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Kaution Ratenzahlung


| 15.09.2007 18:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich benötige aus beruflichen Gründen für zunächst 9 Monate eine Zweitwohnung in einer 100 km entfernten Stadt.
Ich habe nun einen vom Vermieter unterschriebenen Mietvertrag einer möblierten Wohnung vorliegen, der soweit in Ordnung ist, allerdings die Klausel enthält:
"Bei Schlüsselübergabe ist eine Kaution von € ... (entspricht zwei Monatsmieten warm) fällig."
Nach meiner Kenntnis ist eine solche Klausel unwirksam, der Mieter hat laut BGH immer das Recht, die Kaution in drei Monatsrate zu bezahlen, das erste Drittel zu Beginn des Mietverhältnisses.
Mit dem Makler war das Thema besprochen und mündlich vereinbart worden, das entsprechend zu berücksichtigen.
Es stellt sich nun die Frage, ist in meinem Fall (relative kurze Zeit, möbliert) die Rechtslage anders und, falls nicht, wie läßt sich das praktisch durchsetzen ? Ein Telefongespräch mit dem Vermieter ergab, daß er auf der Einmalzahlung besteht, sonst scheitert die Wohnungsübergabe. Für einen praktisch auch verwertbaren Rat wäre ich dankbar.
15.09.2007 | 19:50

Antwort

von


344 Bewertungen
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
E-Mail:
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass diese Plattform dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung bzw. Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) auf der Grundlage Ihrer Angaben weiter wie folgt:

Die Mietkaution darf bei Mietverträgen über WOHNRAUM gemäß § 551 BGB das Dreifache einer Monatsmiete nicht übersteigen; vgl.: Gesetzestext zu § 551 BGB - in der Anlage veröffentlicht.

Anwendbar ist genannte Vorschrift auf Wohnraummietverhältnisse.

Bei Mischmietverhältnissen, also bei gleichzeitiger Wohn – u. Geschäftsraummiete soll maßgebend sein, wo das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat. Bei Vermietung eines Studenten – oder Jugendwohnheims besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen ( vgl.: § 551 Abs. 3 Satz 5 BGB ).

Folglich gehe ich davon aus, dass § 551 BGB auf Ihr Mietverhältnis, auch wenn die Wohnung möbliert vermietet wird, anwendbar ist. Ich weise jedoch darauf hin, dass § 551 BGB nicht auf Räume von Beherbergungsbetrieben anwendbar ist.

Nach § 551 Abs. 2 Satz 2 BGB ist bei Bereitstellung einer Geldsumme als Sicherheit, sofern der Mieter Zahlungen in DREI gleichen monatlichen Raten nach Absprache mit dem Vermieter tätigt, die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Gesetzgeber hat zwar davon abgesehen, festzulegen WANN die Folgeraten zu entrichten sind. Jedoch kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass die beiden Folgeraten jeweils ein bzw. zwei Monate nach Beginn des Mietverhältnisses fällig sind.

In Ihrem Fall liegen die Dinge jedoch anderes.

Vorliegend dürfte es sich nämlich jedenfalls um eine gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB i.V.m. § 551 Abs. 4 BGB unwirksame Formularklausel handeln, weil die Sofortzahlung von 2 Monatraten Mietkaution mit wesentlichen Grundgedanken der zwingenden gesetzlichen Regelungen des § 551 BGB abweicht. Der Vermieter darf nach überwiegender Rechtsauffassung die Übergabe der Schlüssel nicht von der Zahlung der vollen Kaution auf einmal abhängig machen.

Da Sie bereits den Mietvertrag abgeschlossen haben und beruflich auf eine Nutzung der Wohnung angewiesen sind, sollten Sie den Vermieter unbedingt schriftlich auf die Rechtslage aufmerksam machen. Sie können den Vermieter außerdem darauf hinweisen, dass bei gesetzeswidrigem Vertragsverhalten ein Ihnen entstehender Schaden ( z.B. erforderliche Hotelkosten ) in Rechnung gestellt wird.

