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Kaufvertrag Immobilie OK?

25.08.2008 23:24 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Wir stehen davor, eine kleine Wohnung im einem Wohnhaus als Kapialanlage zu erstehen. Wir haben vom Makler ein vom Notar ausgefertigtes Vertagsmuster erhalten. Im Haus werden mehrere Wohnungen vom Makler für dessen Kunden verkauft, und dieses Muster ist die Basis für die Verträge der im Objekt zu verkaufenden Wohnungen.

Wir würden gerne wissen, ob das unten angefügte Muster so standardmäßig ok ist, oder ob es eventuell Fallen / problematische Stellen gibt.

Gerne hätten wir auch folgende konkretere Fragen beantwortet:

- § 4, Absatz 4a spricht die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr an. Wie funktioniert der Ausgleich für die von den Mietern bereits geleisteten Vorauszahlungen zwischen Verkäufer und Käufer normalerweise, und sollte dies hier vertraglich geregelt werden?

- § 4, Absatz 4a spricht die Mietsicherheit an. Soweit ich gelesen habe regelt §566a BGB nur die Verpflichtung zur Kautionsrückzahlung an den Mieter durch den Käufer. Sollten wir den den Übergang der Kaution hier vertraglich regeln?

- § 4, Absatz 7 verstehen wir überhaupt nicht. Was ist oder worauf bezieht sich die "Erschließung", und wo kann ich die gesetzliche Regelung nachlesen (vielleicht online)?

- §9a - mir ist der hier geregelte Sachverhalt nicht 100%ig klar. Ist dies eine Standard-Regelung?


Besten Dank für Ihre Antwort!


.

************************************
KAUFVERTRAG / VERMIETETE WOHNUNG
IN BERLIN - PRENZLAUER BERG
************************************

Verhandelt

zu Berlin am __.__.2008.

Vor dem xxxx

erschienen heute:

1. xxxx
2. xxxx, ausgewiesen durch BPA.


Die Erschienenen verneinten auf Frage des Notars eine außernotarielle Vorbefassung im Sinne von § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 BeurkG.


I.
************************************

1. Der Erschienene zu 1 erklärte vorab:

Ich gebe die nachfolgenden Erklärungen nicht im eigenen Namen ab, sondern aufgrund der mir am __.__.2008 zur UR.-Nr. N ____ / 2008 des Notars xxxx in Berlin erteilten Vollmacht für die

xxxx GmbH
(vormals: xxxx. Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH)
[Adrese],

- im folgenden Verkäufer genannt - .

2. Dem Notar wurde zum Nachweis der Bevollmächtigung die erste Ausfertigung der Vollmacht nach Abs. 1 vorgelegt. Eine begl. Abschrift dieser Ausfertigung wird dieser Urkunde als Anlage 1 beigeschlossen.


II.
************************************

Die/Der Erschienene zu 2 - im folgenden Käufer genannt - erklärte vorab:

Im Hinblick auf § 17 Abs. 2a BeurkG bestätige ich, dass ich vor mehr als 14 Tagen einen Entwurf zu dieser Verhandlung jedenfalls dem wesentlichen Inhalt nach erhalten habe und ausreichend Gelegenheit hatte, mich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen.


III.
************************************

Der Käufer und der Verkäufer erklärten nunmehr folgenden


WEG - Kaufvertrag


§ 1 Vertragsgegenstand
------------------------------------

1. Der Verkäufer wird eingetragener Eigentümer der folgenden Wohnungseigentumseinheit in der WEG-Anlage xxxx in Berlin - Prenzlauer Berg, eingetragen im Wohnungsgrundbuch von Prenzlauer Berg des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg Blatt _____N bestehend aus:

__,__/10.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung und dem Abstellraum, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. ___, gelegen im Haus ___

- im folgenden Kaufgegenstand genannt -.

2. Der Kaufgegenstand nach Abs. 1 ist in Abt. II des Grundbuchs wie folgt belastet:

- 1 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Netzstationsrecht) für die Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH, Berlin.

- 2+3 gelöscht.

- 4 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Leitungsrecht) für die Berliner Wasserbetriebe, Berlin.

- 5 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Netzstationsrecht) für die Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH, Berlin.

- 6 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wärmever-sorungsanlagenrecht) für die Bewag Aktiengesellschaft & Co. KG, Berlin.

- 7 gelöscht.

- 8 Verfügungen des Schuldners über Gegenstände des Vermögens des Schuldners sind nur mit Zustimmung des Verwalters wirksam (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO).

- 9 Über das Vermögen der CPE Projekt-Entwicklung AG ist das Insolvenzverfahren eröffnet.

