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Kaufvertrag Immobilie - Mängelbeseitigung

10.08.2014 12:30 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Zusammenfassung: Grundsätzliches zu den Folgen mangelhafter und nicht rechtzeitig fertiggestellter Wärmedämmungsarbeiten an einem gekauften Grundstück sowie zu weitergehenden Verzugsschäden.

Meine Frau und ich haben im März 2014 ein Haus aus dem Jahre 1977 gekauft. Die Zahlung des Kaufpreises und die Übergabe der Immobile wurde im Kaufvertrag vom 28.03.2014 auf den 01.06.2014 gelegt.
Während der Besichtigungen und auch zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung gab es am Haus im Jahr 2013 begonnene und nicht vollendete Fassadenarbeiten. Im Rahmen dieser Arbeiten wurden auf die Außenwände des Hauses 20 mm (2 cm) dicke Styropor Platen geklebt. Gemäß der Aussage des Eigentümers wurde es nicht zu Dämmzwecken sondern ausschließlich zu Begradigung der Fassade gemacht.
Die Fertigstellung der Fassadenarbeiten wurde im Kaufvertrag im §4 extra erfasst: „Verkäufer verpflichtet sich, die bereits begonnene Anbringung der Wärmedämmung an dem auf dem Kaufobjekt befindlichen Einfamilienhaus bis spätestens zur Übergabe fertig zu stellen bzw. stellen zu lassen und die Fassade zu streichen. Sollte aus witterungsbedingten Gründen die Fertigstellung der Anbringung der Wärmedämmung nicht fristgerecht erflogen und ein späterer Fertigstellungstermin zwingend erforderlich werden, sind die Käufer mit der Verschiebung der Fertigstellung einverstanden.
Die erforderlichen Arbeiten sind jedoch spätestens zum 31.05.2014 fertig zu stellen."
Bis zum 31.05.2014 wurde an der Fassade nichts gemacht. An dem Tag vor Ort haben wir den Eigentümer auf die Vertragsverletzung hingewiesen und ihm eine Frist zur Nachbesserung gesetzt. Dieses haben wir Verschriftlicht und per Brief mit Einwurfeinschreiben verschickt. Leider enthielt das Schreiben einige Fehler. Der Vorname der Ehefrau des Eigentümers (welche ebenfalls im Kaufvertrag als Verkäufer auftritt) war falsch und beim Datum der Frist haben wir statt Juni, Mai hingeschrieben (also statt 21.06.2014, stand 21.05.2014). Jedoch stand es im Schreiben, dass eine Frist von 21 Kalendertagen eingeräumt wird und das Schreiben war mit dem 31.05.2014 datiert. Da wir die neue Adresse der Verkäufer nicht kannten, verschickten wir das Schreiben an die alte Adresse, da wir wussten dass die Verkäufer einen Nachsendeantrag gestellt hatten.
Bis zum 21.06.2014 geschah wieder nichts. Daraufhin setzten wir eine zweite Frist von 21 Kalendertagen bis zum 12.07.2014 mit dem Hinweis, dass nach dem erfolglosen Ablauf dieser Frist: „…behalten wir uns das Recht vor, die Mangelbeseitigung nach der abgelaufenen Frist abzulehnen und den Mangel selbst zu beseitigen oder ihr durch Dritte beseitigen zu lassen und Ersatz der dafür erforderlich werdenden Aufwendungen von ihnen zu verlangen."
Auch dieses Schreiben hatte ein Fehler und zwar der Vorname der Verkäuferin.
Daraufhin erhielten wir ein Antwortschreiben in dem von den Verkäufern auf die Fehler in der ersten Fristsetzung hingewiesen wurde (Vorname der Ehefrau, Datum der Fristsetzung und die Adresse) und einer Erklärung, dass die erste Fristsetzung als nichtig angesehen wird.
