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Kaufvertrag BGB ungültig?


| 30.01.2006 21:03 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Wir haben von einer Person ABC ein Pachtgrundstück unserer Stadt übernommen, auf welchem dieser eine Pferdestallung gebaut hat. Diese Stallung haben wir von ABC für 6.000 Euro gekauft. (Er hat 4.000 Euro vorab bekommen und bekäme die Restlichen 2.000 Euro am 15.02.2006) Wir haben die Stallung ab 01.10.2005 übernommen, in der Zeit vom 01.06.2005 - 30.09.2005 standen wir bereits als Einsteller mit unserem Pferd in diesem Stall. Herr ABC hat uns während dieser Zeit mehrmals gebeten, seinem Nachbarn XYZ, mit dem er seit fast 25 Jahren befreundet ist nicht zu erzählen, daß wir den Stall übernehmen werden. Seine Begründung hierfür war, daß man sich halt so lange kennen würde und er ihm es aus diesem Grund gern selbst sagen möchte. Wir hatten Verständnis und hielten uns auch daran. Es kam uns wohl sehr komisch vor, daß er ihm bis zum Vortag seines "Auszuges" immer noch nichts gesagt hatte und der Nachbar XYZ wohl auch nur durch Zufall von anderen Nachbarn davon erfuhr. Einen Tag nachdem Herr ABC mit samt seinem Pferd den Stall verlassen hatte, sprach Herr XYZ uns an und fragte nach dessen Aufenthalt. Als wir ihm sagten, wir wären die neuen Eigentümer und Herr ABC sei "Ausgezogen", fiel dieser aus allen Wolken. Er sagte dann, er müsse sich arg zusammenreißen, wir könnten ja nichts dafür aber wir müssten uns mit ihm halt noch einig werden, ob er uns den Mittelstall (des von uns gekauften Stalles) weiterhin zur Verfügung stellen würde. Dieser Mittelstall gehöre ihm und das wäre Herrn ABC auch ganz genau bekannt gewesen. Das weitere Problem ist, das Herr XYZ uns eine Frist von 3 Monaten gesetzt hat, nach Ablauf dieser 3 Monate werde er seinen Stall abbauen. Wenn er seinen Stall abbaut, kippt der ganze andere Teil zusammen und wir haben garnichts mehr für unser Geld!!!

Wir haben dann Herrn ABC angerufen und ihm gesagt, daß Herr XYZ Besitzansprüche an dem Stall geltend machen würde und wir aus diesem Grund vom Vertrag zurücktreten möchten, gerne aber bereit wären wenn er dieses mit Herrn XYZ geklärt hätte neu zu verhandeln. Wir fühlten uns total betrogen und uns wurde nun auch klar, warum wir ihn nicht ansprechen sollten. Herr XYZ hat Herrn ABC diesen Stall vor ca. 20 Jahren geliehen. Herr ABC wurde während dieser 20 Jahre oft von Herrn XYZ (auch von Zeugen) daran erinnert, das dieser Stall immer Herrn XYZ gehören würde und niemals in den Besitz von Herrn ABC kommen würde.

Nach diesem Telefonat wurde aber nichts geklärt, wir bekamen von einem Anwalt Bescheid, daß Herr ABC aufgrund seiner eigenen Angaben den Stall geschenkt bekommen hätte und wir deshalb nicht vom Vertrag zurücktreten könnten. Alle weiteren Versuche unsererseits von diesem Vertrag zurücktreten zu können wurden von diesem Anwalt abgeschmättert. Wenn wir am 15.02.2006 nicht die Restsumme zahlen würden, würde man den Betrag einklagen.

Aufgrunddessen haben wir gegen Herrn ABC Anzeige wg. arglistiger Täuschung und Betrug gestellt.

Wir wollen uns nun einen Rechtsanwalt nehmen, Herr XYZ wird uns eine eidestattliche Versicherung geben, daß dieser Stall immer in seinem Eigentum war und bleiben wird.

