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Kaufvertrag, Überprüfung


20.12.2005 16:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Wir sind dabei unsere Wohnung zu verkaufen und hätten gerne gewußt, ob der verfasste Vertragsentwurf so okay ist. Was ist mit §3letzter Abschnitt? etc. Wir wollen auf keinen Fall, dass der neue Besitzer 10 Tage in unserer Wohnung hausen kann, bis wir das Geld erhalten.

Verhandelt zu Neuss am 28. Dezember 2005.

Vor mir,


mit dem Amtssitz in Neuss

erschienen:

als Verkäufer:


als Käufer:


Die Erschienenen wiesen sich aus durch Vorlage ihrer

Die Erschienenen erklärten und ließen folgendes beurkunden:

- 2 -

I.
Grundbuchangaben

1. Der Verkäufer ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Neuss:

a) von Grimlinghausen Blatt verzeichneten Wohnungseigentumsrechtes, bestehend aus einem 2.230/100.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück



verbunden mit Sondereigentum an der Wohnung nebst Kellerraum Nr. des Aufteilungsplanes,

b) von Grimlinghausen Blatt verzeichneten Teileigentumsrechtes, bestehend aus einem 1/100.000 Miteigentumsanteil an dem vorgenannten Grundstück, verbunden mit Sondereigentum an dem Stellplatz in der Tiefgarage Nr. des Aufteilungsplanes.

Bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums der jeweiligen Häuser, der Tiefgarage, der Terrassen- und Gartenflächen sowie der PKW-Stellplätze sind Sondernutzungsrechte vereinbart.

2. In den Grundbüchern sind folgende Belastungen eingetragen:

Abteilung II
keine.

- 3 -

Abteilung III
lfd. Nr. 3: Grundschuld über DM

Der Notar hat die Grundbücher einsehen lassen am 5. Dezember 2005.

Die vorbezeichneten Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum
werden nachstehend auch "Wohnungseigentum" oder "Grundbesitz" genannt.

II.

Dies vorausgeschickt, erklärten die Erschienenen:

Wir schließen folgenden

K A U F V E R T R A G

§ 1
Kaufgegenstand

Der Verkäufer verkauft hiermit an den dies annehmenden Käufer -mehreren zu gleichen Bruchteilen- das vorbezeichnete Wohnungseigentum und Teileigentum einschließlich aller wesentlichen Bestandteile und allem gesetzlichen Zubehör.

§ 2
Kaufpreis

Der Kaufpreis beträgt


§ 3
Abwicklung der Kaufpreiszahlung

1. Der Kaufpreis ist zinslos fällig am 31. Juli 2006, nicht jedoch vor Ablauf von 10 Tagen nach Zugang einer schriftlichen Mitteilung des Notars beim Käufer, dass folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

- dem Notar alle zum Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen, und zwar die Genehmigung des Verwalters und der zum grundbuchlichen Vollzug notwendige Verwalternachweis,
- eine Eigentumsvormerkung zur Sicherung des Käufers im Grundbuch eingetragen ist, und zwar mit Rang nur nach den in Abschnitt I. etwa aufgeführten Belastungen bzw. mit Rang nach Belastungen, bei deren Bestellung der Käufer mitgewirkt hat, und

- die Löschungsunterlagen für alle vorrangig eingetragenen, aber nicht übernommenen Grundstücksbelastungen dem Notar zu erfüllbaren Treuhandauflagen vorliegen. Darf der Notar von Löschungsunterlagen nur gegen Zahlung Gebrauch machen, hat der Käufer entsprechend den Weisungen des Notars die von den Gläubigern angegebenen Beträge in Anrechnung auf den Kaufpreis zu begleichen.

Der Kaufpreis ist jedoch nicht fällig und zahlbar vor Ablauf von 10 Tagen nach vollständiger Räumung des verkauften Grundbesitzes. Diese Voraussetzung hat der Notar jedoch nicht zu überwachen und mitzuteilen.

