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Kaufvertrag Grundstück

| 22.10.2012 20:29 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frau und ich wollen ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus erwerben. Der Notar hat uns nun folgenden KV-Entwurf zugemailt. Ich hätte gerne gewusst,
- ob der Vertrag gravierende Mängel (rechtliche Lücken) aufweist,
- ob es unübliche Klauseln gibt,
- was es mit der Auflassungsvormerkung auf sich hat (siehe § 5 KV)
- was es sonst noch zu bedenken gibt?
- zu § 6 Auflassung: erhalte ich erst eine Urkundenausfertigung, wenn ich voll bezahlt haben (klar) und die Lastenfreistellung erfolgte? Ist diese regelung so üblich?
- Was passiert, wenn die Mieterin nicht auszieht. Welcher Passuns könnte noch mit hinein?

Vielen Dank vorab und mit freundlichen Grüßen

____________________________________________________________________
E N T W U R F
Urkundenrolle Nr. /2012



Verhandelt

zu ORT

am 2012

Vor mir, dem unterzeichnenden Notar



mit dem Amtssitz in


erschienen heute:

1. Frau
geb. am
wohnhaft:

- nachstehend Verkäuferin genannt -

2. Herr
geb.
wohnhaft:

3. dessen Ehefrau
geb. am
wohnhaft ebenda

- nachstehend Käufer genannt -


Die Erschienene zu 1.) ist dem Notar von Person bekannt, die Erschienenen zu 2.) und 3.) wiesen sich aus durch gültige Bundespersonalausweise.

Die Frage des amtierenden Notars nach einer Vorbefassung im Sinne von § 3 Abs. 1 Nr. 7 BeurkG wurde von den Erschienenen verneint.



- 2 -

Die Erschienenen baten um die Beurkundung des nachfolgenden


Grundstückskaufvertrages

zu notariellem Protokoll:

§ 1 Sachverhalt/Kaufobjekt

Die Erschienene zu 1.) - nachstehend "Verkäuferin" genannt, ist Alleineigentümerin des Grundvermögens verzeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts XY von ABC, Blatt 22, Gemarkung , Flur , Flurstück , Gebäude- und Freifläche, , in einer Größe von 903 qm.

§ 2 Verkauf

Die Verkäuferin verkauft das unter § 1 näher bezeichnete Grundvermögen an die Käufer zu je 1/2.

Das Grundvermögen ist bebaut mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, belegen in Straße, PLZ Ort

Der Verkauf erfolgt mit allen Bestandteilen, dem Zubehör sowie allen Rechten und Pflichten, die nach Maßgabe des § 4 auf die Käufer übergehen. Das Grundvermögen wird lastenfrei in Abt. II und III übergeben, sofern die Belastungen nicht ausdrücklich in
diesem Vertrag übernommen werden.

Die Verkäuferin beantragt hiermit die Löschung der Rechte Abt. II Nrn. .

Bei der Beurkundung lag ein aktueller Grundbuchauszug vom 23.10.2012 vor. Der Inhalt wurde mit den Parteien erörtert.

§ 3 Kaufpreis

Der Kaufpreis beträgt

xy €
(in Worten: xy Euro)

Der Kaufpreis ist fällig zum 2012 und zahlbar auf ein noch einzurichtendes Notaranderkonto des amtierenden Notars. Zinsen des Notaranderkontos stehen, unabhängig von der Höhe und Eingangsdatum der Beträge, der Verkäuferin zu.