- 10 Eigentumsübertragungsvormerkung für die xxxx.

3. Der Kaufgegenstand nach Abs. 1 ist in Abt. III des Grundbuchs wie folgt belastet:

- 1-4 Gelöscht.

- 5 DM 20.000.000 Grundschuld - ohne Brief - für die Bayerische Landesbank Girozentrale, München; Gesamthaft.

- 6 DM 73.000.000 Grundschuld - ohne Brief - für die Bayerische Landesbank Girozentrale, München; Gesamthaft.

- 7-12 Gelöscht.

- 13 EUR 5.000.000 Grundschuld - ohne Brief - für die Sydbank A/S Filiale Hamburg, Hamburg. Gesamthaft.

4. Der Notar hat das Grundbuch am __.__.2008 einsehen lassen und den Grundbuchstand mit den Parteien erörtert. Der Notar belehrte über die Institution Baulastenverzeichnis, das er nicht eingesehen hat.

4a. Der Verkäufer erklärt, dass die Belastungen Abt. II lfd. Nrn. 8 bis 10 sowie Abt. III lfd. Nrn. 5 und 6 des Grundbuchs im Rahmen der Abwicklung seines Ankaufsvertrages gelöscht werden.

5. Das Gesamtgrundstück wurde nach § 8 WEG gemäß der Teilungserklärung vom 25.11.1998 zur UR-Nr. H 743/1998 mit den Nachträgen vom 03.03.1999 zur UR.-Nr. H 138/1999 und vom 11.06.1999 zur UR.-Nr. H 277/1999 jeweils des Notars Helmut Happe mit dem Amtssitz in Berlin geteilt. Die Teilung ist durch Anlegung der Grundbuchblätter vollzogen. Die Urkunden sind den Parteien inhaltlich bekannt.

5a. Es bestehen ferner folgende zwei weiteren Ergänzungen der Teilungserklärung vom 02.03.2001 zur UR-Nr. H 96/2001 des Notars Helmut Happe mit dem Amtssitz in Berlin sowie vom 19.12.2002 zur UR-Nr. 318/2002 des Notars Walrab von Butlar mit dem Amtssitz in Berlin. Ein grundbuchlicher Vollzug dieser Urkunden ist nach Kenntnis des Verkäufers nicht erfolgt. Diese zwei Ergänzungsverhandlungen sind den Parteien inhaltlich bekannt und liegen ihnen bei Beurkundung jeweils in begl. Abschrift vor. Auf Verlesen und Beischluss haben die Parteien nach Belehrung gemäß § 13a BeurkG verzichtet. Auf die Urkunden wird verwiesen. Der Notar wies die Parteien darauf hin, dass er hinsichtlich der Wirksamkeit dieser zwei Urkunden keine Aussagen treffen könne. Er belehrte darüber, dass im Falle einer etwaigen Unwirksamkeit nur die wirksamen Urkunden maßgeblich sind und daher Unsicherheiten hinsichtlich der für die Eigentümergemeinschaft geltenden Bestimmungen bestehen können. Der Verkäufer erklärt, dass der Verwalter ihm gegenüber erklärt hat, dass diese Urkunden vom Verwalter nicht berücksichtigt werden.

6. Der Kaufgegenstand ist vermietet. Der Käufer erklärt, dass ihm die Einzelheiten des Mietverhältnisses, d.h. der Mietvertrag nebst etwaigen Nachträgen und Gestaltungserklärungen, bekannt sind.


§ 2 Kauf
------------------------------------

1. Der Verkäufer verkauft an den Käufer den Kaufgegenstand mit allen damit verbundenen Rechten, Bestandteilen und dem gesetzlichen Zubehör, soweit der Kaufgegenstand betroffen ist und soweit das Zubehör im Eigentum des Verkäufers steht.

2. Der Kaufpreis beträgt EUR ___.___,00.

3. Der Käufer erwirbt zu __________________.

4. Der Verkäufer verkauft lastenfrei

a) bezüglich Abt. II - mit Ausnahme der lfd. Nrn. 1, 4, 5 und 6 (Dienstbarkeiten) -

und

b) bezüglich Abt. III

des Grundbuchs. Verkäufer bewilligt und beantragt die Löschung der eingetragenen und ggf. noch - gleich aus welchem Grund - bis zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer zur Eintragung kommenden Belastungen; Käufer schließt sich dem an.

