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Kaution Gewerbe Miete

| 26.08.2010 11:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi


Sehr geerte Damen und Herren,

ich möchte einen Mietvertrag für eine Arztpraxis abschließen.

Die Fläche wird leer angemietet und durch mich mit meinen Kosten ausgebaut. Mietvertrag 10 Jahre mit Verlängerungsoption. Am Ende Rückbauverpflichtung durch mich.
Der Vermieter möchte 6 (sechs) Monatsmieten Kaution.


Meine Fragen:
1. ist diese Höhe bei Gewerbe üblich?
2. wenn nicht was ist allgemein üblich?
3. Welche Argumente kann ich vorbringen um weniger Kaution auszuhandeln?
4. Muss er die Kaution verzinsen, wenn ja wie hoch?

Freue mich auf eine Antwort

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung sowie unter Berücksichtigung des ausgelobten Mindesteinsatzes in der gebotenen Kürze wie folgt beantworte:

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass Gewerbemietverträge und Wohnungsmietverträge unterschiedlich zu bewerten sind, so dass die Regelungen und Rechtsgrundsätze der Wohnraummiete nicht oder nur begrenzt auf die Gewerbemiete anzuwenden sind. Das gilt auch für die Kaution.

1. Höhe der Kaution
Bei der Gewerbemiete besteht nicht die Begrenzung des § 551 Abs. 1 BGB auf 3 Monats-Nettomieten. Im Gewerbemietvertrag kann daher auch durchaus eine höhere Mietkaution vereinbart werden, da die Kaution von den Parteien frei verhandellbar ist.

Feste Regelsätze für die Höhe der Mietkaution gibt es daher nicht. Die Höhe der Kaution bestimmt sich im allgemeinen nach der Ortsüblichkeit (Lage der gemieteten Räume etc.), der Mietdauer, der Miethöhe, der Größe und Ausstattung der Räume, etc. Je hochwertiger die Räumlichkeiten sind, desto höher fällt meist auch die Kaution aus.

Eine Kaution von 6 Monatsmieten ist daher grundsätzlich zulässig. Das OLG Brandenburg hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2006 sogar eine Mietkuation von 7 Monatsmieten bei einer längerfristigen Gewerbevermietung für zulässig gehalten.

Die Höhe der Kaution ist m. E. bei einem Gewerbemietvertrag für eine Arztpraxis mit einer Laufzeit von mindestens 10 Jahren und unter Berücksichtigung der Rückbaupflichten nicht unüblich.

2.
Feste Regelsätze gibt es nicht. Nach meiner Erfahrung liegen die Kautionen in der Gewerbemiete meist zwischen 3 bis 6 Monaten.

3.
Argument für eine niedrige Kaution könnte u. U. sein, dass eine solche Kaution absolut ortsunüblich ist und auch nicht der Wertigkeit (Größe, Zustand, Ausstattung) der Räumlichkeiten entspricht. Dies müsste im Zweifel aber von Ihnen nachgewiesen werden können. Da die Kaution hier frei verhandelbar ist, haben Sie leider keinen Anspruch darauf, dass sich der Vermieter auf eine geringere Kautionszahlung einlässt oder dass die Kaution - solange sie nicht wucherisch ist - z. B. wegen einer Anfangsrenovierung oder noch von Ihnen vorzunehmenden Umbauten geringer ausfällt.

4.
Auch wenn § 551 BGB nicht auf die Gewerbemiete anzuwenden ist, wird inzwischen auch in der Gewerbemiete eine Verzinsung der Kaution angenommen, wenn diese als Barkaution gezahlt wurde. Allerdings kann die Verzinsung von den Parteien auch wirksam ausgeschlossen werden. Wird zu der Verzinsung keine besondere Vereinbarung getroffen, kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass die Kaution vom Vermieter gesondert verwahrt und verzinst wird.

Üblicherweise wird die Kaution mit den Zinsen für eine Spareinlage (Sparbuch) mit 3-monatiger Kündigungsfrist verzinst. Die Zinserträge sind daher eher bescheiden, da die Verzinsung nach meiner Erfahrung bei Sparbüchern meist unter 1% liegt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 26.08.2010 | 12:49

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