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Kaufvertrag - unterschriebenen Kaufvertrag durch Notar platzen lassen


15.01.2007 13:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexandros Kakridas



Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit hätte ich gerne eine Rechtsauskunft:

Kann der Notar einen von den beteiligten Parteien
unterschriebenen Kaufvertrag ´platzen lassen`?


Es geht um den Kauf einer Eigentumswohnung; der Vertrag wurde von den Beteiligten beim Notar unterschrieben wurde (Kaufpreis 48500 €).

Der Kaufpreis reicht allerding nicht aus, die Forderungen der Bank (48500 €) und der Hausverwaltung (4000 €) zu begleichen.

In dem Kaufvertrag, der dem Käufer vor dem Notartermin zugeschickt wurde, hiess es:

"Der Verkäufer versichert, dass keine Rückstände auf bisher fällige Wohngeldzahlungen bestehen."

Erst beim Notartermin stellte sich heraus, dass der Verkäufer der Hausverwaltung 4000€ schuldet. Der Kaufvertrag wurde daraufhin geändert mit der Formulierung

"Rückstände auf bisher fällige Wohngeldzahlungen bestehen. Der Käufer ist berechtigt, diese Zahlungen zur Entlastung des Verkäufers aus dem Kaufpreis zu erbringen."

und so unterschrieben.

Der Verkäufer ist allerdings hochverschuldet und hat Insolvenz angemeldet.

Es liegt allerdings das Einverständnis der Bank sowie der Hausverwaltung zu diesem Kaufvertrag vor.

Der Notar besteht nun darauf, dass der Käufer ein weiteres Dokument unterschreibt, in dem er die Forderungen der Hausverwaltung von 4000 € akzeptiert, ansonsten droht der Notar damit, den Kaufvertrag ´platzen zu lassen´.

In einem vorher geführten Telefonat erwähnte der Notar (meiner Meinung nach unklugerweise), dass er keine Lust hätte seine Haftpflichtversicherung in Anspruch zu nehmen.

Und nun meine Frage: kann der Notar tatsächlich einen von den beteiligten Parteien unterschriebenen Kaufvertrag ´platzen lassen´?


Mit freundlichen Grüßen

Detlev Römer
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:


Der Notar kann den Kaufvertrag bezüglich des Wohnungskaufs insofern „platzen“ lassen, indem er die Beglaubigung nicht vornimmt, da bei diesem Kaufgegenstand zwingend die notarielle Beurkundung vorgesehen ist.

Der Notar ist in diesem Zusammenhang verpflichtet, die Urkundsbeteiligten zu betreuen und in juristischen Fragen so umfassend zu beraten, dass er ihren Willen urkundlich erfassen kann.

Für sie beachtlich ist, dass ein Notar ohne triftigen Grund keine Amtshandlung verweigern darf.

Der Notar hat aber die Möglichkeit die Beurkundung abzulehnen, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar wäre, insbesondere wenn seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden, § 4 Beurkundungsgesetz.

Bei einer Beurkundung legt der Notar den Willen der Parteien nach umfassender Belehrung in einer Urkunde nieder. Wenn das Schriftstück vorgelesen, von den Parteien genehmigt und eigenhändig unterschrieben wurde, bestätigt der Notar durch seine Unterschrift, dass die beurkundeten Erklärungen von den Parteien so abgegeben worden sind.
Notarielle Beurkundungen haben deshalb den Vorteil, dass sie besonders beweiskräftig sind. Die Erklärungen, die sie umfassen, sind unwiderlegbar.

Insofern achtet der Notar insbesondere auf die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben im Kaufvertrag. Insbesondere die Erfassung sämtlicher relevanter Daten, sowie die zeitliche Festlegung der sogenannten Nutzungs- und Lastenübernahme werden geprüft. Zu diesen gehören auch die Forderungen der Hausverwaltung.

Unstimmigkeiten im notariell beglaubigten Kaufvertrag können daher zu einer Schadensersatzpflicht des Notars führen.

Ausgehend von Ihren Angaben, sehe ich aber keinen ausreichenden Grund der Verweigerung der Beglaubigung durch den Notar, da insbesondere alle Parteien mit der Regelung bezüglich der Forderungen in Höhe von 4000.- € gegenüber der Hausverwaltung einverstanden sind und auch ansonsten kein Verstoß gegen gesetzliche Vorgaben ersichtlich ist.