5. Der Notar wird beauftragt, zu gegebener Zeit auf Kosten des Verkäufers Löschungsunterlagen einzuholen und die in Abt. III eingetragenen oder ggf. noch - gleich aus welchem Grund - bis zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer zur Eintragung kommenden Belastungen abzulösen, soweit sie nicht unter Mitwirkung des Käufers bestellt worden sind. Der Notar hat die von den Lastengläubigern angeforderten Beträge so auszukehren, wie sie ihm von den Lastengläubigern aufgegeben werden. Soweit Auflagen der Lastengläubiger reichen, kann der Kaufpreis nur durch Erfüllung dieser Auflagen bezahlt werden. Der Verkäufer hat ggf. auf erstes Anfordern des Notars etwaig zur Ablösung erforderliche Mehrbeträge auf das Notaranderkonto (§ 3 Abs. 1) einzuzahlen; ein Verwahrungsauftrag ist insoweit erteilt.

6. Die in Abt. II eingetragenen und nach Abs. 4 nicht zu löschenden Lasten werden vom Käufer als nicht wertmindernd übernommen.
Nicht wermindernd??


§ 3 Zahlung
------------------------------------

1. Der Käufer zahlt den Kaufpreis vertragsgemäß bis zum 30.09.2008 an den Verkäufer zu Händen des Notars auf das zur Durchführung dieses Vertrages einzurichtende Notaranderkonto. In Ansehung der Sicherung der Übergabe und der Käuferfinanzierung sowie der Lastenfreimachung und der Vermeidung ungesicherter Vorleistungen (§ 8 Abs. 2) ist die Abwicklung gem. § 54a BeurkG geboten.

2. Vertragsgemäß ist die Zahlung, soweit die Verfügung über hinterlegte Beträge nur von Bedingungen abhängt, welche den Auszahlungsvoraussetzungen entsprechen. Sollten weitere Bedingungen erteilt werden, die über die Auszahlungsvoraussetzungen des Abs. 5 hinausgehen, die seitens des Käufers erfüllt werden müssen, liegt eine vertragsgemäße Zahlung erst vor, wenn der Käufer die Bedingungen erfüllt hat. Soweit der Kaufpreis drittfinanziert wird und der Dritte die Bestellung eines Grundpfandrechts verlangt, wird der Käufer darauf hingewiesen, dass eine vertragsgemäße Belegung voraussetzt, dass das Grundpfandrecht nach Maßgabe von § 8 beurkundet ist.

3. Soweit und solange der Käufer mit der vertragsgemäßen Zahlung in Verzug ist, verschuldet er dem Verkäufer Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. Die Zinsen sind monatlich nachträglich fällig und zahlbar. Der Verzug besteht unabhängig davon, ob die Auszahlungsvoraussetzungen nach Abs. 5 vorliegen oder gewährleistet sind. Die Geltendmachung von Verzugszinsen hindert die Abwicklung dieses Vertrages im übrigen nicht. Sie sind gesondert geltend zu machen.

4. Wegen der Kaufpreisforderung nebst Zinsen gemäß Abs. 3 - wegen des Bestimmtheitsgebots ab dem 01.10.2008 unterwirft sich der Käufer, mehrere als Gesamtschuldner, gegenüber dem Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein Vermögen. Der Notar ist berechtigt, dem Verkäufer ohne weiteren Nachweis der Fälligkeit vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen.

5. Die Vertragsteile weisen gemeinsam unwiderruflich den beurkundenden Notar an, hinterlegte Beträge auf den Kaufpreis zugunsten des Verkäufers auszuzahlen, sobald

a) alle Genehmigungen für die Wirksamkeit des Vertrages dem Notar vorliegen;

b) die Eintragung der zugunsten des Käufers bewilligten und beantragten Eigentumsvormerkung im Grundbuch des Kaufgegenstandes sichergestellt ist, ohne dass weitere Vorlasten vorgehen, mit Ausnahme der in § 1 Abs. 2 und 3 dargestellten Vorlasten oder Lasten, bei deren Bestellung der Käufer mitgewirkt hat; der Notar hat darauf hingewiesen, dass dies die Eigentumsumschreibung auf den hiesigen Verkäufer voraussetzt;

c) dem Notar sämtliche etwa erforderlichen Unterlagen vorliegen, um den Kaufgegenstand von Rechten und Belastungen freizustellen, die im Grundbuch bereits vor oder gleichzeitig mit der Eigentumsvormerkung eingetragen werden/wurden und vom Käufer nicht übernommen werden; diese Unterlagen müssen auflagenfrei vorliegen oder unter Auflagen, zu deren Erfüllung der vereinbarte Kaufpreis ausreicht;

d) Treuhandauflagen drittfinanzierender Personen (nur) nach Maßgabe von Abs. 2 gewährleistet sind.

