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Kaufvertrag Grundstück versus Vorkaufsrecht

| 07.06.2014 20:25 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Sehr geehrter Anwalt, sehr geehrte Anwältin,

wir haben unser Traumgrundstück für unser geplantes Haus gefunden und wollen dies natürlich auch erwerben. Auf diesem Grundstück liegt ein Vorkaufsrecht, das lautet:

"Vormerkung des bedingten Anspruchs von XY, geb. XX.XX.1930 auf Übertragung des Eigentums."

Dies Vorkaufsrecht war uns von Anfang an bekannt. Am 30.03.2014 war es dann soweit. Wir hatten einen Termin beim Notar. Bezüglich des Vorkaufsrechts wurde vereinbart, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn u.a. die Löschung des Vorkaufsrecht vollzogen wurde, und zwar auf Kosten der Veräußerer. (Eine Eigentumsvormerkung für uns wurde ebenfalls im Grundbuch veranlasst)
Der Notar hat uns bez. des Vorkaufsrechts in keinster Weise beraten, bzw. vor eventuellen Schwierigkeiten gewarnt oder hingewiesen. Wir gingen deshalb davon aus, dass es kein Problem sein wird dies löschen zu lassen. Weiter gingen wir davon aus, dass ein Vorkaufsrecht nicht vererbbar ist.
Leider wurden wir eines besseren belehrt!!! Die Situation stellt sich heute wie folgt dar:
Herr XY ist 2009 verstorben. Dieser war zweimal verheiratet. Beide Ehefrauen sind verstorben. Es gingen aus den Ehen insgesamt fünf Kinder hervor. Hiervon haben bislang nur zwei der Löschung zugestimmt. Die anderen Drei reagieren nicht. Meines Wissens nach wurden diese letztmalig vom Notar am 22.04.2014 angeschrieben.

Da ich mich nun selbst kundig machte, fand ich heraus, dass ein Vorkaufsrecht grds. nicht vererbbar ist, außer anderes ist bestimmt. Auf Nachfrage beim Notar, war bislang noch nicht mal die Eintragungsbewilligung angefordert worden, das ich veranlasste. In dieser steht leider, dass das Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle gilt, und vererblich ist.

Auf Nachfrage beim Notar, ob es eine Frist gebe, in der die Erben reagieren müssen, und ob im Falle von Untätigkeit das Vorkaufsrecht von amtswegen gelöscht werden könne, wurde dies verneint. Lt. BGB besteht eine 2 Monatige Frist, in der die Erben ihr Vorkaufsrecht ausüben können. Reagieren diese nicht, können diese ihr Recht zwar nicht mehr ausüben, eine Löschung von amtswegen ist jedoch nicht möglich.

Das ist für uns natürlich der Supergau!!! Wir mussten ja bereits am Notartermin eine rechtskräftige Finanzierung haben, ein Haubauvertrag ist ebenfalls geschlossen. Hätten wir gewusst, dass solche Probleme möglich sind, hätten wir versucht u.a. die Finanzierung mit einem Vorbehalt zu schließen.

In der Zwischenzeit habe ich bereits mein gesamtes Eigenkapital (5 stellig) für Behördenkosten, Vermessungskosten, Baugrunduntersuchung, ersten Rechnungen der Hausbaufirma, für bereits erbrachte Leistungen, bezahlt. Sollte nochmals eine Rechnung kommen (Hausbaufirma hat ihre weitere Leistungen bereits auf Eis gelegt) kann ich diese nicht mehr zahlen.
Des Weiteren entstehen mir bereits Bereitstellungszinsen, da sich der Grundstückskauf verzögert.

Dies zur Situation, nun nun das was ich gerne wissen möchte:

1. Sachverhalt:
Wenn die Erben nicht reagieren (die Veräußerer und ich versuchen bereits selbst an die Adressen und die Telefonnummern heranzukommen um uns mit diesen in Verbindung zu setzen; der Notar verweigert anscheinend die Herausgabe gegenüber den Veräußerern) dann kann die Löschung nicht vollzogen werden. Sollte die Bank aber auf den ersten Rang bestehen (wird derzeit geklärt) dann habe ich eine Finanzierung, aus der ich nicht, bzw. nur mit erheblichen Kosten (Vorfälligkeitsentschädigung) herauskomme.

Da aber die Löschung im Kaufvertrag Voraussetzung ist, habe ich doch ein Rücktrittsrecht vom Vertrag? Wer bezahlt mir dann die bereits entstandenen Kosten, sowie die Kosten mit der Bank, sowie ggf. den Schadensersatz, den die Hausbaufirma an mich ggf. richten wird?

2. Sachverhalt:
Sollte die Bank auf Rang 2 gehen, dann könnte ich nach Ablauf der 2 Monatsfrist die Grundschuld bestellen und es kann weitergehen mit dem Hausbau.
Das ändert aber nichts daran, dass die Löschung nicht vollzogen wurde, die aber Kaufvertragsvoraussetzung ist.

Somit wäre doch durch die Veräußerer ein "Vertragsbruch" zustande gekommen und ich hätte trotzdem ein Rücktrittsrecht.
Sollte ich aber dieser Variante zustimmen, sind dann die bisherigen Veräußerer dennoch in der Pflicht die Löschung zu vollziehen oder endet diese Pflicht mit meiner Bestellung der Grundschuld und Eintragung im Grundbuch auf mich?