2. Der Käufer kommt mit der Zahlung des Kaufpreises bereits dann in Verzug, wenn er nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung des Notars und vollständiger Räumung des Grundbesitzes nicht rechtzeitig zahlt. Maßgebend für die Rechtzeitigkeit soll der Zahlungseingang sein. Der Notar hat auf die gesetzlichen Rechte des Verkäufers bei Zahlungsverzug und insbesondere darauf hingewiesen, dass der Kaufpreis während des Verzugs mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszins jährlich zu verzinsen ist.

3. Soweit der Kaufpreis dem Verkäufer zusteht, sollen Zahlungen erfolgen auf das
Konto Nr.

§ 4
Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Der Käufer -mehrere als Gesamtschuldner haftend- unterwirft sich dem Verkäufer gegenüber in Höhe des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Der Notar kann nach Fälligkeitsmitteilung, nicht jedoch vor dem unter § 3 Ziff. 1 genannten Zeitpunkt, jederzeit eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen.

§ 5
Haftung

1. Der Kaufgegenstand wird übertragen in dem tatsächlichen Zustand, in welchem er sich heute befindet und der dem Käufer aufgrund Besichtigung bekannt ist. Ansprüche und Rechte des Käufers wegen sichtbarer und unsichtbarer Sachmängel und wegen einer bestimmten Größe von Grundstück und Wohnung sind ausgeschlossen; dies gilt auch für Ansprüche auf Schadenersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Sachmängel nicht bekannt sind.

Klarstellend wird festgehalten, dass eventuelle Beschädigungen am Kaufobjekt von der Besichtigung des Kaufobjektes bis zum Übergabetermin vom Verkäufer zu tragen sind.

2. Der Verkäufer garantiert, dass der Grundbesitz nicht unter Denkmalschutz oder Wohnungsbindung steht.

Etwaige Baulasten, nachbarrechtliche Beschränkungen oder altrechtliche Dienstbarkeiten werden vom Käufer entschädigungslos übernommen. Dem Verkäufer sind derartige Rechte nicht bekannt. Auf die Möglichkeit der Beteiligten, das Baulastenverzeichnis bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einzusehen, hat der Notar
hingewiesen.

3. Der Verkäufer trägt die Erschließungs- und Anliegerbeiträge für alle heute
tatsächlich vorhandenen Anlagen, auch wenn die Beitragspflicht noch nicht
entstanden ist oder ein Beitragsbescheid erst zukünftig ergeht; vom Verkäufer
erbrachte Vorausleistungen sind nicht zu erstatten. Im übrigen ist der Käufer
verpflichtet. Unabhängig hiervon fordert die Gemeinde Erschließungs- und
Anliegerbeiträge beim Eigentümer an.

4. Der Verkäufer garantiert, dass Miet- und Pachtverhältnisse nicht bestehen. Der Verkäufer bewohnt das Kaufobjekt selbst.

5. Der Verkäufer verpflichtet sich, den Kaufgegenstand im übrigen von allen öffentlichen und privaten Lasten sowie von Rechten Dritter freizustellen.

§ 6
Wirtschaftlicher Übergang

Besitz, Nutzungen, Lasten und die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung des Kaufgegenstandes, ferner die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten sowie alle Rechte und Pflichten aus den Gebäudeversicherungen gehen auf den Käufer über mit Zahlung des Kaufpreises.

Der Verkäufer verpflichtet sich, das Wohnungseigentum bis zum 31. Juli 2006 geräumt zu haben.

Wegen der vorstehenden Räumungsverpflichtung unterwirft sich der Verkäufer -mehrere als Gesamtschuldner haftend- dem Käufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde mit der Maßgabe, dass eine Einweisung in den Besitz nicht stattfinden darf. Der Notar kann jederzeit ohne weitere Nachweise eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen.