6. Der Notar ist ermächtigt, verwahrte Beträge nach seinem Ermessen als Festgeld auf einem Anderkonto anzulegen, soweit ersichtlich ist, dass über den Betrag nicht alsbald verfügt werden kann. Eine Verpflichtung des Notars besteht nur dann, wenn die Parteien übereinstimmend schriftlich dazu anweisen. Die anfallenden Zinsen abzüglich Spesen stehen dem Verkäufer zu.

7. Der Notar ist berechtigt, durch Ablichtung aus dem Massebuch abzurechnen.

8. Auszahlungen auf den Kaufpreis nach Ablösung der Lastengläubiger sowie Auszahlungen von dem Verkäufer zustehenden Zinsen abzüglich Spesen des Notaranderkontos sind auf ein schriftlich vom Verkäufer noch mitzuteilendes Konto vorzunehmen.


§ 4 Übergang
------------------------------------

1. Besitz, Gefahr, Lasten und Nutzen sowie alle Verkehrssicherungspflichten gehen am Tag nach vertragsgemäßer Hinterlegung des Kaufpreises auf dem Notaranderkonto auf den Käufer über (Übergabe), nicht aber vor dem 01.10.2008.

2. Der Verkäufer hat dem Käufer innerhalb von vier Wochen nach Lastenübergang sämtliche den Kaufgegenstand betreffenden Unterlagen, insbesondere Versicherungsunterlagen, Steuerbescheide, soweit vorhanden, zu übergeben. Der Käufer kann vorab die Überlassungen von Kopien auf eigene Kosten verlangen.

3. Der Käufer ist bevollmächtigt, auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko Einsicht in Akten von Behörden vorzunehmen, Abschriften zu verlangen und Anträge zu stellen.

4. Der Verkäufer übergibt den Kaufgegenstand vermietet mit dem bestehenden Mietverhältnis nach § 1 Abs. 6 und verpflichtet sich, ab heute keine Neuabschlüsse oder Verlängerungen von Mietverhältnissen ohne Zustimmung des Käufers mehr vorzunehmen.

4a. Der Verkäufer erklärt, dass nach seiner Kenntnis keine Abreden mit den Mietern getroffen worden sind, als in den schriftlichen Mietverträgen einschließlich den Nachträgen und den zulässigen Gestaltungserklärungen (z.B. Mieterhöhungserklärungen) enthalten sind, und nach seiner Kenntnis keine Mietvorauszahlungen - ggf. mit Ausnahme der jeweiligen Monatsmiete - erfolgt sind, welche über den Übergangsstichtag hinaus wirken. Der Käufer tritt mit dem Tag des Besitzübergangs in die Rechte und Pflichten des Verkäufers als Vermieter auch im Außenverhältnis ein. Der Verkäufer tritt dem Käufer die Forderungen aus dem Mietverhältnis mit Wirkung ab Übergabetag ab, der Käufer nimmt die Abtretung an. Der Käufer ist verpflichtet, ab dem Besitzübergang den Verkäufer von sämtlichen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis, die ab dem Besitzübergang fällig werden, freizustellen. Die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr, in das der Besitzübergang fällt, ist durch den Käufer zu erstellen. Für Mietsicherheiten gilt § 566a BGB.

5. Der Käufer wird ab Übergabe unwiderruflich bevollmächtigt, die Rechte des Verkäufers gerichtlich und außergerichtlich wahrzunehmen, insbesondere auch gegenüber der Hausverwaltung und gegenüber Behörden. Der Hausverwalter ist verpflichtet, dem Käufer gegenüber Auskunft zu erteilen und Rechnung zu legen, sowie vorhandene Guthaben, soweit sie auf die Zeit ab Übergabe entfallen, ausschließlich an den Käufer auszukehren.

6. Der Käufer hat die Vollmacht mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns auszuüben.

7. Die Parteien hatten sich vorab über den tatsächlichen Zustand der Erschließung und ihrer Abrechnung vergewissert. Der Notar erläuterte die gesetzliche Regelung; dabei soll es bleiben.


§ 4a Miteigentumsordnung
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1. Dem Käufer ist bekannt, dass das Sondereigentum am Kaufgegenstand durch die Rechte der anderen Miteigentümer beschränkt ist. Der Käufer tritt in alle Pflichten aus der Teilungserklärung und Miteigentums- bzw. Gemeinschaftsordnung nebst allen erklärten oder beschlossenen Nachträgen sowie in die bindenden Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlungen ein und erkennt diese als für sich verbindlich an. Dem Käufer sind die Protokolle der Eigentümerversammlungen vom 19.03.2004, 10.09.2004, 16.09.2005, 10.02.2006, 15.09.2006, 14.09.2007 und 09.05.2008 bekannt.