Nun meine Frage:

Wir haben leider keine Rechtsschutzvers., mit welchen Kosten müssen wir evtl. rechnen?

Haben wir überhaupt Aussicht auf Erfolg? Er konnte uns doch nichts verkaufen, was ihm garnicht gehört und es kann doch nicht sein, daß wir uns nun mit Herrn XYZ streiten müssen. Wenn der Stall wirklich Herrn XYZ gehört, dann ist der Kauf der kompl. Stallung für uns zu diesen Konditionen uninteressant, die Stallung würde uns ja nie ganz gehören.

Herr ABC wusste genau, daß dieser Kauf niemals stattgefunden hätte, wenn Herr XYZ davon gewusst hätte. Er hatte wohl schon oft den Gedanken gehabt, diese Stallung zu verkaufen, hat den Gedanken aber immer wieder verworfen, da er von Herrn XYZ daran erinnert wurde bei einem Verkauf den Stall herauszugeben. Dafür gibt es ebenfalls Zeugen, so könnte es ja auch nicht sein, daß hier ein Gewohnheitsrecht greift, oder?

Vielen Dank für eine evtl. Antwort, wir sind total verunsichert, wie wir jetzt verfahren sollen. (Auch wg. der nun entstehenden Kosten)

Danke!!!!

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Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Es kommt in Ihrem Fall konkret auf die Bauweise der Stallungen an, da die Frage, ob Sie nicht vielleicht doch Eigentümer des Mittelstalls geworden sind, davon abhängig ist, ob dieser wesentlicher Bestandteil des Grundstückes ist oder nicht.


Aber erstmal Schritt für Schritt:

Sollte der Stall wesentlicher Bestandteil des Grundstückes, auf dem er steht, sein, dann könnte er nur mit diesem Grundstück zusammen verkauft werden (vgl. §§ 94, 873 BGB).

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören nach § 94 Abs. 1 BGB die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen.

„Gebäude“ im Sinne dieser Vorschrift sind regelmäßig Häuser oder Bauwerke. Daher spricht bereits aus diesem Grunde viel dafür, dass auch Stallungen unter den Begriff des wesentlichen Bestandteils fallen. Es kommt jedoch auf die konkrete Bauweise an (haben die Stallungen ein festes Fundament (sind sie also im Boden verankert), sind sie transportabel etc.).

Bei der Frage, ob eine Sache mit dem Boden „fest verbunden“ ist, kommt es entscheidend auf die Verkehrsauffassung an. So liegt eine feste Verbindung u.a. dann vor, wenn die Trennung zur Beschädigung oder Änderung des Wesens der Sache führt (u.U. sogar schon dann, wenn sie nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich ist).

Daher ist bei fest installierten Stallungen wohl in der Regel von einem wesentlichen Bestandteil des Grundstückes auszugehen.


Selbst wenn aber die Voraussetzungen des § 94 BGB vorliegen, dann schränkt § 95 BGB diese Vorschrift wieder ein Stück weit ein. Nach § 95 Abs. 1 BGB gehören zu den Bestandteilen eines Grundstücks nämlich solche Sachen nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind (sog. „Scheinbestandteile“). Das Gleiche gilt von einem Gebäude oder anderen Werk, das in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden ist.

Zu einem vorübergehenden Zweck sind Sachen eingefügt, wenn der Wegfall der Verbindung von vornherein beabsichtigt oder nach der Natur des Zwecks sicher ist. Ein Wille, die Verbindung nur zu einem vorübergehenden Zweck vorzunehmen, liegt regelmäßig vor, wenn der Verbindende in Ausübung eines zeitlichen Nutzungsrechts handelt. Dies wiederum ist wohl zu bejahen, wenn der Pächter eines Grundstücks die Sache oder das Bauwerk einfügt. Denn beide Seiten wissen bei Abschluss des Pachtvertrages ja, dass der Pachtvertrag eines Tages endet und der Pächter seine Sache oder sein Bauwerk wieder „mitnehmen“ muss.