Für den Fall der nicht rechtzeitigen Räumung des Kaufobjektes verpflichtet sich der Verkäufer dem Käufer für jeden angefangenen Monat der weiteren Nutzung eine Nutzungsentschädigung in Höhe von EUR 1.000,-- monatlich zu zahlen.

§ 7
Erklärungen zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Der Notar hat den Käufer darauf hingewiesen, dass sich die Rechte und Pflichten der Miteigentümer untereinander nach der Gemeinschaftsordnung, den Miteigentümerbeschlüssen und dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) richten.

Der Käufer tritt in alle diesbezüglichen Verpflichtungen, die Hausordnung und den Verwaltervertrag ein. Der Käufer erklärt, dass diese Verpflichtungen ihm bekannt sind und er eine Abschrift der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung vor Beurkundung erhalten hat.

Der Verkäufer garantiert, dass er der Gemeinschaft gegenüber nicht mit Zahlungsverpflichtungen im Rückstand ist. Soweit bis zur Eigentumsumschreibung Verkäufer und Käufer der Eigentümergemeinschaft oder Dritten gegenüber für Zahlungen gesamtschuldnerisch haften, ist im Innenverhältnis der Verkäufer nur für die Zahlungen, die den Zeitraum bis Besitzübergang umfassen, verpflichtet; entsprechend stehen Rückzahlungen für diesen Zeitraum dem Verkäufer zu. Eine etwaige Instandhaltungsrücklage wird mitübertragen. Dem Verkäufer sind keine laufenden oder demnächst anfallenden Reparaturarbeiten bezüglich des Gemeinschaftseigentums, die eine Instandhaltungsrücklage übersteigen, bekannt.

Der Verkäufer erklärt, dass der Kaufvertrag der Zustimmung des Verwalters bedarf. Verwalter des Grundbesitzes ist derzeit die ….

Der Verkäufer erteilt dem Käufer ab dem 31. Juli 2006 -soweit zulässig- Vollmacht zur Stimmabgabe in der Wohnungseigentümerversammlung. Der Verkäufer verpflichtet sich, den Käufer über Einladungen zur Eigentümerversammlung zu informieren.

§ 8
Vollzug, Hinweise

Die Beteiligten beauftragen den Notar mit dem Vollzug dieser Urkunde und der Einholung aller Genehmigungen . Alle Genehmigungen werden rechtswirksam mit Eingang beim Notar. Auf alle zum Vollzug erforderlichen Genehmigungen wurde hingewiesen, ferner auf die gesetzliche Haftung aller Beteiligten für Gebühren und Steuern. Das Eigentum geht erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Käufer über; dazu müssen alle Genehmigungen und die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegen.

Der Notar hat ferner darauf hingewiesen, dass ein Gewinn bei einer Veräußerung innerhalb von 10 Jahren seit der Anschaffung der Einkommensteuer unterliegen kann.


Nebenabreden außerhalb dieser Urkunde können zur Unwirksamkeit des gesamten Kaufvertrages führen; die Beteiligten erklären, dass alle Kaufvertragsvereinbarungen in dieser Urkunde richtig und vollständig niedergelegt sind.

§ 9
Kosten, Gebühren, Steuern

Die Kosten dieser Urkunde und ihres Vollzugs sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Die Kosten einer Lastenfreistellung und seiner etwaigen Vertretung trägt jedoch der Verkäufer.

Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 1,69 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer an

§ 10
Kaufpreisfinanzierung, Belastungsvollmacht

Zum Zwecke der Kaufpreisfinanzierung verpflichtet sich der Verkäufer, erforderliche Grundpfandrechte vor Eigentumsumschreibung zu Lasten des Kaufgegenstandes zu bestellen.

Der Verkäufer bevollmächtigt hiermit den Käufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, den Kaufgrundbesitz in beliebiger Höhe mit Grundpfandrechten nebst Zinsen und Nebenleistungen durch Erklärungen vor dem amtierenden Notar, dessen Vertreter, Sozius oder Amtsnachfolger zu belasten, den jeweiligen Eigentümer dinglich der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen und alle sonstigen, damit zusammenhängenden Erklärungen abzugeben. Eine persönliche Haftung des Verkäufers gegenüber Grundpfandrechtsgläubigern kann nicht begründet werden.


