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Kaufpreiszahlung Immobilie


| 12.12.2016 15:16 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um einen Immobilienkaufvertrag mit kaum kontrollierbarer (Teil-)Zahlungskonstruktion über einen längeren Zeitraum.


Sehr geehrte Damen und Herren,
wir stehen in Verhandlung zu einem Immobilienkauf. Der Makler hat uns drei Alternativen zur Bezahlung angeboten und erst nach Wahl unsererseits wird er einen Kaufvertragsentwurf aufsetzen.
Die Verkäufer wollen jetzt verkaufen und am liebsten aufgrund eines erneuten Baus jetzt auch schon das komplette Geld, jedoch erst (frühestens) im August ausziehen, wenn ihr eigener Bau fertig ist. Variante 1 ist 465T bei Kaufvertragsabschluss zu bezahlen und eine vom Makler nicht benannte Nutzungsentschädigung für die (mind. 8) Monate zu erhalten. Variante 2 ist 150T bei Kaufvertragsabschluss, keine Nutzungsentschädigung und die Restzahlung von 315 dann bei Übergabe. Variante 3 ist bei Kaufvertragsabschluss 470T bei Übergabe ohne Nutzungsentschädigung. Welches der Angebote ist für uns Käufer das finanziell und rechtlich gesehen sicherste bzgl. der Risiken zu eventuellen Bauverzug der Verkäufer bzw. etwaiger Schäden während der Nutzungsphase?
Wir befürchten, dass die Risiken bei einem eventuellen Bauverzug der Verkäufer (oder Insolvenz deren Bauträgers) nicht abgedeckt sind und wie die Vorgehensweise wäre, wenn sich die Übergabe dadurch verschiebt. Oder ist dies unerheblich und die Verkäufer müssen so oder so das Haus zum vereinbarten Termin räumen? Wie kann man dies sicherstellen?
Ebenfalls sind wir uns unklar, wie etwaige Schäden zwischen Zeitpunkt Kaufvertrag (gekauft wie gesehen) und Übergabe mind. 8 Monate später üblicherweise festgehalten und übernommen werden.
Bei Variante 1 gehört uns zwar das Haus aufgrund der Komplettzahlung und Grundbuchumschreibung des Kaufpreises als Eigentümer, aber was passiert mit etwaigen Schäden in der Nutzungsphase bzw. was passiert wenn die Verkäufer aufgrund Bauverzug nicht rausgehen?
Bei Variante 2 und 3 wäre zwar Geld zur Sicherheit zurückbehalten, aber wir wären dann auch nicht Eigentümer und das Risiko von etwaigen Schäden in der Nutzungsphase wäre ebenfalls nicht abgedeckt. Die Verkäufer würden sich dann aber selbst ein Darlehen besorgen, somit wäre es nicht unser Geld mit dem sie arbeiten.
Durch derzeitige Notar- und Bankenbearbeitungszeit könnte sich die Bezahlung (anteilig oder komplett) sowieso bis in den Februar/März verschieben, d.h. bei Variante 1 würde sich der Bau der Verkäufer und somit die Übergabe verschieben, bei Variante 2 und 3 wären wir unabhängig von den Bauplänen der Verkäufer, allerdings müsste irgendwie geregelt werden, dass wir dann trotzdem zu einem fixen Termin einziehen können.
Der Makler vertritt leider mehr die Interessen der Verkäuferseite und berät uns nicht wirklich und setzt uns eher mit der Entscheidung unter Druck.
Sollte man von solchen Zahlungskonstrukten über eine so lange Dauer besser die Finger zu lassen?
Können Sie uns näher sagen, welches Vorgehen üblicherweise das rechtlich für den Käufer gesehen beste bzw. sicherste ist, um am Schluss nicht ohne Geld und ohne Haus dazustehen?
Vielen Dank für die Hilfe,
Freundliche Grüße

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1. Sollte man von solchen Zahlungskonstrukten über eine so lange Dauer besser die Finger zu lassen?

Antwort:

In der Tat haben Sie das Problem richtig erkannt. Der Immobilienkauf, die sog. Auflassung (= Eigentumsübergang) und die Sicherung des relativ hohen Kaufpreises sind mit erheblichen Risiken verbunden, die aufgrund Ihrer Darstellung hier nur summarisch dargestellt werden können.

Sie sollten also, wie Sie es salopp formuliert haben „von solchen Zahlungskonstrukten über eine so lange Dauer besser die Finger von lassen."

Denn:

1. Hauseigentümer werden und eine plangerechte Räumung sichern...

(Ihr Zitat): „aufgrund eines erneuten Baus jetzt auch schon das komplette Geld, jedoch erst (frühestens) im August ausziehen, wenn ihr eigener Bau fertig ist."

....sind rechtlich verschiedene Angelegenheiten mit nicht überschaubaren Risiken verbunden.

