Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:
Der bedingte Übertragungsanspruch der Erben ist ein klassischer Rechtsmangel, zu dessen Behebung sich der Verkäufer verpflichtet hat. Wenn diese Löschung zweimal scheitert, der Verkäufer sich weigert, den Mangel zu beheben oder er eine angemessene Frist zur Behebung versäumt, haben Sie gemäß § 437
, 440 BGB
das Recht zum Rücktritt. Die Kosten, die Ihnen aufgrund Ihres Vertrauens in den Kaufvertrag entstanden sind, muß Ihnen dann der Verkäufer ersetzen.
Das gilt für beide Ihrer Sachverhaltsvarianten.
Der Verkäufer ist auch nach Ihrer Eintragung im Grundbuch zur Löschung verpflichtet. Allerdings prüfen Sie den Vertrag bitte nochmal sehr genau. Die Löschung ist Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung, jedoch ist die Kaufpreiszahlung üblicherweise Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch. Daher dürfte es schwierig sein, ohne Löschung des Vorkaufsrechts im Grundbuch eingetragen zu werden.
Da die Löschung Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises ist, können Sie den Kaufpreis bis zur Löschung zurückhalten. Zugleich können Sie den Verkäufer auch auf Löschung verklagen.
Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.
Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt
Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.
Diese Antwort ist vom 07.06.2014 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr geehrter Herr Weber,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Gerne möchte ich noch die Nachfragefunktion in Anspruch nehmen.
Es ist so, wie Sie schrieben. Eine Auflassung (dies ist ja der Besitzübergang) wird erst vollzogen, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde.
Ich bitte Sie mir noch die nachfolgende Fragen zu beantworten:
1. Dass die Auflassung vorgenommen werden kann, erkläre ich mich bereit den Kaufpreis vollständig zu bezahlen.
Sind die Veräußerer noch immer verpflichtet die Löschung zu vollziehen oder erlischt die Pflicht mit Auflassung Eigentumsübertrag) auf mich? Welche Möglichkeit gebe es, dass die Veräußerer in diesem Fall die Löschung tatsächlich weiter vorantreiben? Hier sehe ich das Risiko, dass die Veräußerer die Löschung nicht vollziehen, da diese nicht mehr Eigentümer sind.
2. Wir vereinbaren die Zahlung des Kaufpreises, vermindert um z.B. 20.000 €. Die Auflassung wird vorgenommen, die Veräußerer müssen die Löschung weiterhin vollziehen. Erst mit Löschung werden die noch ausstehenden 20.000 € ausgezahlt.
Ist diese Variante möglich? Wie sind die 20.000 € von mir zu verwalten? Ginge das über ein Notaranderkonto?
Was ist Ihre Empfehlung. Sollte nun den Veräußerern eine Frist, in der die Löschung vollzogen werden muss gesetzt werden? Welche Zeit sollte man hier als Frist ansetzen?
Sollte die Frist nicht eingehalten werden, könnte als mögliche Konsequenzen
1. ein Rücktritt vom Kaufvertrag (wie bereits in Ihrer ersten Antwort beschrieben), mit entsprechender Klageeinreichung sein, sodass ich meine entstandenen Kosten wieder bekomme?
2. Die Variante 1 oder 2 in dieser Anfrage sein?
Ich bedanke mich für Ihre Antwort und verbleibe
mit freundlichem Gruß
Erhardt
Sehr geehrter Ratsuchender,
wenn Sie den Kaufpreis VOR Löschung zahlen wollen, sollten Sie den Kaufpreis ausdrücklich unter Vorbehalt zahlen und dies auch in dem Überweisungszweck vermerken.
Die Verkäufer sind auch nach Zahlung zur Löschung verpflichtet, allerdings verlieren Sie das schärfste Druckmittel. Sie haben dann nur noch die Möglichkeit, den Rücktritt zu erklären und den Kaufpreis zurückzuzahlen, was aber immer umständlicher als die simple Nicht-Zahlung ist.
Sie können den Kaufpreis auch teilweise zahlen, allerdings ist der Verkäufer dann nicht zur Übereignung verpflichtet, Sie sollten das also vorher mit dem Verkäufer abklären. Die Abwicklung über ein Notaranderkonto ist möglich, aber teuer. Zudem sollten Sie maximal 50 % des Kaufpreises zahlen.
Wenn Sie dem Verkäufer eine Frist setzen wollen, ist eine Frist von drei Monaten denkbar, aber auch jede andere, da die Löschung von den Erben, nicht vom Verkäufer abhängt. Ich selbst würde eine Frist von 14 Tagen setzen und danach den Rücktritt erklären und Klage auch Schadensersatz erheben.
Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt
