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Kausalität Maklerleistung: Zeitabstand Nachweis/ Hauptvertrag


| 22.11.2017 16:17 |
Preis: 45,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Makler X erstellt 3 Internetanzeigen ohne Adressangabe (Verkauf 3 neuer Dachgeschoss-Einheiten/ Einheiten A, B, C), mit Provisionsangabe. Familie Y stellt über Internetportal eine Anfrage per Email für Einheit B, mit der Bitte um weitere Informationen (u.a. Adressangabe) in Form eines Exposés. Makler X sendet Familie Y Exposé von Einheit B (mit Adress- und Provisionsangabe) per Email und weist in Email darauf hin, dass es noch 2 weitere DG-Einheiten (Angabe der Einheitsnummern + qm der Einheiten) im gleichen Objekt gibt, welche ebenfalls zum Verkauf stehen. Familie Y bedankt sich für die Zusendung des Exposés und bittet um zeitnahe Besichtigung der Einheit B. 14 Tage später findet Besichtigung mit Makler X, Verkäufer und Familie Y (letztere beiden Parteien kannten sich im Vorfeld nicht) im besagten Objekt statt. Makler X hat die Exposés mit Grundrissen aller 3 DG-Einheiten mit und zeigt sowohl die angefragte Einheit B, als auch die danebenliegenden Einheiten A und C (untereinander noch ohne Trennwände) um Grundrisse und Ausrichtungen zu vergleichen.
Familie Y meldet sich am nächsten Tag per Email und kommuniziert, die Einheit B unbedingt kaufen und diese reservieren zu wollen. Familie Y unterschreibt am darauffolgenden Tag Reservierungsformular ohne Reservierungsgebühr (mit erneuten Provisionshinweis) für Einheit B und bittet um weitere Unterlagen für die Finanzierungsanfrage bei der Hausbank.
Hausbank sagt Makler X die Finanzierung schriftlich zu.
Auf Grund noch fehlender Unterlagen (Verkäuferseitig: Teilungserklärung, Baubeschreibung etc.) gehen mehrere Monate ins Land, in dieser Zeit jedoch stetiger Kontakt von Makler X mit allen Parteien und auch Folge-Besichtigungen mit Familie Y um Baufortschritte zu begutachten.
Dann jedoch abrupt keine Antwort mehr von Verkäufer als auch Käufer auf Emails und Anrufe des Makler X ab Juni 2017.

Gibt es bezüglich der Kausalität Zweifel, auf Grund eines nicht mehr angemessenen zeitlichen Abstands zwischen der Maklerleistung (Nachweis von Einheit B und C an Käufer im JULI 2016) und dem Abschluss des Hauptvertrages (Beurkundung beider Einheiten hinter dem Rücken des Maklers im OKTOBER 2017). Jedoch regelmäßiger Kontakt (inkl. mehrerer Folge-Besichtigungen mit Käuferfamilie Y in FEB/APRIL 2017, um Baufortschritte zu begutachten) zwischen Makler X und Käuferfamilie Y, bis zum einseitigen Kontaktabbruch durch Y im JUNI 2017 (sorgfältig dokumentierter Email-und WhatsApp-Verkehr/ durch Makler).
Durch Einsicht im Grundbuch erfährt Makler X im NOVEMBER 2017 von Veräußerung an Käufer Y beider durch ihn nachgewiesenen Einheiten.

Frage:
Wird dieser nicht mehr ganz enge/ angemessene zeitliche Zusammenhang (>1 Jahr) zwischen Nachweis und Abschluss des Kaufvertrages dem Makler zum Verhängnis (jedoch: dies war kein Verschulden des Maklers, da Verkäufer zeitliche Verzögerungen zu verantworten hat und Makler X die Kunden sogar "bei Laune hielt")?
Wird Kausalität aufrecht erhalten durch den regelmäßigen Kontakt (inkl. weiterer Besichtigungen, s.o.) der beiden Parteien zwischen Nachweis 07/16 und Kontaktabbruch 06/17 (Zeitspanne etwa 11 Monate)?
Hinweis: keine neu eingetretenen Umstände, Kaufpreis wegen gestiegener Baukosten um ca. 5% leicht erhöht worden. Verschiedene Urteile lassen Makler X bezüglich dem angemessenen Zeitabstand zweifeln (z.B. Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12.12.2003 - 24 U 5/02 - )
22.11.2017 | 17:12

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragensteller,

in dem von Ihnen zitierten Urteil hat das Gericht einen zeitlichen Abstand von 15 Monaten nicht ausreichen lassen.

OLG Frankfurt a.M. (Senat Darmstadt), Urteil vom 12. 12. 2003 - 24 U 5/02:

"Ein ursächlicher Zusammenhang zwischen der Nachweisleistung der Maklerin und dem letztendlichen Abschluss des Hauptvertrags ist nicht mehr zu vermuten, wenn zwischen der Nachweisleistung und dem Vertragsschluss ein Zeitraum von 15 Monaten liegt."

Die Rechtsprechung wendet keine pauschalen zeitlichen Fenster an. Vielmehr wird eine Einzelfallbetrachtung angestellt:

Hier spricht für den Makler:

- geringe Abweichung der Preise, "zufälligerweise" Preissteigerung im Bereich einer Courtage
- enger Kontakt bis Abbruch Juni 2017
- kurzfristiger Abschluss des Vertrages nach Abbruch
- anscheinend fehlende Verkaufsreife wegen fehlender Fertigstellung
- Reservierung unterschrieben
- keinerlei Erklärung beider Parteien zum angeblichen Abbruch, was indiziell für eine Absprache der Parteien zwecks Umgehung des Maklers spricht

Gegen den Makler spricht nur:

- Verstreichen von 15 Monaten nach Erstkontakt

Sollte der Gegner nichts überraschend Neues vortragen, sehe ich gute Chancen für den Makler.

MfG
D. Saeger
- RA -


Nachfrage vom Fragesteller 22.11.2017 | 17:43

Dies bedeutet ergo, dass Makler X, da er in der Beweispflicht ist, die Kausalität (sprich, den engen Kontakt bis fast zuletzt) nachzuweisen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.11.2017 | 17:50

Sehr geehrter Fragensteller,

in der Tat muss der Makler - wie in jedem Prozess als Kläger - alle anspruchsbegründenden Tatsachen mit Beweisen unterlegen. Hier auch die Kausalität inkl. der Kontakte.

MfG
D. Saeger
- RA -

Bewertung des Fragestellers 22.11.2017 | 17:56


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