Der Käufer tritt seine Ansprüche auf Auszahlung der Darlehensbeträge an den Verkäufer bis in Höhe des Kaufpreises ab. Der Notar wird angewiesen, die Abtretung den finanzierenden Gläubigern anzuzeigen. Diese dürfen die abgetretenen Beträge nur an den Verkäufer oder zur Ablösung eingetragener Vorlasten auszahlen und die Grundpfandrechte nur behalten oder verwerten, soweit sie Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld geleistet haben. Weitergehende Sicherungsabreden gelten erst ab Zahlung des Kaufpreises, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Den Gläubigern sind auf Verlangen Abschriften dieser Urkunde zu erteilen. Alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche aus vor Eigentumsumschreibung vom Käufer bewilligten Grundpfandrechten werden mit Wirkung ab Zahlung des Kaufpreises, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung, an den Käufer -im angegebenen Beteiligungsverhältnis- abgetreten.

III.
Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt

1. Auflassung
Die Beteiligten sind darüber einig, dass das Eigentum an dem übertragenen Wohnungseigentum und Teileigentum auf den Käufer -im angegebenen Beteiligungsverhältnis- übergeht. Sie bewilligen die Eintragung des Eigentumswechsels.

2. Eigentumsvormerkung
Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung bewilligt der Verkäufer die Eintragung einer Vormerkung zugunsten des Käufers -im angegebenen Beteiligungsverhältnis-. Der Käufer bewilligt bereits jetzt die Löschung dieser Vormerkung gleichzeitig mit der Eigentumsumschreibung, sofern keine Zwischeneintragungen ohne seine Zustimmung vorliegen.

3. Löschungen
Die Beteiligten stimmen der Löschung aller Belastungen zu und beantragen den
Vollzug.


4. Antragstellung
Der Notar kann Anträge auch getrennt und eingeschränkt stellen und zurücknehmen. Der Notar soll die Eigentumsumschreibung erst gegen Nachweis der Zahlung oder Hinterlegung des Kaufpreises -jeweils ohne etwaige Verzugszinsen- beantragen. Vorher soll er dem Käufer und dem Grundbuchamt keine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift dieser Urkunde erteilen, die die Auflassung enthält.


5. Durchführungsvollmacht
Alle Beteiligten bevollmächtigen den Notar - auch dessen Vertreter, Sozius oder Amtsnachfolger - unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, ergänzende oder ändernde Erklärungen abzugeben, insbesondere soweit solche vom Grundbuchamt für Eintragungen gefordert werden.


Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vom Notar vorgelesen, von den Erschienenen genehmigt und von diesen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben:

20.12.2005 | 18:04

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage, die ich sogleich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben summarisch beantworten möchte. Ich gebe aber zu bedenken, dass im Rahmen des ausgelobten Honorars sowie der knappen Zeit nur eine holzschnittsartige Grobkontrolle möglich ist. Bei darüber hinausgehenden Fragen, sollten Sie sich nicht scheuen, bei dem Notar Rücksprache zu halten. Sollten ansonsten noch konkrete Fragen zu dem Vertragsentwurf verbleiben, dann kontaktieren Sie mich bitte im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion.

Im Grundsatz ist der Entwurf so in Ordnung und entspricht üblichen Klauseln. Ob natürlich alle Regelungen Ihren Interessen entsprechen, ist ohne Betreuung vor Ort schwer zu sagen. Allerdings werden Sie natürlich auch durch die Belehrungspflichten des Notars zusätzlich geschützt.

