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Kaufrecht -Makler-Pflichten

| 25.10.2014 14:56 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Mauritz


Hausangebot im Internet über Makler. Anfängl. KP 229.000 Euro, am Besichtigungstag 219.000 Euro (Schreibfehler!). Die DHH hat ca 600 Grund, ca 95 Wf. Das Exposé des Maklers benennt "es wurden schon einige Modernisierungsarbeiten durchgeführt, u.a. Dach inkl. Dämmung, z.T.Fenster, Heizung. Die Realität zeigt, die Arbeiten sind von 1991-1993, die Dachdeckung vermutlich älter, die Dämmung zerrissen und schadhaft, die Heizung von 1991, die Wohnfläche beträgt 86 qm. Weitere Mängel werden von uns angesprochen, u.a. Gasgeruch, den der Makler bitte melden soll. Makler erklärt, das Minimum für die Verkäufer sei 212.000 Euro, auf Gasgeruch geht er nicht ein, bzw. erklärt, er habe nichts gerochen. 14 Tage später weiterer Besichtigungstermin, zu dem wir den Störungsdienst der Gasag zur Abklärung hinzuziehen: dieser stellt erhebl. Gasaustritt fest und legt die Anlage still.
Exposé sagt, die Immobilie ist bezugsfrei. Makler läßt gar nicht mehr mit sich reden, erklärt, an den 212.00 Euro werde sich nichts ändern, die Eigentümerin bzw. deren KInder würden auch nicht räumen, sondern dass könnten wir ja selbst machen und uns noch Dinge, die wir brauchen können, aussuchen (!). Heizung werde auch nicht repariert. Wir holen Kostenvoranschlag für die Räumung (= 1000 Euro) und Kostenvoranschlag für Heizungsreparatur (=1000 Euro) ein, wollen darüber nochmal mit dem Makler sprechen, der wird frech und äußert, "sie wollen das Haus wohl geschenkt haben...!" Seitdem Kontaktabbruch (seit Juli d.J.)
Das Haus ist nicht bezugsfrei und kann nicht beheizt werden.. Der KP wurde jetzt über Makler auf 215.000 Euro gesenkt. Was können wir tun, wir würden das Haus gerne kaufen, ärgern uns aber enorm über diesen Makler. Seine Angaben stimmen mit der Realität überhaupt nicht ein. Dieser drängte zudem, den von ihm vorgeschlagenen Notar zu wählen (vorgefertigte Maklerklausel). Wie ist die Rechtslage, was können wir tun?

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Frage möchte ich anhand der von Ihnen mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Ich verstehe Ihre Frage so, dass Sie nach Möglichkeiten suchen, den Kaufpreis wegen der vorhandenen Mängel zu reduzieren und/oder den Kaufvertrag unter Umgehung des Maklers direkt mit den Eigentümern zu schließen.

Die Rechtslage ist nun so, dass Sie keinen einklagbaren Anspruch auf das eine oder das andere haben. Ein Kaufvetrag ist noch nicht zustande gekommen. Auch wenn die gesamten aufgezählten Mängel vorhanden sind, steht es im Belieben der Eigentümer, welchen Kaufpreis sie für die DHH verlangen. Entweder Sie sind bereit, diesen Kaufpreis zu bezahlen, oder Sie sind es eben nicht. Die Eigentümer oder der sie vertretende Makler sind aber nicht dazu gezwungen, wegen der benannten Mängel eine Reduzierung des Kaufpreises zu akzeptieren. Sie können Ihrerseits wegen der Ihnen bekannten Mängel nachträglich keine Mängelrechte geltend machen, wenn Sie sich zum Kauf entscheiden. Eine Immobilie wird in der Regel unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft. Sie könnten nur wegen etwaiger weiterer Mängel, die Ihnen jetzt noch nicht bekannt sind, Gewährleistungsrechte geltend machen, wenn die Eigentümer Ihnen diese Mängel arglistig verschwiegen haben.

