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Kaufzusage für ein Grundstück mit Objekt und einer Photovoltaik-Aufdach-Anlage

| 05.08.2013 16:54 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


19:50
Sehr geehrte Damen und Herren,

über einen Makler habe ich ein passendes Gewerbe-Objekt gefunden.
Auf dem Gewerbeobjekt ist eine Aufdach-Photovoltaik-Anlage installiert worden - die Photovoltaik-Anlage wird ausdrücklich mitverkauft.

Vom Eigentümer/Verkäufer habe ich im Mai eine Verkaufszusage erhalten - hier ein Auszug aus der Verkaufszusge:
1. Die Firma. xy verkauft Herrn Z das über die Maklerin angebotene Objekt für einen Verkaufspreis von xy Euro.

2. Die Fa. xy verkauf Herrn Z die Photovoltaik-Anlage auf dem Gebäude für xy Euro.

Beide Verträge werden nur gemeinsam abgeschlossen.


Die Maklerin hat mir jetzt Ende Juli per Mail mitgeteilt hat, dass die Verkäufer nicht mehr an mich verkaufen wollen...
Gründe wurden nicht genannt…in einem Telefongespräch hat sich die Maklerin für das Verhalten der Verkäufer entschuldigt und mitgeteilt, dass sie jetzt nur im Auftrag des Verkäufers handelt.

Da ich bereits einen zukünftigen potentiellen Mieter hatte, der auch die Photovoltaik-Anlage kaufen wollte, möchte ich die Möglichkeit der Einhaltung der Verkaufszusage oder einen Schadensersatzanspruch prüfen lassen.

Da ich weiterhin eine verbindliche Vereinbarung mit diesem potentiellen zukünftigen Mieter bzw. Kaufinteressent der PV-Anlage habe, möchte ich natürlich die Rechte auf Einhaltung der Verkaufszusage und/oder Schadensersatz prüfen lassen.

Hier die weiteren wichtigen Angaben:
Auf Grund der ursprünglichen Verkaufszusage der Fa. xy habe ich selber einen Mieter im Juni/Juli für das Objekt gesucht und (voraussichtlich) gefunden.
Bei der ursprünglichen Maklerin hatte ich ebenfalls wegen eines Auftrages der Vermietung vorab angefragt. Diese hatte mir aber mitgeteilt, dass diese erst nach Kaufübergang für mich tätig werden kann.

Der (voraussichtliche) Mieter bekundete bei den Gesprächen auch ein ernsthaftes Interesse über den Kauf der Photovoltaik-Anlage und ggf. sogar einen Kauf des Gebäudes und Grundstückes.
Ich habe dann auch parallel eine Anzeige über den Verkauf der Photovoltaik-Anlage geschaltet, bei dem sich eine sehr hohe Nachfrage zu einem sehr guten Preis herausstellte.

Daraufhin habe ich dem potentiellen Mieter ein Kaufangebot für die Photovoltaik-Anlage gemacht.
Wir haben dann eine verbindliche Vereinbarung im Juli über den Verkauf der Photovoltaik-Anlage geschlossen. (der Kaufpreis liegt wesentlich über dem ursprünglichen Verkaufspreises der Fa. xy, die ich hätte zahlen müssen).

Zudem haben wir noch ein Vormiet-Recht für die Anmietung des Objektes abgeschlossen, vorher will dieser aber noch den Mietgegenstand ausreichend prüfen.
Das Vorrecht für die Mietoption hat dieser für 6 Monate erhalten - nach Ziehung der Option wird das Gebäude für 5 Jahre zu einem Mietpreis von xy. Euro vermietet.

Weiterhin hat mein (zukünftiger) Mieter/Käufer zusätzlich zwei Vorkaufsrechte erhalten:
1. Das Objekt und das dazugehörende Grundstück kann für xy Euro erworben werden.
Das Vorkaufsrecht wird für 6 Monate eingeräumt - das Vorkaufsrecht verlängert sich um die Laufzeit der Erstmietzeit, wenn dieser das Objekt anmietet.

2. Das freie weitere angrenzende Gründstück kann zu einem Preis von xy Euro erworben werden.
Die Kaufoption für das angrenzende Gründstück wird für sechs Monate eingeräumt.


Hier die Fragen:
1. Welche Rechte habe ich wegen der Nichteinhaltung der Verkaufszusage aus Mai durch den Verkäufer der Fa. xy?
Bitte hier beachten, dass für das Grundstück/Gebäude eigentlich ein Notarvertrag Voraussetzung wäre - wg. Schadensersatz ggf. Ausnahme nach. § 311 BGB i. V. m. 241 Abs. 2 BGB beachten...
2. Gilt die Kaufzusage für das Objekt/Grundstück und/oder für die PV-Anlage nur gesamt oder auch einzeln?
3. Ist für den Verkauf PV-Anlage ein Notarvertrag vorgeschrieben?
4. Habe ich als Käufer durch die Verkaufszusage des Verkäufers der Fa. xy vom Mai einen Schadensersatzanspruch oder Anspruch auf Erfüllung der Verkaufszusage ?
5. Wenn Schadensersatz, in welcher Art und Höhe ?
(z. B. Schadensersatz wegen unnütze Aufwendungen und/oder entgangener Gewinn aus dem möglichen späteren Verkaufs der PV-Anlage durch die verbindliche Vereinbarung aus Juli mit dem Mieter/Interessenten, entgangener Gewinn Vermietung und/oder Verkauf des Gründstückes/Gebäude ?