Sie können allerdings den Notar zu Beurkundung nicht zwingen.

Daher bleibt Ihnen die Wahl, entweder das vorgelegte Dokument des Notars zu unterschreiben, welches keine ersichtlichen Nachteile hat und der zusätzlichen Sicherung des Notars und der Rechtslage dient oder aber Sie beauftragen einen anderen Notar mit der Beurkundung des Kaufvertrages.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.


Mit freundlichen Grüßen

Alexandros Kakridas
- Rechtsanwalt –

Westerbachstraße 23 F
61476 Kronberg

Fon : 06173 – 70 29 06
Fax : 06173 – 70 28 94

www.recht-und-recht.de
kakridas@recht-und-recht.de

Nachfrage vom Fragesteller 15.01.2007 | 15:56

Sehr geehrter Herr Kakridas,
vielen dank für Ihre schnelle Antwort.
Vielleicht habe ich diesen Punkt in meiner Anfrage nicht ausdrücklich erwähnt:
Der Kaufvertrag wurde vom Notar an dem oben erwähnten Notartermin schon längst beglaubigt (im November 2006).
Das Problem ist, dass der Kaufpreis von € 48500 nicht ausreicht, die Forderungen der Bank (€ 48500) und der Hausverwaltung (€ 4000) zu begleichen. Im Kaufvertrag heisst es, dass der Betrag von € 48500 bis zum 15.12.2006 zahlbar ist; allerdings ist vom Notar bisher noch keine Weisung erfolgt, auf welches Konto der Betrag zu überweisen sei.
Auf telefonische Anfrage hin, wohin denn nun der Betrag zu überweisen sei, kam es zu der Forderung des Notars, das besagte Dokument zu unterschreiben (d.h. die Forderung der Hausverwaltung zu akzeptieren).
Kann es sein, dass der Notar für die Differenz von € 4000 verantwortlich gemacht werden kann? Warum sonst sollte der Notar damit drohen, den (schon beglaubigten) Kaufvertrag platzen zu lassen, wenn der Käufer nicht das zusätzliche Dokument unterschreibt?
Vielleicht noch folgende Infos: die Schlüsselübergabe hat schon stattgefunden, der Käufer hat schon eine Rechnung über die Grunderwerbssteuer erhalten und bezahlt, die bisherige Wohnung des Käufers ist schon gekündigt und es steht der Umzug bevor.

Mit freundlichen Grüßen
Detlev Römer

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.01.2007 | 16:39

Sehr geehrter Herr Römer,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.


Der Notar genießt bei einer Haftung für fahrlässiges Handeln eine Privilegierung.

Insofern kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn ein Geschädigter nicht auf andere Weise Ersatz verlangen kann.

Mit der Forderung das Dokument zu unterschreiben, sichert sich der Notar ab. Nach Ihren Angaben handelt es sich bei dem Schriftstück um ein Schuldanerkenntnis. Hiernach wäre der Käufer verpflichtet, für die 4000.- Euro gegenüber der Hausverwaltung aufzukommen.

Im Gegensatz dazu wäre der Käufer nach der einschlägigen Klausel aus dem Kaufvertrag lediglich berechtigt und nicht verpflichtet diese Zahlung zwecks Entlastung vorzunehmen.

Angesichts der Insolvenz des Verkäufers besteht wohl die Befürchtung, dass diese von ihm selbst nicht erbracht werden ( kann).
Um einer eventuellen (eher unwahrscheinlichen) Haftung bezüglich der unklaren Zahlung der Forderung zu entgehen, soll der Käufer die Verpflichtung übernehmen.

Damit wäre bezüglich der Einstandspflicht auch Klahrheit geschaffen worden.

Nach ihren Angaben sehe ich allerdings keine rechtliche Grundlage, weswegen der Notar das Recht hätte, den Kaufvertrag "platzen" zu lassen, wenn das Dokument nicht unterschrieben wird.

Ich rate Ihnen daher einen Anwalt vor Ort aufzusuchen, falls der Käufer nicht willens ist das Dokument zu unterschreiben oder falls eine Klärung der Sachlage herbeigeführt werden soll.

Gerne könnne sich sie sich diesbezüglich an meine Kanzlei wenden.


Mit freundlichen Grüßen

Alexandros Kakridas
(Rechtsanwalt)

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