- 3 -

Der Notar ist bevollmächtigt, vom hinterlegten Kaufpreis zunächst die nicht übernommenen Belastungen der Grundpfandgläubiger abzulösen und den verbleibenden Restkaufpreis einschließlich etwaiger Zinsen an die Verkäuferin auf deren Konto bei der


Konto- Nr.: BLZ.:

auszuzahlen, sofern

a) alle zur lastenfreien Umschreibung erforderlichen Unterlagen dem Notar vorliegen, mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes,

und

b) die Pfandfreistellung gewährleistet ist

§ 4 Besitz, Nutzungen, Lasten, Zustand/Beschaffenheit (Gewährleistung)

Die Übergabe an die Käufer erfolgt am….. Der Kaufgegenstand ist geräumt und besenrein an die Käufer zu übergeben. Voraussetzung ist die vollständige Zahlung des Kaufpreises auf das angegebene Notaranderkonto.
Den Käufern ist bekannt, dass das Objekt derzeit noch von einer einzelnen Mieterin bewohnt wird. Die Verkäuferin erklärt, dass die Mieterin zum 31.10.2012 das Mietverhältnis gekündigt und die Räumung am 28.10.2012 angekündigt hat.

Gleichzeitig gehen Nutzungen, die Gefahr des zufälligen Unterganges und der zufälligen Verschlechterung und die mit dem Vertragsbesitz verbundene Haftung auf die Käufer über.
Grundsteuern und sonstige laufende Lasten des Vertragsbesitzes tragen die Käufer ab Übergabe.
Die Verkäuferin haftet für Steuern und öffentliche Lasten und Abgaben bis zum Verrechnungsstichtag. Sie trägt auch Anlieger- und Erschließungskostenbeiträge für alle Maßnahmen, die bis zum Verrechnungsstichtag durchgeführt worden sind, auch wenn die Bescheide hierüber noch nicht ergangen sein sollten.

Die Verkäuferin versichert, dass das Kaufobjekt gebäude- und feuerversichert ist und die Beiträge hierfür laufend entrichtet worden sind. Der Versicherungsschein sowie die Beitragsbescheinigung sind den Käufern bekannt.

Die Käufer treten ab Verrechnungsstichtag zunächst in die bestehenden Wohngebäude-Versicherungsverträge ein. Die Vertragsparteien wurden darauf hingewiesen, dass die Feuerversicherung erst mit dem Eigentumswechsel und nicht schon mit dem Übergabestichtag auf die Käufer übergeht. Die Verkäuferin tritt daher unter aufschiebender Bedingung der Durchführung dieses Vertrages ihre sämtlichen bezüglich des Kaufobjektes bestehenden Versicherungsansprüche an die diese
- 4 -

Abtretung annehmenden Käufer ab.

Der Notar wies auf das Kündigungsrecht nach §§ 69, 70 VVG hin.

Die Vertragsparteien werden der Feuerversicherung den mit diesem Vertrag vereinbarten Grundstückskauf rechtzeitig mitteilen. Die Verkäuferin wird den Käufern die zum Kaufobjekt gehörige Versicherungspolice zum Verrechnungsstichtag aushändigen.

Eine Gewähr für Rechts- oder Sachmängel wird nicht geleistet. Besondere Eigenschaften werden nicht zugesichert. Die Verkäuferin weist ausdrücklich auf den insgesamt mangelhaften Zustand des Objektes hin. Der Zustand des Vertragsobjektes ist den Erwerbern durch eingehende Besichtigung bekannt.
Die Verkäuferin ist verpflichtet, auf versteckte Mängel hinzuweisen; sie versichert, dass ihr solche nicht bekannt sind.

Der Notar wies in diesem Zusammenhang auf das bei der zuständigen Verwaltung geführte Baulastenverzeichnis hin, in dem zu Lasten des veräußerten Kaufgegenstandes eine Baulast nach den Bestimmungen der Landesbauordnung eingetragen sein könnte. Der Notar hat das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen.
Der Verkäuferin ist nicht bekannt, dass Eintragungen im Baulastenverzeichnis bzgl. des Kaufobjektes vorhanden sind.



§ 5 Auflassungsvormerkung

Der amtierende Notar wies die Vertragsschließenden auf die Möglichkeit und Zweckmäßigkeit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs der Käufer auf Eigentumsübergang gemäß § 883 BGB hin.