Zu § 3 möchte ich aber anmerken, dass eine Räumung und Übergabe des Grundstücks üblicher Weise umgekehrt erst nach Überweisung des Kaufpreises erfolgt. Dazu würde ich umgekehrt vorschlagen, dass die Fälligkeit des Kaufpreises terminlich fixiert wird und dann eine angemessene Räumungsfrist festgelegt wird. Denn nach der jetzigen Formulierung steht in der Tat zu befürchten, dass der Käufer dort hausen „könnte“. Alternativ könnte jedenfalls geregelt werden, dass eine Übergabe (NACH Räumung) und dabei vor allem die Schlüsselaushändigung erst nach vollständigem Zahlungseingang beim Verkäufer erfolgen wird (dann aber binnen Tagesfrist bzw. unverzüglich etc.). Dazu würde ich bei der Räumungspflicht (§ 6) nahe legen, diese an die erfolgte Zahlung, nicht früher jedenfalls als den 31.7.2006, zu koppeln. Ab diesem Zeitpunkt ist gegen eine Nutzungsentschädigung nichts einzuwenden. Entsprechend sollte das Stimmrecht erst ab tatsächlicher Übergabe bestehen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben. Sollten dennoch Verständnisschwierigkeiten verbleiben, nutzen Sie doch bitte die kostenlose Nachfragemöglichkeit!

Ich wünsche Ihnen ein frohes Fest!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-


Burgwedel, den 20.12.05
mailabc@anwaltskanzlei-hellmann.de (entferne abc)




Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 22.12.2005 | 13:38

Sehr geehrter Herr Hellmann,

danke für ihre schnelle Beantwortung unserer Anfrage. Inzwischen haben wir dem Notar Bescheid geben. Die Sachbearbeiter beim Notar sind der Ansicht, dass: (§2 Der Kaufpreis ist jedoch nicht fällig und zahlbar vor Ablauf von 10 Tagen nach vollständiger Räumung des verkauften Grundbesitzes. Diese Voraussetzung hat der Notar jedoch nicht zu überwachen und mitzuteilen)gesetzlich vorgegeben ist. Erklärung dafür: der Käufer wartet die Räumung ab und überzeugt sich über die Räumung des Objektes. Danach soll ihm noch ein angemessener Zeitraum zur Überweisung des Geldes zur Verfügung stehen. Es würde mindestens 5 Tage bei den Banken dauern. Ist das so? Und wenn ja, wie passt der Räumungstermin 31.07.06 (§6) dort hinein? Das würde doch bedeuten, dass mit den 10 Tagen Zwischenzeitraum, die Zahlung dann erst am 10.8. erfolgen würde.
Übrigens erfolgen meine Überweisung in 1-3 Tagen.

Wir wünschen Ihnen auf jeden Fall gesegnete Weihnachten und erwarten schon gespannt auf ihre Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.12.2005 | 18:29

Sehr geehrte Dame,

diese Sachbearbeiter sind Angestellte, die kein juristisches Studium absolviert haben und nur begrenzt Einblick in die betreffende Materie haben. Ersichtlich will man Sie dort nur vertrösten. Es ist reine Vereinbarungssache, wie die Kaufabwicklung abläuft. Im Gegenteil sogar: Hier handelt es sich um einen gegenseitigen Vertrag, wo die Vertragsleistung Übergabe erst dann zu erfolgen hat, wenn das Geld eingeht. Es gibt auch keine gesetzliche Pflicht, dass sich der Verkäufer das Objekt ansehen muss (das konnte er ja auch vorher!) Aber eine Räumung vor Zahlungseingang ist sicherlich nicht unzumutbar aber: auch nicht üblich. Ich würde umgekehrt darauf bestehen und ansonsten überlegen, ob Sie deshalb mit diesem Notar klar kommen, oder ob es Ihnen letztlich doch egal ist. Jedenfalls würde ich bei derartigen Falschauskünften eines Notarbüros stutzig werden.

Die Überweisung würde dann tatsächlich erst spät am 10.8 gutgeschrieben. Mir erscheint die Frist aber auch zu lange.

Hochachtungsvoll

RA Hellmann

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