Kaufvertrag Grundstück versus Vorkaufsrecht

Sehr geehrter Anwalt, sehr geehrte Anwältin,

wir haben unser Traumgrundstück für unser geplantes Haus gefunden und wollen dies natürlich auch erwerben. Auf diesem Grundstück liegt ein Vorkaufsrecht, das lautet:

"Vormerkung des bedingten Anspruchs von XY, geb. XX.XX.1930 auf Übertragung des Eigentums."

Dies Vorkaufsrecht war uns von Anfang an bekannt. Am 30.03.2014 war es dann soweit. Wir hatten einen Termin beim Notar. Bezüglich des Vorkaufsrechts wurde vereinbart, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn u.a. die Löschung des Vorkaufsrecht vollzogen wurde, und zwar auf Kosten der Veräußerer. (Eine Eigentumsvormerkung für uns wurde ebenfalls im Grundbuch veranlasst)
Der Notar hat uns bez. des Vorkaufsrechts in keinster Weise beraten, bzw. vor eventuellen Schwierigkeiten gewarnt oder hingewiesen. Wir gingen deshalb davon aus, dass es kein Problem sein wird dies löschen zu lassen. Weiter gingen wir davon aus, dass ein Vorkaufsrecht nicht vererbbar ist.
Leider wurden wir eines besseren belehrt!!! Die Situation stellt sich heute wie folgt dar:
Herr XY ist 2009 verstorben. Dieser war zweimal verheiratet. Beide Ehefrauen sind verstorben. Es gingen aus den Ehen insgesamt fünf Kinder hervor. Hiervon haben bislang nur zwei der Löschung zugestimmt. Die anderen Drei reagieren nicht. Meines Wissens nach wurden diese letztmalig vom Notar am 22.04.2014 angeschrieben.

Da ich mich nun selbst kundig machte, fand ich heraus, dass ein Vorkaufsrecht grds. nicht vererbbar ist, außer anderes ist bestimmt. Auf Nachfrage beim Notar, war bislang noch nicht mal die Eintragungsbewilligung angefordert worden, das ich veranlasste. In dieser steht leider, dass das Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle gilt, und vererblich ist.

Auf Nachfrage beim Notar, ob es eine Frist gebe, in der die Erben reagieren müssen, und ob im Falle von Untätigkeit das Vorkaufsrecht von amtswegen gelöscht werden könne, wurde dies verneint. Lt. BGB besteht eine 2 Monatige Frist, in der die Erben ihr Vorkaufsrecht ausüben können. Reagieren diese nicht, können diese ihr Recht zwar nicht mehr ausüben, eine Löschung von amtswegen ist jedoch nicht möglich.

Das ist für uns natürlich der Supergau!!! Wir mussten ja bereits am Notartermin eine rechtskräftige Finanzierung haben, ein Haubauvertrag ist ebenfalls geschlossen. Hätten wir gewusst, dass solche Probleme möglich sind, hätten wir versucht u.a. die Finanzierung mit einem Vorbehalt zu schließen.

In der Zwischenzeit habe ich bereits mein gesamtes Eigenkapital (5 stellig) für Behördenkosten, Vermessungskosten, Baugrunduntersuchung, ersten Rechnungen der Hausbaufirma, für bereits erbrachte Leistungen, bezahlt. Sollte nochmals eine Rechnung kommen (Hausbaufirma hat ihre weitere Leistungen bereits auf Eis gelegt) kann ich diese nicht mehr zahlen.
Des Weiteren entstehen mir bereits Bereitstellungszinsen, da sich der Grundstückskauf verzögert.

Dies zur Situation, nun nun das was ich gerne wissen möchte:

1. Sachverhalt:
Wenn die Erben nicht reagieren (die Veräußerer und ich versuchen bereits selbst an die Adressen und die Telefonnummern heranzukommen um uns mit diesen in Verbindung zu setzen; der Notar verweigert anscheinend die Herausgabe gegenüber den Veräußerern) dann kann die Löschung nicht vollzogen werden. Sollte die Bank aber auf den ersten Rang bestehen (wird derzeit geklärt) dann habe ich eine Finanzierung, aus der ich nicht, bzw. nur mit erheblichen Kosten (Vorfälligkeitsentschädigung) herauskomme.

Da aber die Löschung im Kaufvertrag Voraussetzung ist, habe ich doch ein Rücktrittsrecht vom Vertrag? Wer bezahlt mir dann die bereits entstandenen Kosten, sowie die Kosten mit der Bank, sowie ggf. den Schadensersatz, den die Hausbaufirma an mich ggf. richten wird?

2. Sachverhalt:
Sollte die Bank auf Rang 2 gehen, dann könnte ich nach Ablauf der 2 Monatsfrist die Grundschuld bestellen und es kann weitergehen mit dem Hausbau.
Das ändert aber nichts daran, dass die Löschung nicht vollzogen wurde, die aber Kaufvertragsvoraussetzung ist.

Somit wäre doch durch die Veräußerer ein "Vertragsbruch" zustande gekommen und ich hätte trotzdem ein Rücktrittsrecht.
Sollte ich aber dieser Variante zustimmen, sind dann die bisherigen Veräußerer dennoch in der Pflicht die Löschung zu vollziehen oder endet diese Pflicht mit meiner Bestellung der Grundschuld und Eintragung im Grundbuch auf mich?

Ich sehe eben die Problematik, dass sollte die Pflicht zur Löschung auf mich übergehen (und sei es erst bei einem Weiterverkauf durch mich) ich die ganze Prozedur auf meine Kosten von vorne beginnen muss. Bzw. habe ich die Befürchtung evtl. keinen Käufer zu finden, sollte das Vorkaufsrecht auch bei meinem Verkauf nicht löschbar sein (die Erben werden bestimmt nicht weniger).
Gibt es eine Möglichkeit (z.B. Kaufpreisminderung oder teilweiser Kaufpreiseinbehalt bis zur vollzogenen Löschung), dass die Veräußerer weiterhin die Löschung vollziehen müssen?

Für Ihre Antwort im Voraus vielen Dank

Mit freundlichem Gruß
Erhardt