Trotz des Hinweises auf damit verbundene Gefahren verzichten die Parteien auf die Eintragung einer solchen Vormerkung.

§ 6 Auflassung

Die Verkäuferin und die Käufer sind sich darüber einig, dass das Eigentum an dem Kaufgegenstand (§ 1) von der Verkäuferin auf die Käufer zu je 1/2 übergehen soll und bewilligen und beantragen die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch.

Der Notar wird von den Beteiligten unwiderruflich angewiesen, die Eintragung des Eigentumswechsels erst zu veranlassen, nachdem die Zahlung des Gesamtkaufpreises zu seiner Gewißheit nachgewiesen bzw. vollständig bei ihm hinterlegt ist und der lastenfreien Eigentumsumschreibung keine Hindernisse entgegenstehen. Vorher soll der Notar keine Ausfertigungen oder beglaubigten Abschriften dieses Vertrages erteilen, die die Auflassungserklärung enthalten.

- 5 -

§ 7 Vollmacht

Die Vertragsschließenden erteilen hiermit

den Rechtsanwalts- und Notargehilfinnen
Frau XY und Frau GH
beide geschäftsansässig:
- und zwar jede für sich allein -

die abstrakte, unwiderrufliche und durch den Tod nicht erlöschende Vollmacht, für sie nach Vorliegen der Voraussetzungen alle noch zur Eigentumsumschreibung erforderlichen Erklärungen vor Notar und Grundbuchamt abzugeben und entgegenzunehmen sowie das Grundstück kataster- und grundbuchmäßig zu bezeichnen.

Die Bevollmächtigten werden insbesondere ermächtigt, Vertragsänderungen und -ergänzungen formaler Art vorzunehmen, Bewilligungen und Zustimmungen zu erteilen, Anträge zu stellen und ganz oder teilweise zurückzunehmen, sowie alle zur Vertragswirksamkeit und Durchführung erforderlichen Erklärungen verbindlich für ihre Vollmachtgeber abzugeben.

Ferner werden sie bevollmächtigt, etwa erforderliche zur dinglichen Sicherung von Finanzierungsmitteln vorgesehenen Hypotheken bzw. Grundschulden zur Eintragung zu bewilligen und zu beantragen, schuldrechtliche Verpflichtungen, insbesondere auch eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung sowohl dinglich als auch persönlich den Gläubigern gegenüber zu erklären sowie die zur Rangbeschaffung erforderlichen Vorränge zu erteilen.

Die Bevollmächtigten sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit und sind auch befugt, Unterbevollmächtigte zu bestellen.

Die Vollmacht erlischt mit vertragsmäßiger Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Der amtierende Notar wird mit dem Vollzug des Vertrages beauftragt. Ferner ist er berechtigt, Anträge aus dieser Urkunde getrennt und eingeschränkt zu stellen und sie in gleicher Weise zurückzunehmen. Die Beteiligten bevollmächtigen den Notar, Bewilligungen und Anträge gegenüber dem Grundbuchamt zu ändern und zu ergänzen, überhaupt alles zu tun, was verfahrensrechtlich zur Durchführung des Vertrages erforderlich sein sollte, und sie im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten.

§ 8 Kosten des Vertrages

Die Kosten des Vertrages und seiner Durchführung einschließlich aller notarieller Nebenkosten für Hebegebühren, Treuhandaufträge und dergleichen sowie die Grunderwerbsteuer tragen die Käufer.

Die Kosten etwaiger Pfandfreistellung trägt die Verkäuferin.

- 6 -

§ 9 Durchführung des Vertrages

Die Vertragsparteien beauftragen den amtierenden Notar mit der Durchführung dieses Vertrages und ermächtigen ihn, alle erforderlichen Genehmigungen sowie die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes über die Grunderwerbsteuer für sie einzuholen und entgegenzunehmen.

Alle Genehmigungen und Bescheide sollen mit ihrem Eingang bei dem Notar unmittelbar wirksam werden.