Ich sehe eben die Problematik, dass sollte die Pflicht zur Löschung auf mich übergehen (und sei es erst bei einem Weiterverkauf durch mich) ich die ganze Prozedur auf meine Kosten von vorne beginnen muss. Bzw. habe ich die Befürchtung evtl. keinen Käufer zu finden, sollte das Vorkaufsrecht auch bei meinem Verkauf nicht löschbar sein (die Erben werden bestimmt nicht weniger).
Gibt es eine Möglichkeit (z.B. Kaufpreisminderung oder teilweiser Kaufpreiseinbehalt bis zur vollzogenen Löschung), dass die Veräußerer weiterhin die Löschung vollziehen müssen?

Für Ihre Antwort im Voraus vielen Dank

Mit freundlichem Gruß
Erhardt


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Der bedingte Übertragungsanspruch der Erben ist ein klassischer Rechtsmangel, zu dessen Behebung sich der Verkäufer verpflichtet hat. Wenn diese Löschung zweimal scheitert, der Verkäufer sich weigert, den Mangel zu beheben oder er eine angemessene Frist zur Behebung versäumt, haben Sie gemäß § 437, 440 BGB das Recht zum Rücktritt. Die Kosten, die Ihnen aufgrund Ihres Vertrauens in den Kaufvertrag entstanden sind, muß Ihnen dann der Verkäufer ersetzen.

Das gilt für beide Ihrer Sachverhaltsvarianten.

Der Verkäufer ist auch nach Ihrer Eintragung im Grundbuch zur Löschung verpflichtet. Allerdings prüfen Sie den Vertrag bitte nochmal sehr genau. Die Löschung ist Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung, jedoch ist die Kaufpreiszahlung üblicherweise Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch. Daher dürfte es schwierig sein, ohne Löschung des Vorkaufsrechts im Grundbuch eingetragen zu werden.

Da die Löschung Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises ist, können Sie den Kaufpreis bis zur Löschung zurückhalten. Zugleich können Sie den Verkäufer auch auf Löschung verklagen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 09.06.2014 | 13:08

Sehr geehrter Herr Weber,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Gerne möchte ich noch die Nachfragefunktion in Anspruch nehmen.

Es ist so, wie Sie schrieben. Eine Auflassung (dies ist ja der Besitzübergang) wird erst vollzogen, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde.

Ich bitte Sie mir noch die nachfolgende Fragen zu beantworten:

1. Dass die Auflassung vorgenommen werden kann, erkläre ich mich bereit den Kaufpreis vollständig zu bezahlen.
Sind die Veräußerer noch immer verpflichtet die Löschung zu vollziehen oder erlischt die Pflicht mit Auflassung Eigentumsübertrag) auf mich? Welche Möglichkeit gebe es, dass die Veräußerer in diesem Fall die Löschung tatsächlich weiter vorantreiben? Hier sehe ich das Risiko, dass die Veräußerer die Löschung nicht vollziehen, da diese nicht mehr Eigentümer sind.

2. Wir vereinbaren die Zahlung des Kaufpreises, vermindert um z.B. 20.000 €. Die Auflassung wird vorgenommen, die Veräußerer müssen die Löschung weiterhin vollziehen. Erst mit Löschung werden die noch ausstehenden 20.000 € ausgezahlt.
Ist diese Variante möglich? Wie sind die 20.000 € von mir zu verwalten? Ginge das über ein Notaranderkonto?


Was ist Ihre Empfehlung. Sollte nun den Veräußerern eine Frist, in der die Löschung vollzogen werden muss gesetzt werden? Welche Zeit sollte man hier als Frist ansetzen?
Sollte die Frist nicht eingehalten werden, könnte als mögliche Konsequenzen
1. ein Rücktritt vom Kaufvertrag (wie bereits in Ihrer ersten Antwort beschrieben), mit entsprechender Klageeinreichung sein, sodass ich meine entstandenen Kosten wieder bekomme?
2. Die Variante 1 oder 2 in dieser Anfrage sein?

Ich bedanke mich für Ihre Antwort und verbleibe

mit freundlichem Gruß
Erhardt

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.06.2014 | 16:43

Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn Sie den Kaufpreis VOR Löschung zahlen wollen, sollten Sie den Kaufpreis ausdrücklich unter Vorbehalt zahlen und dies auch in dem Überweisungszweck vermerken.

Die Verkäufer sind auch nach Zahlung zur Löschung verpflichtet, allerdings verlieren Sie das schärfste Druckmittel. Sie haben dann nur noch die Möglichkeit, den Rücktritt zu erklären und den Kaufpreis zurückzuzahlen, was aber immer umständlicher als die simple Nicht-Zahlung ist.

Sie können den Kaufpreis auch teilweise zahlen, allerdings ist der Verkäufer dann nicht zur Übereignung verpflichtet, Sie sollten das also vorher mit dem Verkäufer abklären. Die Abwicklung über ein Notaranderkonto ist möglich, aber teuer. Zudem sollten Sie maximal 50 % des Kaufpreises zahlen.

Wenn Sie dem Verkäufer eine Frist setzen wollen, ist eine Frist von drei Monaten denkbar, aber auch jede andere, da die Löschung von den Erben, nicht vom Verkäufer abhängt. Ich selbst würde eine Frist von 14 Tagen setzen und danach den Rücktritt erklären und Klage auch Schadensersatz erheben.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.06.2014 | 13:09

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 09.06.2014 5/5,0
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