Beachten Sie bitte, dass Sie jedoch nach § 254 BGB eine Schadensgeringhaltungspflicht trifft. Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben und weise darauf hin, dass Sie idealerweise einen Anwalt mit der Durchsicht des Vertrages und der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen beauftragen. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine Nachfrage im Rahmen dieses Forums zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau
Tel./Fax.: 09071-2658
www.anwaltkohberger.de

Anlage

§ 551 BGB

Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) 1Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. 2Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

(3) 1Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. 2Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. 3In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. 4Sie erhöhen die Sicherheit. 5Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) EINE ZUM NACHTEIL DES MIETERS ABWEICHENDE VEREINBARUNG IST UNWIRKSAM.


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 16.09.2007 | 01:59

Wenn der Vermieter weiter darauf besteht, die komplette Kaution vor der Schlüsselübergabe zu erhalten und ich nur zur Ratenzahlung gemäß §551 bereit bin, welche tatsächlichen rechtlichen Möglichkeiten gibt es, ihn zur Vertragseinhaltung zu zwingen? Ich brauche die Wohnung zum 1.10., es ist also nicht viel Zeit. Kann mit Erfolg z.B. eine einstweilige gerichtliche Verfügung mit Androhung von Zwangsgeld oder dergleichen beantragt werden ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.09.2007 | 09:01

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

In PROZESSUALER Hinsicht ist das HAUPTSACHEverfahren von einem Verfahren im EINSTWEILIGEN Rechtsschutz zu unterscheiden:

Sie sprechen die Frage der Erfolgsaussichten bei einer vom Gericht zu treffenden Eilentscheidung an. Ihr Gedanke ist treffend, wenn man bedenkt, dass eine auf Übergabe der Wohnung gerichtete Klage im Hauptsacheverfahren sich noch während des Prozesses erledigen würde, wenn nämlich die zweite Rate Anfang November fällig werden wird.

Die Erfolgsaussichten bei einer Eilentscheidung sind ungewiss.

Dies begründe ich weiter wie folgt:

Bei einer einstweiligen Verfügung kann nur in begründeten Ausnahmefällen die sogenannte „Hauptsache“ vorweg genommen werden.

Von einer Vorwegnahme der Hauptsache spricht man, wenn eine einstweilige Sicherungsanordnung zur endgültigen Erfüllung/Befriedung des Antragstellers führt.

Die Vorwegnahme der Hauptsache soll aber ausnahmsweise zulässig sein, wenn dem Antragsteller andernfalls unzumutbare Nachteile drohen. Ähnliches gilt auch für eine in Ihrem Fall in Betracht kommende Regelungsanordnung.

Das Gericht würde also bei der Entscheidungsfindung eine Interessens - und Güterabwägung vornehmen. Fraglich wäre z.B., ob es Ihnen zumutbar ist, die Hauptsacheentscheidung abzuwarten und einstweilen zur Arbeit zu fahren bzw. eine Ersatzunterkunft zu suchen.

Sie sollten bei Ihrer Entscheidung, ob Sie schon jetzt den Rechtsweg beschreiten wollen, außerdem bedenken, dass Sie die zweite Kautionsrate so oder so bezahlen müssen. Sollten Sie jedoch im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes unterliegen, so müssen Sie die Kosten tragen.

Alles in allem rate ich daher, dem Vermieter noch am Montag ein Einschreiben per Rückschein zu übersenden. In diesem sollten Sie ihn auffordern, die Wohnung und die Schlüssel bis spätestens zum Mietvertragsbeginn am 01.10.2007 Zug um Zug gegen Zahlung der ersten Kautionsrate zu übergeben.

Idealerweise führen Sie ein Übergabeprotokoll zum Zustand der Wohnung und bitten um Gegenzeichnung, damit bei der späteren Kautionsrückforderung, kein Streit über den gegenwärtigen Zustand der Wohnung aufkommt.

Sollte die Wohnungsübergabe nicht fristgemäß erfolgen, so sollten Sie spätestens dann einen Rechtsanwalt beauftragen. Der Vermieter wäre bei nachgewiesener Übergabeverweigerung in Leistungsverzug, sodass Sie den hierdurch entstehenden Verzugsschaden, wie z.B. Rechtsanwalts – u. ggf. angemessene Hotelkosten erforderlichenfalls auch vor Gericht geltend machen könnten.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

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