§ 10 Hinweise und Belehrungen

Die Vertragsparteien sind darüber belehrt worden, dass eventuell ein gesetzliches Vorkaufsrecht für die zuständige Gemeinde besteht, dass das Eigentum an dem Vertragsgegenstand erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf die Käufer übergeht und dass die Umschreibung erst möglich ist, wenn die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der zuständigen Gemeinde und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegen.

Die Vertragsschließenden können ohne Rücksicht auf die vertragliche Vereinbarung als Gesamt- und Zweitschuldner zur Zahlung der Grunderwerbsteuer, der Notar- und Gerichtskosten sowie aller üblichen Vertragsgebühren herangezogen werden.

Desweiteren erkennen die Parteien an, von dem amtierenden Notar belehrt worden zu sein,

a) für die Haftung des jeweiligen Grundstückseigentümers für die öffentlichen Lasten und Abgaben, unabhängig von den Vereinbarungen der Vertragsteile;

b) darüber, dass alle Vereinbarungen richtig und vollständig beurkundet sein müssen
und nicht beurkundete Abreden unwirksam sind und den ganzen Vertrag unter Umständen unwirksam machen;

c) dass persönlich für Erschließungskosten etc. derjenige haftet, der im Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheides der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist und dass Vereinbarungen über eine andere Kostentragung nur im Verhältnis unter den Beteiligten, nicht jedoch gegenüber dem Gläubiger solcher Beiträge wirken;

d) über die Möglichkeit zur Sicherung von Leistungen und Gegenleistungen.

Nach Erörterung baten die Parteien um die Einrichtung eines Notaranderkontos.

e) Die Parteien erklären: Wir verzichten auf eine 14-tätige Überlegungsfrist nach Erhalt des Kaufvertragsentwurfs. Wir hatten ausreichend Gelegenheit, uns mit dem Inhalt des Kaufvertrages auseinanderzusetzen.

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f) Der Notar wies auf die seit dem 1. Juli 2008 geltenden Bestimmungen zur Vorlage eines Energieausweises in Form eines Verbrauchs- oder Bedarfsausweises für das Objekt hin.

Die Verkäuferin ist nicht im Besitz eines (gültigen) Energieausweises gemäß § 16 EnEV 2007. Die Käufer verzichten endgültig auf dessen Vorlage und Übergabe. Ihnen ist bekannt, dass sie künftigen Interessenten auf Verlangen einen solchen Ausweis vorzulegen haben und dass sie Nachrüstungspflichten treffen können.

g) Eine steuerliche Beratung der Parteien hat nicht stattgefunden.


§ 11 Salvatorische Klausel

Sollte eine der Bestimmungen dieser Urkunde - gleich aus welchem Grunde - unwirksam sein, dann wird dadurch die Wirksamkeit der übrigen Teile dieser Urkunde nicht berührt.

Die Vertragsteile verpflichten sich in einem solchen Falle, die unwirksamen Bestimmungen durch eine andere Vereinbarung zu ersetzen, die dem Zweck, der mit der vorliegenden Urkunde erreicht werden soll, möglichst nahe kommt.


§ 12 Ehegattenzustimmung

Die Erschienene zu 1.) erklärt: Ich bin rechtskräftig geschieden und allein verfügungsberechtigt.


Vorstehende Verhandlung wurde den Erschienenen vom amtierenden Notar vorgelesen, von ihnen genehmigt und wie folgt eigenhändig unterschrieben:


Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre FragenSehr geehrte Damen und Herren,

meine Frau und ich wollen ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus erwerben. Der Notar hat uns nun folgenden KV-Entwurf zugemailt. Ich hätte gerne gewusst,
- ob der Vertrag gravierende Mängel (rechtliche Lücken) aufweist,

Der von Ihnen zitierte Vertragstext weist keinerlei Lücken aus (soweit sich nicht aus - unbekannten - Eigenheiten des zu erwebenden Hausgrundstücks irgendwelche Besonderheiten ergeben, die eine detailliertere Regelung erforderlich machen würden. Im wesentlichen handelt es sich um Standard-Regelungen- Nachteilig für Sie als Käufer (weil abweichend von den gesetzlichen Grundgedanken) ist hier vor allem der vertragliche Gewährleistungsausschluss, wonach die Verkäuferin für Sach- und Rechtsmängel (mit Ausnahme von arglistig verschwiegenen Mängeln) nicht einzustehen hat. Allerdings ist dieser Haftungsausschluss bei Grundstückskaufverträgen äußerst üblich.