2. Der Verkäufer versichert, dass zum Verwalter nach dem WEG bestellt ist:

TRV Treuverwaltung Gesellschaft für Vermögensverwaltung mbH
Friedrich-Ebert-Str. 239, 47800 Krefeld.

3. Zu diesem Vertrag ist die Zustimmung des Verwalters im Sinne des § 12 WEG nicht erforderlich.

4. Dem Käufer ist bekannt, dass er ab Übergabe zur Zahlung von Wohngeld (im wesentlichen bestehend aus Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage und Verwalterhonorar) verpflichtet ist. Der Verkäufer erklärt, dass keine Zahlungsrückstände des Verkäufers gegenüber der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter bis zum Übergangsstichtag bestehen oder bestehen bleiben.

5. Der Käufer tritt mit dem Übergangsstichtag in die Eigentümergemeinschaft ein, unabhängig von der grundbuchlichen Eintragung. Der Verkäufer erteilt dem Käufer aufschiebend bedingt auf den Übergabestichtag unwiderruflich Vollmacht, die Rechte des Eigentümers wahrzunehmen, insbesondere zur Stimmabgabe auf Versammlungen.

6. Der Notar hat die Beteiligten grundsätzlich über das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB belehrt. Der Verkäufer erklärte, dass ein solches für diesen Vertrag nicht besteht.


§ 5 Rechte bei Mängeln
------------------------------------

1. Der Verkäufer weist darauf hin, dass das Grundstück mit verschiedenen ca. in den Jahren 1995/1996 errichteten Gebäuden bebaut ist und der Gesamtzustand des Kaufgegenstandes altersbedingt ist.

2. Der Käufer hat den Kaufgegenstand besichtigt.

3. Der Verkäufer haftet nicht für Sach- und Rechtsmängel des Kaufgegenstandes, insbesondere auch nicht für Größe, Güte und Beschaffenheit, soweit sich aus diesem Vertrag oder zwingenden Vorschriften des Gesetzes nichts anderes ergibt. Der Haftungsausschluss gilt nicht für Schäden aus der fahrlässigen oder vorsätzlichen Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit sowie für sonstige Schäden, die auf einer grob fahrlässigen oder vorsätzlichen Pflichtverletzung des Verkäufers oder eines gesetzlichen Vertreters oder eines Erfüllungsgehilfen beruhen.

3a. Der Verkäufer versichert jedoch, dass ihm vom Vorhandensein von Hausschwamm, Hausbock und Trockenfäule und unerledigten amtlichen Auflagen, insbesondere bauamtlichen, nichts bekannt ist.

4. Der Verkäufer haftet auch nicht für die Freiheit des Grundstücks von Bodenverunreinigungen. Der Verkäufer hat den Käufer auf die Möglichkeit der Einsichtnahme in das Bodenbelastungskataster hingewiesen.

5. Verkäufer haftet ferner nicht für bestimmte steuerliche Absichten, die der Käufer mit dem Vertrag verfolgt.

6. Verkäufer und Käufer sind einig, dass dem Käufer wegen Sachmängeln an etwa mitverkauften beweglichen Sachen nicht das Recht zusteht, vom Kaufvertrag insgesamt zurückzutreten.


§ 6 Auflassung, Eigentumsvormerkung
------------------------------------

1. Die Parteien sind einander zur Erklärung der Auflassung verpflichtet nach vollständiger vertragsgemäßer Belegung des Kaufpreises auf Notaranderkonto (Auflassungsreife) oder wenn die Parteien dies übereinstimmend schriftlich verlangen. Zur Erklärung und Entgegennahme der Auflassung sowie zur Beantragung der Eigentumsumschreibung werden die in § 9 benannten Personen unwiderruflich beauftragt und bevollmächtigt. Der Notar ist mit der Überwachung der Auflassungsreife beauftragt.

2. Der Verkäufer bewilligt die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf die Übertragung des Eigentums am Kaufgegenstand zugunsten des Käufers im Grundbuch. Der Käufer beantragt die Eintragung dieser Eigentumsvormerkung zu seinen Gunsten im Grundbuch.

2a. Der Notar soll den Antrag nach Abs. 2 nach Abschluss des Vertrages unter Berücksichtigung der Grundbuchlage stellen, nicht jedoch vor vertragsgemäßer Hinterlegung des Kaufpreises. Die Form der Abwicklung wurde mit den Vertragsparteien erörtert.

3. Der Käufer hat dem Notar die Gerichtskosten für die Eintragung der für die Eigentumsvormerkung anfallenden Gerichtskosten unverzüglich zu übergeben. Auf die amtliche Verwahrung wird insoweit verzichtet.

