Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kaufvertrag Grundstück

| 03.10.2012 18:31 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Es liegt ein notariell zu beurkundender Kaufvertrag über ein Grundstück vor. Der Käufer finanziert fremd und fordert mich als Verkäufer auf, daß ich Mitwirke bei der Bestellung von Grundpfandrechten, die der Notar als bevollmächtigter durchführt. Diese Bewilligung findet statt, bevor der Kaufpreis fällig wird. Ein besonderes Kündigungsrecht wird mir nicht gewährt, falls der Kaufpreis nicht bis zu dem … Datum … auf mein Konto eingeht. Lediglich folgender Pkt. Ist aufgenommen:
Zitat:
2. Der Kaufpreis ist fällig am ??, frühestens jedoch eine Woche nachdem der Notar, wozu er hiermit beauftragt wird, dem Käufer das Vorliegen der nachfolgenden Voraussetzungen an die im Urkundseingang genannte Anschrift schriftlich bestätigt hat, dass:

a. zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, und zwar mit Rang nur nach Grundpfandrechten, bei deren Bestellung der Käufer mitgewirkt hat,

b. die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Stadt ..in Hessen .. vorliegt.

3. Der Kaufpreis ist bei Fälligkeit an den Verkäufer auf dessen Konto bei der …, Kto.-Nr. …, BLZ …, zu überweisen.

Der gesamte Kaufpreis muss bei Fälligkeit auf dem Konto eingegangen sein.
Zitat ende.
Das kann doch der „Sankt Nimmersleins Tag" sein oder?

Frage: wäre die Aufnahme des „Ausschlusses von § 454 BGB: Zustandekommen des Kaufvertrags " in der Urkunde für mich als Verkäufer zweckdienlich um eine Aufhebung des Vertrages zu erreichen, falls Probleme auftauchen oder hilft nur die Festlegung eines festen Termins, bis zu dem der Vertrag zu erfüllen ist, ansonsten ist dieser nichtig?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ich gehe davon aus, dass der gegenständliche Kaufvertrag von den Vertragsparteien noch nicht unterzeichnet wurde. Sollte dies doch geschehen sein, ist eine nachträgliche Änderung nur sehr schwer durchzusetzen, wenn diese nicht einvernehmlich vereinbart wird.

Die Anwendung des § 454 BGB: Zustandekommen des Kaufvertrags hilft in Ihrem Fall nicht weiter. Gemäß dieser Norm kann ein Testkauf vereinbart werden. Dem Käufer wird demnach eine Testphase eingeräumt, nach deren Ablauf er den Kauf billigen oder missbilligen kann. Bei einer Missbilligung käme kein Kaufvertrag zustande bzw. würde rückwirkend aufgelöst.

Zur Lösung Ihres Problems würde es sich anbieten, die Fälligkeit direkt an die Bedingungen zu knüpfen, die Sie unter a) und b) aufzählen. Dies in der Weise, dass die Fälligkeit eintritt, wenn die dort beschriebenen Handlungen vorgenommen worden sind.

In diesem Fall würde der Notar nach Bedingungseintritt eine Fälligkeitsmitteilung an die Käufer erfolgen, nach deren Zugang diese zur Zahlung verpflichtet wären.

Dies entspräche jedenfalls der für Sie günstigsten Lösung.

Um das Interesse der Käufer zu mit zu berücksichtigen, kann natürlich auch die jetzige Formulierung, durch ein Zahlungsziel nach Datum erweitert, beibehalten werden. Dies würde dem Umstand Rechnung tragen, dass die Finanzierungsbewilligung der Bank regelmäßig etwas Zeit in Anspruch nimmt.

Sie sollten also mit dem Käufer den Zeitplan abstimmen und dies zur Grundlage des notariellen Kaufvertrages machen.