Vom Standard abweichend, unüblich und für Sie u.U. äußerst nachteilig ist allerdings die Ihrerseits ohnehin angesprochene Regelung in § 5, wonach keine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen werden soll. Auch wenn der Notar dies eigentlich getan haben müsste, möchte ich hier noch einmal versuchen, Ihnen den Sinn und Zweck einer Auflassungsvormerkung zu erläutern. Bei der Durchführung eines Kaufvertrags gilt grundsätzlich, dass die gegenseitig geschuldeten Leistungen (also Übereignung der Kaufsache und Kaufpreiszahlung) Zug-um-Zug zu erbringen sind. Andernfalls kann ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt werden. Bei beweglichen Sachen ist dies auch in der Regel möglich. Als Käufer eines Brötchens werden Sie dies nur bezahlen, wenn die Bäckereifachverkäuferin Ihnen das gleichzeitig übergibt. Andernfalls - wenn es hieße, Sie bekämen das Brötchen erst morgen - würden Sie die Zahlunf (vorerst) verweigern. Der Bäcker hingegen wird Ihnen das Brötchen nur übereignen, wenn Sie es gleichzeitig zahlen; andernfalls würde er die Übereignung vorerst verweigern. Bei einem Grundstück funktioniert dies so nicht: Die Grundstücksübereignung verlangt zum einen die abzugebenden Willenserklärungen und andererseits die - naturgemäß erst später erfolgende - Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch. Kaufpreiszahlung und Übereignung können also nicht gleichzeitig bzw. Zug-um-Zug erfolgen. Würde die Auflassung als Sicherungsmittel nicht existieren, müsste entweder der Verkäufer oder der Käufer vorleisten. Der Verkäufer wäre hierzu nicht bereit. Das hieße ja, erst wenn er sein Eigentum an den Käufer bereits verloren hätte, dieser also bereits ins Grundbuch eingetragen wäre, könnte er Kaufpreiszahlung verlangen. Wäre der Käufer nicht zahlungsfähig, liefe er Gefahr, das Eigentum am Grundstück evtl. nicht zurückbekommen zu können. Er wäre geschädigt. Würde allerdings der Käufer vorleisten und erst den Kaufpreis entrichten, könnte es geschehen, dass er u.U. das Eigentum am Grundstück gar nicht erhält, etwa weil der Verkäufer es zwischenzeitlich an einen Dritten übereignet hat. Dann liefe der Käufer Gefahr, den Kaufpreis evtl. nicht mehr zurückzubekommen. Und um dieses Problem zu verhindern existiert das Sicherungsmittel der Vormerkung. Hierdurch erwirbt der Käufer zunächst ein Anwartschaftsrecht am Grundstück, was es dem Verkäufer unmöglich macht, das Grundstück anderweitig zu übereignen. Das bedeutet, der Verkäufer bleibt zunächst Eigentümer, der Käufer bekommt zunächst "nur" die Vormerkung und hat damit aber die Sicherheit, dass der Verkäufer den erst später eintretenden Eigentumsübergang nicht mehr verhindern kann. Er kann dann "unbesorgt" den Kaufpreis zahlen. Hat er dies getan, erfolgt die Eintragung als Eigentümer. (Kann er dann nicht zahlen, könnte der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten, wodurch die Vormerkung unwirksam würde). Die Auflassungsvormerkung soll also die beiderseitigen Interessen schützen. Insbesondere dem Käufer kann nicht zu einem solchen Vertrag geraten werden, ohne dass eine solche Vormerkung eingetragen werden soll. Durch den vorliegenden Vertrag könnte es also - theoretisch - passieren, dass die Verkäuferin zunächst den Kaufpreis kassiert, sie allerdings auch noch einen anderen Kaufvertrag mit einem anderen Käufer abschließt, der dann als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. In diesem Fall hätten Sie keine Chance mehr, Eigentum zu erlangen und müssten zusehen, ob Sie das Geld von der Verkäuferin wiederkriegen können. Ich kann Ihnen also nur dringend raten, den Vertragsentwurf um die Vereinbarung einer Auflassungsvormerkung zu ergänzen. Letztendlich wird dadurch gewährleistet, das Sie erst dann zahlen müssen, wenn die Verkäuferin den Eigentumsübergang nicht mehr einseitig verhindern kann.