4. Der Käufer beantragt jetzt bereits, zusammen mit seiner Eigentumseintragung im Grundbuch, die Löschung der aufgrund dieses Vertrages bewilligten Eigentumsvormerkung für den Fall, dass beeinträchtigende Zwischeneintragungen oder solche Eintragungsanträge bei den Grundbuchakten nicht vorliegen. Eintragungsanträge, bei denen der Käufer selbst mitgewirkt hat, gelten insoweit nicht als beeinträchtigende Anträge.

5. Die Parteien bevollmächtigen unwiderruflich die in § 9 genannten Angestellten in der dortigen Weise, die Löschung der bewilligten Eigentumsvormerkung im Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen. Der Notar hat die Beurkundung vorzunehmen, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht innerhalb der Belegungsfrist vertragsgemäß auf Notaranderkonto gezahlt hat; er ist zur Anhörung berechtigt, aber nicht verpflichtet.

6. Die Abtretung des Eigentumsverschaffungsanspruchs des Käufers ist bis zum Übergabetag ausgeschlossen.


§ 7 Nebenleistungen
------------------------------------

1. Die Kosten dieses Vertrages und aller Durchführungshandlungen einschließlich der bei dem Notar entstehenden Hebegebühren sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.

2. Der Verkäufer trägt - auch gegenüber dem Notar - die Kosten der Löschung der nicht vom Käufer übernommenen Belastungen einschließlich der Kosten etwaiger Treuhandaufträge. Notar ist beauftragt und ermächtigt, Notar- und Gerichtskosten aus der Masse zu entnehmen.


§ 8 Vorbelastungsvollmacht
------------------------------------

1. Nach Belehrung durch den Notar über Bedeutung und Risiko einer Belastungsvollmacht erteilt der Verkäufer hiermit dem Käufer Vollmacht, den Kaufgegenstand in notarieller Urkunde mit weiteren - auch nach § 800 ZPO vollstreckbaren - Grundpfandrechten jeder Art in beliebiger Höhe nebst bis zu 20 % Zinsen und 10 % einmaligen Nebenleistungen zugunsten eines oder mehrerer Kreditgeber schon vor der Eigentumsumschreibung auf den Käufer zu belasten, und zwar wirksam gegenüber der Vormerkung nach § 6 Abs. 2 dieses Vertrages - was durch Wirksamkeitsvermerk in Abt. II und III zu wahren ist -, hilfsweise im Rang vor dieser, Eintragungsbewilligungen und -anträge sowie entsprechende Sicherungszweckerklärungen abzugeben. Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer von allen Verpflichtungen aus den von ihm zu bestellenden Grundpfandrechten zu befreien und sämtliche Kosten der Grundpfandrechtsbestellungen zu tragen.

1a. Die Sicherungszweckerklärung muss jedoch - in der Form des § 29 GBO - die Einschränkung beinhalten, dass ein Grundpfandrechtsgläubiger das Grundpfandrecht nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten darf, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf den Kaufpreis geleistet hat. Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen den Käufer als neuen Sicherungsgeber.

2. Der Notar darf beglaubigte Abschriften und Ausfertigungen der Grundpfandrechtsurkunden erst erteilen und die Eintragungsanträge beim Grundbuchamt erst stellen, wenn die vertragsgemäße Hinterlegung des Kaufpreises auf dem Notaranderkonto erfolgt ist oder der Verkäufer schriftlich seine Zustimmung gibt.

3. Die Bevollmächtigen nach Abs. 1 sind befugt, Untervollmacht zu erteilen, und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Die Vollmachten sind unwiderruflich und über den Tod des Vollmachtgebers hinaus erteilt. Sie können nur bei den Notaren xxxx, xxxx, xxxx in Berlin oder jeweiligem Vertreter im Amt ausgeübt werden. Nur einer dieser Notare kann Anträge stellen.

4. Der Käufer tritt sämtliche Rechte und Ansprüche gegenüber Finanzierungsgläubigern, zu deren Absicherung nach Maßgabe von Abs. 1 bestellte Grundpfandrechte dienen, auf Auszahlung der Darlehen zur Kaufpreisfinanzierung an den Verkäufer ab, der die Abtretung annimmt. Vorsorglich weist der Käufer diese an, bis zur Höhe des Kaufpreises nur an den Verkäufer oder dessen Weisung zu zahlen.


