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Kaufvertrag Aufhebung Haftungsausschluß

19.09.2018 09:08 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Guten Tag,

ersteinmal klasse, dass es ein solches Forum gibt!

Ich habe folgenden Sachverhalt, den ich gerne im Vorfeld zum Kauf einer DG Eigentumswohnung geklärt haben möchte.

Die Wohnung hat einen ausgebauten Dachspitz mit Loggia. Für den Dachspitz liegt ein durch das Bauamt genehmigter Bauplan vor. Dieser weist aber darauf hin, dass es sich um eine Fläche zum nicht dauerhaften Auftenhalt handelt. Kann ich diese Fläche tatsächlich als Nutzfläche vermieten? Bin ich als Eigentümer verantwortlich, wenn der Mieter dieses dann doch als Wohnfläche nutzt?

Schwieriger wird es mit der Loggia. Diese ist in den Bebauungsplänen nicht eingetragen. Im gesamten Wohnblock sind ca. 8 Loggias faktisch vorhanden - aber keine ist in den mir vorliegenden Bauplan eingezeichnet und entsprechend genehmigt.

Ich bekomme vom Bauamt und von der Hausverwaltung keine Auskunft da beide auf den Datenschutz verweisen.

Nun habe ich recherchiert und bin auf folgende Lösung gekommen, die ich hier gerne auf Sinnhaftigkeit prüfen möchte.

Es gibt wohl die Möglichkeit im notariellen Kaufvertrag eine Garantie des Verkäufers aufzunehmen die bestätigt, dass die Loggia baurechtlich genehmigt ist.

Diese Garantie wird sicherlich die evtl. fehlende Baugenehmigung nicht ersetzen, aber kann ich den Verkäufer dann entsprechend der Folgekosten haftbar machen? Bzw. im Falle eines Unfalls die Verantwortung damit auf dem Verkäufer übertragen?

Interessant finde ich, dass im Grundbuch die Wohnung mit Loggia beschrieben wird. Die Aufteilungspläne liegen mir aber leider noch nicht vor. Ist die Erwähnung der Loggia im Grundbuch nicht schon ein Beweis für die rechtliche Erstellung? Der Notar dürfte doch nur eine solche Eintragung zulassen, wenn diese auch einwandfrei genehmigt ist. Oder liege ich hier falsch.

Viele Fragen -aber ein wirkliches schönes Objekt, was hoffentlich den ganzen Aufwand wert ist.

Vielen Dank für Eure/Ihre Unterstützung

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Eine laut Baugenehmigung nicht zum dauerhaften Aufenthalt gekennzeichnete Fläche wie den Dachspitz können Sie zwar vermieten, aber Sie müssen den Mieter dann auch auf diesen Umstand hinweisen. Widrigenfalls kann es geschehen, dass im Fall einer etwaigen Nutzungsuntersagung durch das zuständige Bauordnungsamt der Mieter Minderungs- und Schadenersatzansprüche geltend macht.

Im Hinblick auf die Loggia ist zu prüfen, ob diese tatsächlich nicht genehmigt ist oder diese lediglich nicht eingetragen worden ist. Dies deshalb, weil Bauplan und Grundbuch hier voneinander abweichen. Hier sollte der Verkäufer anfragen, dem das Bauamt die Auskunft erteilen dürfte. Im Rahmen dieser Plattform kann deshalb keine abschließende Beurteilung erfolgen.

Erst nach dieser Prüfung kann eingeschätzt werden, ob die von Ihnen angedachte Garantie überhaupt ausgesprochen werden sollte, zumal der Notar ggf. die Beurkundung dieser womöglich unwahren Angaben nicht vornehmen wird.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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