewußtestes eigenes Handeln in der Gestalt sehen, dass Sie mit dem Insolvenzrisiko sich einverstanden erklärt haben. Damit soll dann wohl eine Haftung de GF ausgeschlossen werden (so wohl die Auffassung dessen Anwalts). ME ist diese aArgumentatiion aber nicht zwingend! Denn der GF hat letztendlich auch hier eine Täuschung vorgenommen, die eine persönliche Haftung auslösen kann.

Aber Sie werfen noch einen anderen Punkt auf: wenn der InsO-Verwalter erklärt hat, Sie hätten ein Aussonderungsrecht (wie sonst sollte die Erklärung, Sie bekommen Ihr Geld wieder, verstanden werden) muß er die Aussonderung auch tatsächlich vornehmen.

Im hinblick auf die komplexe Situation sollten Sie sich noch einmal mit dem/einem Kollgen vor Ort besprechen.

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