§ 9 Durchführungsvollmacht
------------------------------------

1. Die Vertragsparteien bevollmächtigen hiermit unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und mit der Befugnis, Untervollmacht zu erteilen, die Notarangestellten unter Verzicht auf deren persönliche Haftung

xxxx, geb. am 27.01.1959,
xxxx, geb. am 09.10.1963,
xxxx, geb. am 17.07.1965,
xxxx, geb. am 18.10.1964,
xxxx, geb. am 20.09.1972,
ansässig xxxx Berlin,

und zwar jede für sich allein, alle zur Durchführung, Abänderung und Ergänzung des Vertrages noch notwendigen oder zweckmäßigen Erklärungen abzugeben, insbesondere

a) Anträge zu stellen und Bewilligungen zu erteilen für die Eintragung, Löschung, Rangänderung und Wirksamkeit von Rechten aller Art in Abt. I, II und III des Grundbuchs, einschließlich Einräumung, Aufhebung, Löschung und Ausübung von Vorrang- oder Gleichrangvorbehalten,

b) die Auflassung und die Bestimmung des Kaufgegenstandes zu erklären sowie die Eigentumsumschreibung zu bewilligen und zu beantragen,

c) mögliche Schreibfehler dieser Urkunde zu berichtigen,

d) namens der Parteien

- Grundpfandrechte aller Art zu bestellen, ihre Eintragung zu bewilligen und zu beantragen, die Parteien der dinglichen Zwangsvollstreckung nach Maßgabe von § 800 ZPO zu unterwerfen,

- für den Käufer - mehrere als Gesamtschuldner - abstrakte Schuldbekenntnisse, über deren Eigenschaft als selbständigen Schuldgrund der Notar belehrte, in Höhe der Grundschuldbeträge nebst Zinsen und Nebenleistungen zu erklären und ihn insoweit der persönlichen Zwangsvollstreckung nach § 794 ZPO zu unterwerfen, bankübliche Sicherungszweckerklärungen abzugeben,

- die Rechte des Käufers gemäß § 8 auszuüben,

e) alle Erklärungen abzugeben und in Empfang zu nehmen.

2. Von dieser Vollmacht kann nur vor den xxxx,xxxx oder xxxx in Berlin oder jeweiligem Vertreter im Amt Gebrauch gemacht werden. Die Vollmacht gilt über den Tod und die Eigentumsumschreibung hinaus. Den Bevollmächtigten können Ausfertigungen erteilt werden.

3. Die Vollmachten sind lediglich vorsorglich für den Fall der nicht rechtzeitigen Erreichbarkeit erteilt, was aber im Außenverhältnis nicht nachzuweisen und nicht zu prüfen ist.


§ 9a Besondere Vollmachtserteilung / Zustellungsvollmacht

Jeder Käufer bevollmächtigt hiermit unwiderruflich unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die

[Name und Anschrift des Maklers],
(AG Charlottenburg HRB xxx xx)

zur Abgabe und zum Empfang jeglicher Erklärungen und Zustellungen für oder gegen den Käufer im Zusammenhang mit diesem Kaufvertrag. Diese ist auch zum Empfang für Steuerbescheide (Grunderwerbsteuer) sowie bei Entgegennahme von Gestaltungserklärungen gegenüber dem Käufer bevollmächtigt. Diese erhält insoweit uneingeschränkte Empfangs- und Zustellungsvollmacht.


§ 10 Notar
------------------------------------

1. Der Notar belehrte darüber, dass

a) die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer erst erfolgen kann, wenn u.a. die Unbedenklichkeitsbescheinigung bezüglich der Grunderwerbsteuer vorliegt, und beide Parteien gesamtschuldnerisch für die Grunderwerbsteuer und Kosten haften,

b) das Eigentum am Kaufgegenstand zivilrechtlich erst mit der Eintragung im Grundbuch übergeht,

c) er in steuerrechtlichen und wirtschaftlichen Fragen nicht beraten hat.

d) dass der Vollzug dieses Vertrages von dem Vollzug einer Vorurkunde abhängig ist und dass es noch geraume Zeit dauern kann, bis zugunsten des hiesigen Käufers Eintragungsanträge gestellt werden können.

2. Der Notar hat die Beteiligten auf das Risiko bei Vorausleistungen und deren Sicherungsmöglichkeiten hingewiesen.

3. Die Parteien beauftragen und bevollmächtigen die Notare xxxx, xxxx und xxxx in Berlin mit dem Vollzug des Geschäfts und mit der Stellung aller Anträge aus dieser Urkunde (§ 15 GBO), Einholung aller erforderlichen Genehmigungen, Bescheinigungen und Auskünfte von den zuständigen Stellen, einschließlich der beteiligten Steuerbehörden, sowie mit der Mitteilung des Kaufvertrages an die zuständigen Behörden und Gerichte sowie mit der Inempfangnahme der eingehenden Antwortschreiben, einschließlich etwaiger Zustellungen für und gegen alle Beteiligten unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB. Dies gilt jedoch ausdrücklich nicht für Grunderwerbsteuerbescheide.

