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Kaution, Rückzahlung, Betriebskosten


04.07.2007 10:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Ich habe meine Wohnung zum 31.12.2006 der Vermieterin übergeben (ohne Übergabeprotokoll). Die Vermieterin hat bis dato (01.07.2007) keine Beanstandungen geltend gemacht.
Die Kaution (750Euro) ist mir bis heute nicht zurück gezahlt worden.
Die Vermieterin beruft sich dabei (lediglich mündlich) auf die Erstellung der Betriebskostenabrechnung und meint, dass erst diese erstellt werden müsse, damit sie ggf. Nachzahlungen mit der Kaution verrechnen kann.
Zu den Betriebskosten kann ich folgendes anmerken:
Im Jahre 2005 habe ich Betriebkosten in Höhe von insgesamt 1650 Euro gezahlt.
Durch Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung habe ich für das Jahr 2006 Zahlungen in Höhe von 1850 Euro geleistet, so dass eine Nachzahlung für das Jahr 2006 eigentlich gar zu erwarten ist (auch bei gestiegenen Betriebskosten).
Darf die Vermieterin die Kaution weiter (in voller Höhe) einbehalten?! Wie verhalte ich mich ggü. der Vermieterin? Welche Anwaltsgebühren würden ggf. anfallen, wenn ich mich aktiv zur Wehr setze?

Zu der Nebenkostenabrechnung:
Die Nebenkostenabrechnung wird von der Vermieterin wieder nicht sachgerecht erstellt werden können, da keine Abrechnung der Heizkosten nach Heizkostenverordnung erfolgen kann (keine Ablesegeräte installiert. Auf diesen Magel hatte ich bereits bei der Abrechnung 2005 hingewiesen und bei der Nachzahlung eine Einigung mit der Verieterin herbeigeführt (Reduzierung der Nachzahlung). Wie wirkt sich dieser Umstand auf das o.g. Problem aus!?
Kann ich über entsprechende Behörden o.ä. die Vermieterin dazu verpflichten, entsprechende Installationen vorzunehmen, da sie anscheinend gezielt die Arbeiten nicht durchführen lässt und andere unwissende Mieter quasi betrügt
Sehr geehrter Fragesteller,

bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist über die Betriebskosten kann der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Dieses gilt der Höhe nach für einen Pauschalteilbetrag, der sich nach dem Ergebnis der letzten Betriebskostenabrechnung zuzüglich eines realistischen Teuerungszuschlages ermittelt.

Der Betrag sollte sich in Ihrem Fall meines Erachtens an dem vereinbarten Nachzahlungsbetrag für 2005 orientieren. Der Teuerungszuschlag geht hier in der Betriebskostenanpassung auf.

Bezüglich des darüber hinaus gehenden Betrages sollten die Vermieterin schriftlich und mit Fristsetzung auffordern, anteilig über die Kaution abzurechnen und diese anteilig auszuzahlen. Die Kosten für eine derartige Aufforderung durch einen Anwalt würden bei ca. 100,- € zzgl. Umsatzsteuer liegen; im Einzelfall können aber zusätzliche Kosten anfallen. Ob die Kosten erstattungsfähig sind, sollte ggf. durch den Anwalt geprüft werden.

Der Verstoss gegen die verbrauchsabhängige Kostenverteilung berechtigt gem. § 12 HeizkostenV zur Kürzung des Anteils. Ein behördliches Einschreiten ist insoweit nicht angezeigt. Bei Fragen über die ordnungsgemäßen Erstellung einer Betriebskostenabrechnung handelt es sich um eine zivilrechtliche Angelegenheit zwischen den Mietvertragsparteien.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 04.07.2007 | 19:35

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Wann läuft die benannte Abrechnungsfrist ab?
Ich habe die Befürchtung, dass die Vermieterin jetzt die vollen (falsch) errechneten Kosten aus der Betriebskostenabrechnung erhält (falsch weegen Heizkosten) und ich somit die Betriebskosten eben icht mehr senken kann!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.07.2007 | 09:38

Die Abrechnungsfrist endet nach Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums.

Eine Überprüfung der Nebenkostenabrechnung ist selbstverständlich auch dann weiter möglich, wenn der Vermieter eine (ggf. zu hohe) Nachzahlung mit der Kaution verrechnen würde. Ein Rechtsverlust ist dadurch nicht zu befürchten.

Mit freundlichen Grüßen

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