Sofern Ihnen die Eigentümer bekannt sind, können Sie theoretisch an diese herantreten und versuchen, den Kaufvetrag unter Umgehung des Maklers direkt mit diesen abzuschließen und ggf. die Konditionen neu zu verhandeln. Dies ändert letztlich jedoch nichts am Anspruch des Maklers auf seine Provision, auch dann nicht, wenn letztlich ein Kaufvertrag bei einem anderen Notar abgeschlossen wird und keine Maklerklausel im Vertrag vorhanden ist. Die Maklerklausel schafft in der Regel nur eine zusätzliche Anspruchsklausel für den Makler. Der Makler hat aber auch ohne eine solche Klausel einen Anspruch auf Zahlung seiner Provision, wenn er nachweisen kann, dass seine Tätigkeit für den Abschluss des Kaufvertrags ursächlich war.

Für den Moment sehe ich daher keine andere Möglichkeit für Sie, als entweder die Konditionen nochmals neu zu verhandeln oder darauf zu warten, dass der Kaufpreis ggf. noch weiter fällt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick verschaffen. Bei Unklarheiten nutzen Sie gerne d6e Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz, LL.M.
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.10.2014 | 19:08

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt; vielen Dank für Ihre Ausführungen, die nachvollziehbar sind. Dass es keinen "einklagbaren" Anspruch gibt, versteht sich. Mich beschäftigt das "Geschäftsverhalten" des Maklers, das ich bedenklich finde (z.B. Aussagen, wie "jetzt keine Reservierung mehr, die anderen Interessenten haben 215.000 Euro geboten, wer zuerst zum Notar geht, der hat es...!" Zwangsläufig wendet man sich bei so vielen Unwägbarkeiten ab, und davon haben alle Parteien nichts. Es ging nicht darum, die Maklercourtage zu umgehen; eher, wie ein Makler "in die Pflicht" genommen werden kann (fahrlässig hinzunehmen, dass Gas ausströmt?), Notariat nur über "eigenen Notar" - es gibt auch andere des Vertrauens, die diesen Job gerne übernehmen. Als rein potentieller Käufer hat man da sicher keine geschützte Position, was aber, wenn ich den Kaufvertrag zum genannten KP abschließe und die Immobilie nicht, wie von Makler angekündigt und im KV festgehalten, geräumt wird? Dann muß ich diese Kosten nachträglich geltend machen können...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.10.2014 | 19:50

Sehr geehrte Fragestellerin,

den Makler wegen seines, zugegebenermaßen nicht sehr seriös anmutenden, Geschäftsgebahrens in die Pflicht zu nehmen, dürfte hinsichtlich der von Ihnen beanstandeten Verhaltensweisen kaum möglich sein. Die zitierte Aussage hat zwar etwas marktschreierisches, ist rechtlich aber nicht zu beanstanden.

Hinsichtlich des ausströmenden Gases ist natürlich fraglich, ob der Makler hiervon positive Kenntnis hatte. Falls nein, ist er nicht dazu verpflichtet, eigene Erkundigungen anzustellen, sondern darf sich auf die Angaben der Eigentümer hinsichtlich des Objektzustandes verlassen. Sollten diese ihm mitgeteilt haben, dass mit der Heizungsanlage alles in Ordnung hat, darf er sich darauf verlassen. Dem Makler nachzuweisen, dass er den Gasgeruch ebenfalls wahrgenommen hat bzw. hätte wahrnehmen müssen, dürfte ggf. schwierig werden. Falls dem so war, so gefährdet der Makler natürlich ggf. die Gesundheit der besichtigenden Interessenten. Insoweit könnten Sie sich an die zuständige Aufsichtsbehörde des Maklers werden, die geeignete Ordnungsmaßnahmen ergreifen könnte.

Bzgl. der Notarwahl dürfte sich sicher noch etwas machen lassen. Der Makler muss sich schließlich darüber im Klaren sein, dass er sich ggf. den Eigentümern gegenüber schadensersatzpflichtig machen kann, wenn ein Verkauf deswegen nicht zustande kommt, weil er die potentiellen Käufer zu einem bestimmten Notar drängen will.

Wenn im Kaufvertrag die Verpflichtung der Eigentümer zur Räumung der Immobilie festgehalten wird und dann nach einem Verkauf nicht erfolgt, haben Sie in der Tat einen einklagbaren Anspruch auf Räumung. Diesen zwar nicht gegen den Makler, aber gegen die Eigentümer. Sie können dann eine Nachfrist zur Räumung setzen und für den Fall des erfolglosen Verstreichens der Frist die Räumung vornehmen lassen und die entsprechenden Kosten einklagen.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz, LL.M.
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 25.10.2014 | 20:42

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