Jedoch geschah auch bis zum 12.07.2014 an der Fassade nichts.
So setzten wir am 12.07.2014 den Verkäufern bis zum 26.07.2014 die dritte und letzte Frist von 14 Kalendertagen zur Nachbesserung.
Am selbigen Tage bekamen wir ein Schreiben in dem die Verkäufer uns mitteilten, dass in der 29 KW die Arbeiten an der Fassade aufgenommen werden und 14 Kalendertage dauern werden.
Erst am Donnerstag dem 24.07.2014 kamen Handwerker, als keiner zu Hause war vorbei, brachten ein paar Leitern und Werkzeuge mit und am Freitag begannen diese mit den Arbeiten an der Fassade. Diese werden bis heute (11.08.2014) fortgesetzt, d.h. die Fassade ist immer noch nicht fertig.
Entscheidend in der Sache ist jedoch, dass die Ausführung der Arbeiten mangelhaft ist. Einfach gesagt – Pfusch. Dieses ist auch für nicht Fachläute ersichtlich. Mehrere Handwerker, die der Verkäufer mit der Fertigstellung beauftragen wollte, haben eben dies bestätigt und eine komplett neue Ausführung angemahnt. Den Hinweis darauf hat der Verkäufer damit abgeschmettert, dass im Kaufvertrag eben steht, dass „bereits begonnene Anbringung der Wärmedämmung an dem auf dem Kaufobjekt befindlichen Einfamilienhaus bis spätestens zur Übergabe fertig zu stellen bzw. stellen zu lassen und die Fassade zu streichen." ist.
In unserem Verständnis ist es so, dass wenn in den Verträgen nichts Näheres bestimmt ist, dass die Qualität der Ausführung der Arbeiten immer den Grundsätzen der „mittleren Art und Güte" entsprechen muss. Denn wir lesen den §4 des KV eben nicht so, dass „der begonnene Pfusch" fertigzustellen ist.
Wir wollen jetzt erst einmal die Fertigstellung abwarten, um dann ein Gutachten erstellen zu lassen. Mit diesem Gutachten wollen wir dann einen Rechtsanwalt aufsuchen, um das weitere Vorgehen in der Sache zu besprechen.
Frage 1: Sind wir damit auf der sicheren Seite oder müssen wir noch etwas machen?
Eine Recherche im Internet und Umfrage unter den befreundeten Handwerkern ergaben, dass es in diesem Zusammenhang ein weiterer Aspekt zu berücksichtigen sei. Es gäbe wohl eine Verordnung wonach die Fassaden auch der Privathäuser fachmännisch und gemäß bestimmter Richtlinien Wärmezudämmen sind, sobald mehr als ein Viertel der Gesamtfassade in irgendeiner Art und Weise verändert werden. Geschieht das nicht, könnte man dafür belangt werden. Dies ist in unserem Fall gegeben.
Frage 2: Was sollen wir diesbezüglich beachten bzw. unternehmen?
Und zur dritten Frage. Aus Gründen die die Verkäufer zu vertreten haben (wurde auch vom Notar schriftlich bestätigt: „Die Verzögerung ist im Grunde genommen dadurch erfolgt, weil Eheleute XY umschulden wollten, dies jedoch im vorgenannten Kaufvertrag nicht vorgesehen war.") konnte der Kaufpreis nicht rechtzeitig ausgezahlt werden. Aus diesem Grund bezahlen wir seit Juli 2014 Bereitstellungszinsen an unsere finanzierende Bank. Sobald der Kaufpreis ausgezahlt ist und die endgültige Höhe der Verzugszinsen steht, wollen wir diese von den Verkäufern einfordern.
Frage 3: Wie könne wir es am besten machen bzw. was ist in diesem Zusammenhang zu beachten?

