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Kaufvertrag vor Änderung des Teileigentums in Wohnungseigentum?

22.10.2014 22:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte eine Eigentumswohnung kaufen. Angeblich wurde jetzt erst festgestellt (nach 25 Jahren), dass Teileigentum besteht. Die Verkäufer wollen dies in Wohnungseigentum ändern lassen, sie möchten aber auch jetzt schon mit mir einen Kaufvertrag abschließen. Im Vertrag soll mir ein Rücktrittsrecht eingeräumt werden, wenn die Änderung bis zum ... nicht vollzogen worden ist.
a) Kann ich darauf eingehen oder soll ich die Änderung erst abwarten und dann den
Kaufvertrag abschließen?
b) Was bedeutet: Das Miteigentum ist durch die Einräumung der zu den anderen
Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt?

Vielen Dank im Voraus!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Ein Kaufvertrag über einen Teil an einem ungeteilten Haus ist etwas schwierig und ungewöhnlich, da Sie zwar einen Teil des Hauses erwerben, aber die konkrete Aufteilung etc. erst später in der Teilungserklärung festgelegt werden. Das bedeutet, dass Sie einen Teil des Hauses mit Anspruch auf Zuteilung einer Wohnung kaufen würden und nicht wüßten, was genau in der Teilungserklärung geregelt würde. Es ist also nicht ohne Risiko, wenn der Vertrag aber ordentlich konstruiert ist, können Sie darauf schon jetzt eingehen. Allerdings sollte insbesondere die Teilungserklärung schon jetzt Teil des Kaufvertrages sein, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

Miteigentum bedeutet, dass Sie einen rechnerischen Anteil am Haus im Eigentum halten. Sondereigentum ist ein Begriff aus dem Wohnungseigentumsrecht und wird erst nach Aufteilung des Hauses und Gründung der WEG relevant, es meint den tatsächlichen Teil des Hauses, den der jeweilige Eigentümer ausschließlich nutzen darf. Meist ist das eine Wohnung und/oder ein Keller und/oder ein Parkplatz. Das Gegenstück ist das Gemeinschaftseigentum und meint den tatsächlichen Teil des Hauses, den alle Eigentümer gemeinsam nutzen dürfen, also das Treppenhaus, die Fassade, die tragenden Wände, die Hauptleitungen etc.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2014 | 11:30

Mir wurde ein Kaufvertrag über T e i l e i g e n t u m vorgelegt:

,,Der Kaufgegenstand (EG-Wohnung in einem Vier-Parteien-Haus) wird seit Jahren ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. Eine Änderung der Teilungserklärung ist bisher nicht erfolgt. Der Verkäufer verpflichtet sich,.....". (s.o.)

Das bedeutet, entgegen Ihrem Ratschlag kann in diesem mir vorgelegten Kaufvertrag ja die Änderung noch n i c h t beinhaltet sein.

Kann der Notar den Kaufvertrag nach Änderung ,,umschreiben"?

Herzlichen Dank für die schnelle, mitternächtliche Beantwortung!!!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.10.2014 | 20:14

Sehr geehrte Ratsuchende,

danke für die Klarstellung.

Solange der Kaufvertrag nicht unterschrieben wurde, kann jede Partei des Kaufvertrages Änderungswünsche vortragen. Der Notar kann den Vertragsentwurf solange ändern, bis sich alle Parteien einig sind.
Ist der Vertrag jedoch einmal unterschrieben worden, kann der Notar den Vertrag nicht mehr ändern. Jedoch können die Parteien einen neuen Vertrag über die Änderung des alten Vertrages schließen.

Ich meinte meinen Ratschlag so, dass ein verbindlicher Entwurf der Änderung der Teilungserklärung in den Vertrag aufgenommen wird oder dass die Änderung so genau wie möglich formuliert wird, sowie dass ein Rücktrittsrecht auch für den Fall vereinbart wird, dass die Änderung nicht wie vereinbart erfolgt.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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