4. Alle in dieser Verhandlung gestellten Anträge gelten als unabhängig voneinander gestellt. Ihre Erledigung soll je nach Eintragungsreife aufgrund der vom Notar zu stellenden Einzelanträge erfolgen. Der Notar wird ermächtigt, gestellte Anträge zurückzunehmen. Die Parteien übertragen ihr Antragsrecht unter Verzicht auf ihr eigenes Antrags- und Antragsrücknahmerecht auf den Notar.

5. Sollten einzelne Bestimmungen des Vertrages ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar sein oder werden, so soll dies die Gültigkeit des Vertrages im Übrigen nicht berühren.

6. Die Vertragsparteien erklären, dass für den Erwerb der Einheit des Kaufgegenstandes und die Durchführung des Vertrages deutsches Recht gelten soll.

7. Der Verkäufer beantragt zu erteilen:
dem Verkäufer 1 begl. Abschrift und 4 einf. ungeöste Abschriften
dem WEG-Verwalter 1 begl. Abschrift

8. Der Käufer beantragt zu erteilen:
ihm 1 Ausfertigung (für das Grundbuchamt)
dem Käufer __ begl. Abschrift/en
der xxxx, 1 einfache ungeöste Abschrift
die notwendigen Behördenexemplare.


Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Ergänzung vom Anwalt 26.08.2008 | 09:52

Die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Nebenkosten wird von Ihnen als Käufer und neuer Vermieter während der laufenden Abrechnungsperiode durchgeführt. Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis ein,d.h. Sie hätten ein Saldo zu tragen, welches Sie dem Mieter zT(je nach Kostenposition) weiter belasten können.
Sofern Sie in dem Kaufvertrag keine Haftung für die Zahlungs(un)fähigkeit des Mieters übernommen haben, ist es für Sie grundsätzlich ohne Bedeutung, ob der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt, d.h. Sie haben ein Saldo auszugleichen.
Soweit in dem Vertrag nichts geregelt ist, richtet sich die Verteilung der Lasten zwischen Käufer und Verkäufer nach § 446 BGB. Entscheidend ist damit der Gefahr- und Lastenübergang, der hier mit Abschluss des Notarvertrages vollzogen sein wird.
Zur Übertragung der Mietsicherheit vom Vermieter auf den Erwerber der Wohnung, also Sie, bedarf es zT eines besonderen Übertragungsaktes. Dies sollte auch vertraglich geregelt werden, da Sie, wie Sie richtigerweise erkannt haben, für die Sicherheit bzw. Kaution nach Gesetz haften. Dies sollte ausdrücklich geregelt werden.
§9a ist keine Standard-Regelung. Der Grund hierfür ist mir nicht ersichtlich. Die Grunderwerbssteuer haben Sie sowieso als Käufer zu tragen. Ggfs. Sind Sie zur Kostentragung für den Makler verpflichtet, falls er für Sie diese „Aufgaben“ erledigt.
§4.7. Die Parteien hatten sich vorab über den tatsächlichen Zustand der Erschließung und ihrer Abrechnung vergewissert. Der Notar erläuterte die gesetzliche Regelung; dabei soll es bleiben.
Damit sind zum einen gemeint, die Anliegerbeiträge, die für öffentliche Versorgungs- und Entsorgungsleitungen entstehen und aufgrund der jeweiligen Landeskommunalabgabengesetze erhoben werden. Davon zu unterscheiden sind zum anderen, die evtl.Kostenerstattungsansprüche der Gemeinde für die Hausanschlüsse von Wasser, Gas etc.
Ferner bedeutet dieser Absatz, der tatsächliche Zustand der Erschließung, sprich Versorgungsleitungen. Die Abgaben haben Sie zu tragen, soweit Sie Eigentümer geworden sind.

Im Übrigen sind keine Auffälligkeiten bzw. Besonderheiten ersichtlich. Falls Sie Rückfragen haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit besten Empfehlungen

RA Hermes
Auch FA für Steuerrecht

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
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Sehr nette kompetente Anwältin Rasche Antwort Jederzeit wieder und sehr zu empfehlen. Danke für Ihre Hilfe ...
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Schnelle Rückmeldungen, ich hoffe, die Hinweise bestätigen sich in der Praxis. ...
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Die Antwort war prägnant, mit Gesetzestexten bzw. Urteilen unterlegt und sehr verständlich. Uns wurde bei der Entscheidungsfindung über die weitere Vorgehensweise damit sehr geholfen. Vielen Dank! ...
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