§ 6 regelt, dass die Antragstellung auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt erstnach Kaufpreiszahlung gestellt werden wird. Erst wenn der Grundbuchbeamte diesen Antrag bearbeitet hat, würden Sie also den Nachweis der Grundbucheintragung (und damit des Eigentumsübergangs) erhalten. Diese Ihrer Fragen korreliert letztendlich mit den Ausführungen zu § 5. Sie sollten dies nicht hinnehmen, sondern hier durch Vereinbarung einer Vormerkung nachbessern lassen. Auch dann werden Sie den Nachweis erst nach Zahlung erhalten, Sie würden aber erst zahlen müssen, wenn die Möglichkeit zur Übereignung nicht mehr durch die Verkäuferin verhindert werden könnte. Die Regelungen zur Lastentragung sind üblich.

Ein weiteres Problem resultiert aus § 3 im Zusammenhang mit § 10. Nach § 3 schulden Sie die Kaufpreiszahlung offenbar zu einem bestimmten Zeitpunkt. § 10 weist auf die Möglichkeit eines bestehenden Vorkaufrechts der Gemeinde hin und regelt, dass eine Eigentumsumschreibung erst veranlasst werden wird, wenn die Gemeinde auf die Ausübung des Vorkaufrechts verzichtet hat. Sollte die Gemeinde dies nicht zeitnah tun, würde der Kaufpreis trotzdem fällig werden. Das heißt, Sie müssten erst einmal zahlen. Sollte die Gemeinde dann nicht verzichten oder sogar das Vorkaufsrecht ausüben, müssten Sie ebenfalls zusehen, dass bzw. wie Sie den bereits gezahlten Kaufpreis zurückbekommen. Sie sollten daher auf einer Ergänzung des § 3 bestehen. Hier sollte formuliert werden, das Sie den Kaufpreis zum XX.YY.2012 zu entrichten haben, nicht jedoch bevor die Vorkaufrechtsverzichtserklärung vorliegt.