Da es sich vorliegend um Pachtland handelt, spricht also viel dafür, dass die Stallungen - selbst wenn die Voraussetzungen des § 94 Abs. 1 BGB vorliegen - nach § 95 Abs. 1 BGB nur ein Scheinbestandteil sind. Des hätte gleichsam zur Folge, dass die Stallungen auch ohne Übertragung des Grundstücks separat verkauft werden könnten (wie bewegliche Sachen).

Nach § 929 BGB kann bei beweglichen Sachen grundsätzlich nur Eigentümer der Sache werden, der die Sache vom wahren Berechtigten (in der Regel der Eigentümer) kauft. Dies war vorliegend offensichtlich nicht der Fall, da der Nachbar Eigentümer des Mittelstalls war. Nach § 932 BGB kann jedoch der Erwerber gutgläubig Eigentum an einer fremden Sache erwerben, wenn er bei Besitzerwerb nicht wusste, dass die Sache einem anderen gehört. So lag der Fall offensichtlich auch bei Ihnen, da Sie bei dem Verkauf der Stallungen durch Herrn ABC nicht wussten, dass der Mittelstall dem Nachbarn gehörte. Dann könnten Sie nach den §§ 929, 932 BGB Eigentümer auch des Mittelstalls geworden sein (vorausgesetzt, der Kaufvertrag mit Herrn ABC erfasste alle Stallungen), so dass der Nachbar den Stall nicht von Ihnen herausverlangen könnte. Diese Ausführungen beanspruchen aber nur im Regelfall Geltung, da es auf den individuellen Fall ankommt. Hierzu sind Ihre Angaben im Sachverhalt nicht ausreichend genug.

Sollte man entgegen den vorstehenden Ausführungen zu einem anderen Ergebnis kommen, hätten Sie zumindest einen Schadensersatzanspruch gegen Herrn ABC.


Die Kosten eines Rechtsstreits sind abhängig vom Gegenstandswert. Dieser bemisst sich vorliegend nach dem Wert des restlichen Kaufpreises (EUR 2.000,00). Sollten beide Seiten in einem Gerichtsverfahren anwaltlich vertreten sein und das Gericht ein Urteil fällen, kämen neben in der ersten Instanz ca. EUR 800,00 Anwaltskosten noch EUR 219,00 Gerichtskosten hinzu.


Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen. Gerne bin ich auch bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Sie können mich gerne für eine weitere Beauftragung kontaktieren. Selbstverständlich garantiert Ihnen meine anwaltliche Schweigepflicht absolute Anonymität.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 30.01.2006 | 22:22

Also, nur noch mal für mein Verständnis:

Wenn Herr ABC nachweisen kann, daß wir im guten Glauben gekauft haben, wäre der Vertrag rechtens und wir müssten uns dann dem Unmut unseres Nachbarn hingeben, mit welchem wir natürlich gern ein gutes Verhältnis hätten? Unser Nachbar Herr XYZ würde eidesstattlich versichern, daß dieser Stall ihm gehört und auch weiterhin gehören wird (es handelt sich bei seinem Stall um einen Wanderstall, der abgebaut werden könnte.Von Herrn ABC wurden links und rechts Ställe angebaut).Wir haben ja eine Anzeige wg. arlistiger Täuschung und Betrug gestellt, ist dieses nicht auch noch zu berücksichtigen? Wenn wir die Klage verlieren, müssen wir dann auch noch die Kosten des Herrn ABC tragen?

Vielen Dank für ihre Mühe, da wir aber leider weit von ihnen entfernt wohnen, müssen wir uns dann wohl nach einem Anwalt in unserer Nähe umsehen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.01.2006 | 22:36

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage.


Sie haben meine Ausführungen richtig verstanden. Gleichwohl ist dies keine Garantie für einen Prozessgewinn, ein Restrisiko besteht immer. Im Falle eines Prozessverlustes müssten Sie auch die Kosten von Herrn ABC tragen. Die Anzeige ist grundsätzlich unabhängig von einem Zivilverfahren zu sehen.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

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