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Kaufvertag ETW / Grundschuld


18.12.2005 17:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Wir planen den Kauf einer ETW zum Eigennutz über einen Makler (Beurkundungstermin: 21.12.05)
Folgende Angaben im notariellen Kaufvertragsentwurf (Standardvertrag) haben uns stutzig gemacht:

1) Ausweislich des Grundbuches ist der Grundbesitz wie folgt belastet:
Abteilung III:
lfd. Nr. 1: Grundschuld über 408.000,-- Deutsche Mark für die Bank X

2) Der Nominalbetrag der in Abteilung III des Grundbuches eingetragenen Belastung übersteigt den vereinbarten Kaufpreis. Die Durchführung des Kaufvertrages ist somit für den Fall, dass dieses Recht in voller Höhe valutiert davon abhängig, dass entweder der eingetragene Gläubiger auf Teile seiner Forderung verzichtet oder der Veräußerer den Differenzbetrag zwischen vereinbarten Kaufpreis und der Forderung des Gläubigers zum Kaufpreis zuzahlt.

3) Der Veräußerer läßt sich bei der Berurkundung vertreten vom Notar. Die Addresse des Veräußeres ist angegeben mit "derzeit wohnhaft bei".

Nun unsere Frage:
Laut Aussage der Maklerin beläuft sich die aktuelle Grundschuld noch immer auf EUR 175.000, obwohl die ETW
vom Veräußerer bereits 1996 gekauft worden ist.
Die Grundschuld ist damit fast doppelt so hoch, wie unser Kaufpreis, der bei EUR 103.000 liegt.
Welche Risiken können für uns auftreten und wie können wir uns dagegen schützen?
Von unserer Seite haben wir gebeten folgenden Zusatz in den Kaufvertrag einzufügen:
"Falls der Veräußerer den Differenzbetrag zwischen vereinbarten Kaufpreis u. der Forderung des Gläubigers zum Kaufpreis nicht bis zum 28.02.05 zuzahlt(entspricht unserem Termin der Kaufpreiszahlung), wird dieser Vertrag nichtig und sämtliche entstandenen Kosten sind vom Veräußerer zu tragen".
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Letztendlich werden Sie in diesem Forum keine sichere Lösung erhalten können, hierzu sollten Sie unbedingt zunächst mit dem Notar sprechen und im Zweifel einen Kollegen vor Ort aufsuchen.

Nach der von Ihnen zitierten Ziffer 2. soll der Vertrag nur durchgeführt werden, wenn die Grundschuld nicht mehr voll besteht (also nur bis zum Kaufpreis).

Sie müssen auf jeden Fall sicher stellen, dass die Zahlung nur auf ein Notar-Konto erfolgt. Dieser darf erst weiterleiten, wenn die Bank die Löschung der Grundschuld bewilligt oder bewilligen wird, wenn Ihre Kaufsumme weitergeleitet wurde.

Ansonsten kommt es auf den Vertrag an, wer welches Geld wann weiterleiten soll. Und dies kann hier nicht geprüft werden. Eine Klarstellung wie von Ihnen genannt kann natürlich hilfreich sein, ebenso die Bestimmung eine fixen Termins.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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