Für den Fall, dass die Mieterin nicht freiwillig ausziehen wird, trifft der Vertrag keine Regelung. Mit Eigentumsübergang treten Sie auf Vermieterseite in alle bestehenden Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrags ein, was § 566 BGB vorsieht. Sollte das Mietverhältnis wirksam gekündigt worden sein, könnten bzw. müssten Sie dann auf Ihr Kostenrisiko eine Räumungsklage gegen die Mieterin führen. Sollten Sie das Verfahren gewinnen, müssten Sie anschließend ebenfalls auf Ihr Kostenrisiko die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher durchführen lassen. Sollte entgegen der Aussage der Verkäuferin keine wirksame Kündigung vorliegen, müssten Sie dann zusehen, ob Sie Ihrerseits kündigen könnten, etwa wegen Eigenbedarfs. Dann allerdings könnten Sie erst nach Ablauf der Kündigungsfrist eine Räumungsklage anstreben. Auch hier sollten Sie nachverhandeln. Denkbar wäre eine Regelung im Kauvertrag, wonach sich die Verkäuferin Ihnen gegenüber dazu verpflichtet, die durch einen nicht rechtzeitigen Auszug der Mieterin verursachten Kosten (nicht nur die Prozesskosten für die Räumungsklage sondern auch Schadensersatz dafür, dass Sie u.U. erst wesentlich später einziehen können) zu übernehmen. Sollte sie sich darauf nicht einlassen, sollten Sie überlegen, ob Sie dieses Risiko in Kauf nehmen und den Vertrag trotzdem abschließen wollen oder ob Sie dann Abstand nehmen wollen. Im letzteren Fall wäre es möglich eine auflösende Bedingung in den Vertrag aufzunehmen. Dass heißt, dass der Kaufvertrag erst einmal wirksam zu Stande kommt, in dem Fall des nicht rechtzeitigen Auszugs allerdings seine Wirksamkeit verliert. Sollte es zu einer solchen Vereinbarung einer auflösenden Bedingung kommen, sollten Sie ebenfalls versuchen, durchzusetzen, dass dann die Verkäuferin der bis dahin angefallenen Erwerbsnebenkosten zu targen hat. Der Notar müsste dann nämlich trotzdem bezahlt werden.

Ich hoffe, Ihnen einen verständlichen Überblick über die Rechtslage und die mit diesem Vertragsentwurf einhergehenden Risiken gegeben zu haben. Ich drücke Ihnen die Daumen, dass die angeregten Nachbesserungen mit Erfolg durchgesetzt werden und die Vertragsdurchführung zu Ihrer Zufriedenheit verlaufen wird.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.10.2012 | 22:14

Vielen Dank für Ihre schnelle Aunmerkungen. Auf die Auflassungsvormerkung werde ich also nicht verzichten. Ich denke, dass der Notar einen entsprechenden Passus noch hineinschreiben wird.
Ich werde den Kaufpreis laut Vertrag bis zum 14.11. auf einem Notatanderkonto überweisen. Wenn nun nicht ich, sondern ein anderer ins Grundbuich eingetragen wird, müsste ich doch das Geld auch zurückbekommen? Auch, wenn die Gemeinde vom Vorkaufsrecht gebrauch macht?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.10.2012 | 22:27

Sehr geehrter Fragesteller,

hinsichtlich Ihrer Nachfrage möchte ich wie folgt ergänzend ausführen:

Hinsichtlich der Vormerkung ist tatsächlich davon auszugehen, dass sich auch die Verkäuferin hiervon überzeugen lassen müsste (da gerade eine solche Vormerkung äußerst üblich ist). Sollte die Verkäuferin mit einer Auflassungsvormerkung nciht einverstanden sein, sollte dies Ihre Alarmglocken laut klingeln lassen. Der einzige (nachvollziehbare) Grund für eine solche Verweigerung wären unseriöse Absichten.

Sollte eine Eigentumsverschaffung scheitern, könnten Sie vom Kaufvertrag zurücktreten und hätten dann einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises. Einen Anspruch zu haben, diesen aber auch durchsetzen zu können, sind trotzdem zwei vesrschiedene paar Schuhe. Sollte die Verkäuferin etwa den Kaufpreis unmittelbar dazu verwenden, Schulden Ihrerseits zu tilgen, oder sollte Sie deb Kaufpreis einfach verprassen, könnte es trotzdem schwierig werden, das Geld zurückzubekommen. Das gute alte Sprichwort, wonach Recht zu haben nicht dasselbe ist, wie Recht zu bekommen, bewahrheitet sich leider immer wieder. Kaufen Sie eine geringwertige Sache bei Ebay und werden übers Ohr gehauen, kann man dies als "Lehrgeld" abtun. Haut Sie ein Grundstücksverkäufer übers Ohr, kann dies massiv schmerzhaft sein. Bei aller Freude auf das Hausgrundstück, sollten Sie sich trotzdem hinreichend absichern.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.10.2012 | 15:29

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