In jedem Fall ist anzuraten, die Bedingungen für den Fälligkeitseintritt so genau und eindeutig wie möglich zu fixieren. Denn nur wenn dies gegeben ist, kann rechtsicher festgestellt werden, ab wann sich der Käufer in Verzug befindet. Der Verzug ist nämlich u.a. Voraussetzung für Schadensersatzanspruch und Rücktritt.

Anderenfalls müsste der Zeitpunkt in einem Rechtsstreit von dem Gericht durch Auslegung ermittelt werden. Das Ergebnis einer solchen Auslegung ist naturgemäß schwer abzusehen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
André Meyer, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 04.10.2012 | 00:13

Erst einmal vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich habe etwas nicht verstanden: die von Ihnen angeführte günstigste Lösung, ist das nicht mit: aus der Frage zitiert: 2. Der Kaufpreis ist fällig am z.B. 20.10.2012, frühestens jedoch eine Woche nachdem der Notar, wozu er hiermit beauftragt wird, dem Käufer das Vorliegen der nachfolgenden Voraussetzungen an die im Urkundseingang genannte Anschrift schriftlich bestätigt hat. formuliert? oder muß das zusätzlich anders formuliert werden?
Mit freundliche Grüßen
Klaus Philipp

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.10.2012 | 10:22

Sehr geehrter Herr P.,

1.
Nach der ersten (für Sie günstigsten) Lösung müsste in etwa folgendermaßen formuliert werden:

"Der Kaufpreis wird fällig, nachdem der Notar, wozu er hiermit beauftragt wird, dem Käufer das Vorliegen der nachfolgenden Voraussetzungen an die im Urkundseingang genannte Anschrift schriftlich bestätigt hat, dass:

a) ...."

Bei dieser Regelung würde kein Datum bestimmt werden. Der Kaufpreis würde fällig mit Eintritt der Bedingung.

Diese Regelung wäre jedoch untypisch, da sie die Interessen des Käufers unberücksichtigt lässt.

2.
Daher ist es üblich und auch sinnvoll ein Datum anzugeben, zu dem eine Zahlung erfolgen soll.

3.
Die von Ihnen genutzte Formulierung trägt diesem Umstand auch ausreichend Rechnung.

Die konkrete Formulierung kann natürlich abweichen.

So in etwa:

"Der vorläufige Kaufpreis ist fällig und zahlbar bis zum letzten Tag des Monats, nachdem folgende Ereignisse gemäß a) und b) mindestens 10 Kalendertage vor dem letzten Tag eines Monats eingetreten sind; die Fälligkeit tritt jedoch frühestens am 20.10.2012 ein:

a) ...
b) ..."

Bei dieser Formulierung hätten Sie klargestellt, dass

1. die Fälligkeit von dem Eintritt der Bedingungen unter a) und b) abhängt, und zwar zum Ende desselben Monats und

2. die Fälligkeit aber nicht vor dem 20.10.2012 eintritt.

Mit anderen Worten:
Die Fälligkeit tritt frühestens am 20.10.2012 ein und spätestens mit Bedingungseintritt zum Monatsende.

Die Fälligkeit kann somit nicht auf den „Sankt Nimmersleins Tag" fallen. Vielmehr hängt er konkret von dem Vorliegen der Voraussetzungen unter a) und b) ab.

Wann diese Vorliegen kann freilich nur abgeschätzt werden. Erfahrungswerte für Ihren Bezirk werden sich aber von dem Notar mitteilen lassen. Dies kann schon mehrere Monate in anspruch nehmen.

Lassen Sie sich von Ihrem Notar in dieser Angelenheit über die Bedeutung der einzelnen Klauseln nochmals aufklären. Dabei werden Sie auch Gelegenheit bekommen, Ihre eigenen Anliegen zu äußern, so dass diese bei dem Vertragsentwurf ausreichend berücksichtigt werden.

Sollten noch Fragen offen geblieben sein, können Sie mich unter der angegebenen E-Mail-Adresse gerne kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen,

André Meyer

Bewertung des Fragestellers 07.10.2012 | 13:00

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?