Vielen Dank
05.08.2013 | 18:08

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihren Fragen:


1. Welche Rechte habe ich wegen der Nichteinhaltung der Verkaufszusage aus Mai durch den Verkäufer der Fa. xy?
Bitte hier beachten, dass für das Grundstück/Gebäude eigentlich ein Notarvertrag Voraussetzung wäre - wg. Schadensersatz ggf. Ausnahme nach. § 311 BGB i. V. m. 241 Abs. 2 BGB beachten...

Grundsätzlich können Verkäufer noch von einem Grundstückskaufvertrag zurücktreten, solange dieser nicht notariell beurkundet worden ist.

Allerdings kommt eine Haftung auf den Ersatz des sogen. „Vertrauensschadens" in Betracht, wenn eine Vertragspartei Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages erweckt, obwohl dem Vertragsschluss ein dem anderen Teil unbekanntes und verschwiegenes Hindernis entgegensteht oder entgegenstehen könnte (BGH 71, 356). Da die Parteien bis zum endgültigen Vertragsschluss in ihren Entschließungen grundsätzlich frei sind, soll eine Schadensersatzpflicht allenfalls dann greifen, wenn eine Partei die Verhandlungen ohne triftigen Grund abbricht(BGH 71, 395, 76, 349).

Ob dies der Fall ist, müsste noch erörtert werden, allerdings sieht es im Moment ja danach aus.



2. Gilt die Kaufzusage für das Objekt/Grundstück und/oder für die PV-Anlage nur gesamt oder auch einzeln?

Die Kaufzusage gilt nur dann einzeln, wenn die Anlage auf dem Dach nicht wesentlicher Bestandteil des Gebäudes ist und/oder nicht fest installiert ist, wovon allerdings auszugehen ist, sodass beide Verträge gleich zu behandeln sind.



3. Ist für den Verkauf PV-Anlage ein Notarvertrag vorgeschrieben?

Ja, weil ich davon ausgehe, dass diese auf dem Dach fest installiert ist und somit wesentlicher Bestandteil des Gebäudes ist (§ 94 BGB).



4. Habe ich als Käufer durch die Verkaufszusage des Verkäufers der Fa. xy vom Mai einen Schadensersatzanspruch oder Anspruch auf Erfüllung der Verkaufszusage ?

Ja, wenn der Verkäufer keine triftigen Gründe für den Nicht-Verkauf haben sollte.


5. Wenn Schadensersatz, in welcher Art und Höhe ?
(z. B. Schadensersatz wegen unnütze Aufwendungen und/oder entgangener Gewinn aus dem möglichen späteren Verkaufs der PV-Anlage durch die verbindliche Vereinbarung aus Juli mit dem Mieter/Interessenten, entgangener Gewinn Vermietung und/oder Verkauf des Gründstückes/Gebäude ?

Hier kann entweder der entgangene Gewinn oder aber Aufwendungsersatz gefordert werden, für Aufwendungen, die auf den Erhalt der Sache gemacht worden sind (§§ 281 ff. BGB).


Nachfrage vom Fragesteller 05.08.2013 | 19:14

Hallo,
erst einmal vielen Dank für die schnelle Antwort...

Die Photovoltaik-Anlage ist zwar auf dem Dach aufgebaut, ist aber nicht elementarer Bestandteil - und meiner (laienhaften) Meinung als kein wesentlicher Bauteil des Gebäudes zu sehen.

Die PV-Module in meinem Fall sind z. B. auf Gestellen montiert - diese Gestelle sind durch die Beschwerung mit Betonsteineelementen auf dem Dach gesichert, ohne mit der Dachhaut verschraubt zu sein.
Unter diesen Gestellen ist die Dachhaut durch Bautenschutzmatten gesichert...somit ist gibt es keine direkt Verbindung der Dachhaut mit der PV-Anlage...

Steuerrechtlich z. B. ist die PV-Anlage eine eigentständige Betriebseinrichtung, die auch jederzeit wieder abgebaut werden kann (macht natürlich keiner...) - wäre aber grundsätzlich möglich.


Frage:
Wie sieht es in dem Fall aus, wenn die PV-Anlage als eingenständiger Bestandteil gesehen wird und nicht fest montiert ist (z. B. eine Indachanlage auf einem Ziegeldach wäre ein fester Bestandteil) ???

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.08.2013 | 19:50

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn die Anlage als eigenständiger Teil gesehen werden würde, dann wäre bereits ein Kaufvertrag über die Anlage geschlossen und Sie können die Anlage nach Ihrem Belieben weiterverkaufen oder abmontieren.

Allerdings könnte man hier der Auffassung sein, dass die Bedingung des Verkaufs der Anlage der Hausverkauf selbst sein soll ("Beide Verträge werden nur gemeinsam abgeschlossen").

Es besteht daher ein gewisses Prozessrisiko, sich auf den Standpunkt eines bereits erfolgten Verkaufes der Anlage zu stellen, das ich ohne eine Rechtsschutzversicherung nicht eingehen würde und mich sodann auf die Schadensersatzansprüche beschränken würde.

Bei weiteren Fragen schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.08.2013 | 22:01

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