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Kaution Mietrecht - Renovierung - Frist zur Nachbesserung

05.03.2012 10:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe


Wir sind zum Jahreswechsel umgezogen und haben unsere alte DHH von einer Malerfirma streichen lassen.
Das Haus wurde am 30.12.2011 übergeben, allerdings vom Vermieter diese Arbeiten nicht abgenommen.

Als er ankündigte die (aus seiner Sicht notwendigen) Ausbesserungsarbeiten von unserer Kaution abzuziehen habe ich ihm am 09.01.2012 per E-Mail mitgeteilt, dass dies unzulässig sei und er mir eine Frist zur Nachbesserung setzen muss. Diese Mail hat er auch erhalten.

Dies ist nicht erfolgt und nun schrieb er mir letzte Woche dass die Kosten für die Nachbesserung (ca. 1200 Euro + ca. 300 Euro "Gartenarbeiten" - Rechnungsdatum 15.01 und 30.01)nun wie angekündigt von der Kaution abgezogen werden und beruft sich auf § 323 BGB Absatz 2, Punkt 2. Ebenso behält er ich plötzlich vor eventuell ausgefallene Mieteinnahmen geltend machen zu wollen.

Wie ist der Stand aus meiner Sicht?

- Gehe ich Recht in der Annahme dass die Vorgehensweise des Vermieters unzulässig ist? Keine Fristsetzung zur Nachbesserung, kein Gutachten ob die Arbeiten tatsächlich nachbesserungspflichtig waren?

- Wie ist mein Stand gegenüber der von mir beauftragten Firma welche die Malerarbeiten übernommen hat? Die Arbeiten wurden von niemanden abgenommen, da wir zu diesem Zeitpunkt (25.12.2012) bereits umgezogen waren? Kann ich Schadensersatz geltend machen ohne die Gelegenheit zu haben Nachbesserungsfrist zu setzen? Ist ja die gleiche Angelegenheit nur umgekehrt...!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich auf der Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt:

Sie müssen die beiden Rechtsverhältnisse (zu Ihrem ehemaligen Vermieter und zum Malerbetrieb) getrennt betrachten.

Im Rechtsverhältnis zu Ihrem Vermieter sieht die Rechtslage wie folgt aus:
Zunächst stellt sich die Frage, was im Übergabetermin am 30.12. besprochen und vereinbart wurde.
Wenn er die Malerarbeiten bereits in diesem Termin beanstandet hat, wird man vermutlich auch über die Frage der Ausbesserungsarbeiten gesprochen haben bzw. über die Frage durch wen und wann diese durchgeführt werden. Grundsätzlich muss der Vermieter Ihnen die Gelegenheit zu einer Nachbesserung geben, wenn er bei der Übergabe etwas beanstandet. Ein Indiz dafür könnte sein, ob er Ihnen einen Schlüssel überlassen hat, damit Sie die Möglichkeit haben, die Ausbesserungen selbst vorzunehmen.
Wenn er Ihnen die Möglichkeit der Nachbesserung nicht gegeben hat, weil er Sie gar nicht dazu aufgefordert hat und Sie alle Schlüssel abgegeben haben, dann darf er nicht einfach die Kosten von Ihnen verlangen. Dann stünde dem Vermieter die Kostenerstattung für die Malerarbeiten nicht zu (mal ganz abgesehen von der Frage, ob seine Beanstandung überhaupt zu Recht erfolgte). Auch die Kosten für Gartenarbeiten darf er nicht einfach Ihnen in Rechnung stellen, da er auch dies zunächst hätte monieren müssen und Ihnen die Gelegenheit zur Nachbesserung hätte geben müssen.

Der von Ihrem Vermieter genannte Paragraph passt überhaupt nicht auf diesen Sachverhalt, da diese Norm zum allgemeinen Teil des Schuldrechts gehört, hier jedoch die Sondervorschriften des Mietrechts gelten. Die Rechtsprechung hat das Recht auf Nachbesserung anerkannt als Ausprägung der Schadensminderungspflicht. Jeder Vertragspartner hat sich so zu verhalten, dass die Beeinträchtigungen des anderen Vertragspartners (und damit auch die Schadensersatzverpflichtungen) so gering wie möglich bleiben

Bei der Kaution besteht leider das Problem, dass der Vermieter faktisch den Zugriff auf die Kaution hat. Deshalb darf er damit im Ergebnis zwar nicht nach eigenem Gutdünken das Geld für sich behalten, jedoch werden die Rollen der Beteiligten umgekehrt.
Wenn keine Kaution bestünde, müsste der Vermieter die Kosten für seine angeblichen Auslagen (Malerarbeiten etc.) bei Ihnen einklagen. In Ihrem Fall müssen Sie nun die zu Unrecht von ihm einbehaltene Kaution einklagen.

Was das Rechtsverhältnis zum Malerbetrieb betrifft, sieht die Sache etwas anders aus, da die werkvertraglichen Regeln gelten.

Grundsätzlich hätten Sie auch hier dem Malerbetrieb das Recht zur Nachbesserung gewähren müssen, falls tatsächlich Mängel bestanden hätten. Dies hat Ihnen der Vermieter nun verunmöglicht, indem er die Ausbesserungen selbst hat vornehmen lassen. Es wird Ihrem Maler nicht mehr möglich sein, zu prüfen, ob seine Arbeiten mangelhaft waren. Allerdings hatten Sie bereits am 30.12., als der Vermieter die Malerarbeiten gerügt hat, bereits Kenntnis von der Rüge und hätten sofort Ihren Maler hinzuziehen sollen bzw. mit dem Vermieter absprechen sollen, dass Sie Ihren Maler mit dem Problem konfrontieren werden.

Andererseits haben Sie Ihren Maler in einem eventuellen Rechtsstreit gegen Ihren Vermieter evtl. als Zeugen dafür, dass die Arbeiten korrekt ausgeführt waren und dass die Beanstandungen des Vermieters zu Unrecht erfolgt waren.

Sie müssen daher notgedrungen an zwei Fronten kämpfen. In einem Rechtsstreit gegen den Vermieter empfiehlt es sich, dem Maler den Streit zu verkünden. Es handelt sich dabei um eine formelle Einbeziehung des Malers in den Rechtsstreit mit der Folge, dass er das Ergebnis gegen sich gelten lassen muss.

ich empfehle Ihnen, die Sache von einem Anwalt vor Ort nochmals prüfen zu lassen, denn es wird vorrangig darauf ankommen, was genau besprochen wurde und was bewiesen werden kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Einschätzung Ihres Problems vermitteln.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin


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