Sehr geehrter Fragesteller,

eingangs möchte ich festhalten, dass eine sachgerechte Beratung ohne Einsicht in den gegenständlichen gesamten Grundstückskaufvertrag nur schwierig zu gewährleisten ist, so dass Ihnen anhand Ihrer Schilderung lediglich Grundsätzlichkeiten aufgezeigt werden können.

Mir erscheint bereits fraglich, was im Wege der Arbeiten denn überhaupt geschuldet ist, namentlich eine Wärmedämmung (vgl. § 4 des Kaufvertrages) oder lediglich eine Begradigung der Fassade. Mir scheint Ersteres der Fall zu sein, da dies auch notariell so beurkundet wurde. Insofern existiert tatsächlich eine Ihrerseits erwähnte Verordnung, namentlich die sog. Energieeinsparverordnung (EnEV). Mangels genauerer Kenntnis des gegenständlichen Objekts sind Ausführungen dazu im Rahmen dieser Erstberatung nicht möglich. Mit der Fertigstellung der Arbeiten dürfte sich der Verkäufer seit dem 01.06.2014 in Verzug befinden (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB ), so dass Sie einen etwaigen Verzugsschaden geltend machen können, §§ 288 Abs. 4 , 280 Abs. 2 , 286 BGB . Ein solcher kann in der Zahlung der Bereitstellungszinsen an Ihre Bank seit Juli 2014 bestehen. Dies hängt natürlich insbesondere davon ab, wann die Zahlung des Kaufpreises fällig sein sollte. Ihrer Schilderung zufolge gehe ich davon aus, dass die Fälligkeit erst ab Fertigstellung der (Dämm-)Arbeiten eintreten sollte. In diesem Zusammenhang sollten Sie beachten, dass Sie die Bereitstellungszinsen als Verzugsschaden gegenüber dem Verkäufer innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB ) geltend machen.

Die Ausführung der Arbeiten hat rechtzeitig und mangelfrei zu erfolgen (vgl. Palandt, BGB, § 631, Rn. 12). Da bei einem Werkvertrag ein erst herzustellender Erfolg für gewöhnlich nur nach generellen Merkmalen bestimmt ist, dürfte es sich beim vorliegenden Werkvertrag zwischen dem Verkäufer und dem ausführenden Unternehmen um eine Gattungsschuld handeln. Da auch keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen wurde, dürften die Arbeiten somit – wie Sie völlig richtig sagen – in mittlerer Art und Güte zu erfolgen haben, § 243 Abs. 1 BGB . Ich setze also als gegeben voraus, dass hier (noch) kein mangelfreies Werk vorliegt.

Ich rate Ihnen an, die Fertigstellung erst einmal abzuwarten und dann einen Sachverständigen zu beauftragen, der auch zur Frage der fachgerechten Wärmedämmung Stellung nimmt. Denn diese ist meines Erachtens laut Grundstückskaufvertrag auch geschuldet. Damit sollten Sie dann auf der sicheren Seite sein. Wichtig ist, dass ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung alles beweissicher dokumentiert wird, so dass die Mangelhaftigkeit der Wärmedämmung ggfs. in einem Gerichtsverfahren - in dem solche Streitigkeiten erfahrungsgemäß meistens enden – bewiesen werden kann. In diesem Zusammenhang empfehle ich dann die Konsultation eines ortsansässigen Rechtsanwaltes, dessen Kosten der Verkäufer unter bestimmten Voraussetzungen zu tragen hat. Ratsam könnte auch die Einleitung eines sog. "selbstständigen Beweisverfahrens" sein. Dies ist ein gerichtliches Verfahren, in dem ein vom Gericht bestellter Sachverständiger das Gutachten erstellt, so dass dieses Gutachten dann in einen etwaigen Prozess als Beweismittel eingeführt werden kann. Bitte beachten Sie, dass das Gutachten eines privat bestellten Sachverständigen hingegen im Gerichtsverfahren nämlich lediglich qualifizierten Parteivortrag darstellt und als Beweismittel nur die Vernehmung des privat bestellten Sachverständigen als Zeuge dienen kann. Der Sachverständige kann dann auch im Rahmen der Beweisfragen begutachten, ob die Erfordernisse aus der EnEV eingehalten wurden.

Abschließend möchte ich Ihnen den Rat geben, einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen zu beauftragen, der dann das weitere Vorgehen für Sie vollständig übernimmt. Wie bereits ausgeführt könnten Sie gegen den Verkäufer auch einen Anspruch auf Erstattung der Anwaltskosten haben.

Ich hoffe, Ihre drei Fragen verständlich beantwortet und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

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