2. Über die Varianten 2 und 3…

(Ihr Zitat) „Bei Variante 2 und 3 wäre zwar Geld zur Sicherheit zurückbehalten, aber wir wären dann auch nicht Eigentümer und das Risiko von etwaigen Schäden in der Nutzungsphase wäre ebenfalls nicht abgedeckt. Die Verkäufer würden sich dann aber selbst ein Darlehen besorgen, somit wäre es nicht unser Geld mit dem sie arbeiten."


...ist das Risiko für die zurückbehaltene Summe von EUR 150T nicht zu kontrollieren und auch die Eigentumsübertragung nur dann, wenn diese im Grundbuch in zureichender Rangfolge (!) abgesichert wäre.


3. Die Regelungen über „fixe" Ein- bzw. Auszugstermine sind – sofern nur schuldrechtlicher Art – machbar aber ebenfalls etwa bei Insolvenz, Pfändungen oder schlichter Nichterfüllung keine wirkliche Sicherung Ihres Geldes. Sie hätten dann zwar Rückzahlungs- und/oder Schadensersatzansprüche. Sind dafür aber beweisbelastet

4. „Der Makler vertritt leider mehr die Interessen der Verkäuferseite und berät uns nicht wirklich und setzt uns eher mit der Entscheidung unter Druck."

Antwort:
Das ist nicht hinnehmbar. Der „ehrliche Makler" hat einen beiderseitigen Interessenausgleich zu suchen und zu fördern.

5. Können Sie uns näher sagen, welches Vorgehen üblicherweise das rechtlich für den Käufer gesehen beste bzw. sicherste ist, um am Schluss nicht ohne Geld und ohne Haus dazustehen?

Antwort:

a) Lassen Sie sich nicht vom Makler oder sonst jemand „unter Druck" setzen.


b) Kaufpreiszahlung über das Anderkonto des Notars erst nach erfolgter sog. Auflassungsvormerkung im Grundbuch.


Abschließend zum besseren Verständnis:

Schuldrechtliche Verträge sichern Ihre Rechte und Ansprüche nur eingeschränkt und auch nur bei solventen Partnern.

Aus diesem Grunde sollte der Kaufpreis erst bei Fälligkeit bezahlt werden wenn:

- alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen,
- die sogenannte Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) für Sie im Grundbuch eingetragen ist - dadurch wird das Grundbuch "gesperrt", das Grundstück wird für den Käufer "reserviert" -,
- dass die erforderlichen Unterlagen vorliegen, um evtl. eingetragenen Grundschulden und Hypotheken im Grundbuch zu löschen,
- kein gemeindliches Vorkaufsrecht besteht


Überlassen Sie das dem Notar, denn der

veranlasst alles Erforderliche, damit die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt werden. Sobald diese vorliegen, teilt er das den Vertragsschließenden mit.

Erst wenn diese Fälligkeitsmitteilung Ihnen als Käufer vorliegt, sollten Sie also den Kaufpreis zahlen.

Sämtliche Teil- oder Vorauszahlungen ohne diese Fakten sollten Sie nach der mir hier unterbreiteten Sachlage - tunlichst vermeiden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.12.2016 | 20:42

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Die Auflassungsvormerkung/Grundschuldlöschung/Gemeindliches Vorkaufrecht etc. wären für uns eine Voraussetzung für eine Fälligkeitsmitteilung des Notars, diese wäre also vor Zahlung des Kaufpreises vorhanden. Dies hatte ich anscheinend nicht gut beschrieben.
Entnehme ich Ihrer Antwort damit richtig, dass mit dieser Sachlage nun von allen drei Varianten die Variante 3 mit einem Notaranderkonto die sicherste wäre? Oder wäre dann auch wieder Variante 1 sicher, da auch hier die Auflassungsvormerkung etc. bei Fälligkeitsmitteilung vorliegt?
Könnten Sie mir zu den in der ersten Frage genannten evtl. Schäden während der Nutzungsphase noch Ihre Meinung mitteilen: Wie kann man dann die ggf. in der Nutzungsphase der Verkäufer entstandenen Schäden festhalten und die Instandsetzung einfordern? Geht das einfach über eine Besichtigung bei Kaufvertragsabschluss und Übergabe (analog dem Vorgehen bei Mietwohnungen)?
Bzgl Ihrer Antwort zum Auszugstermin der Verkäufer: Ist z.B. die Forderung im Kaufvertrag nach einer erhöhten monatlichen Verzugszahlung, die mit dem Betrag auf dem Notaranderonto verrechnet wird, zulässig, um die Verkäufer zum rechtzeitigen Auszug zu "motivieren"?
Vielen Dank nochmal für Ihre Hilfe
Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.12.2016 | 22:58

Gerne zu Ihren Nachfragen:

Frage:
Entnehme ich Ihrer Antwort damit richtig, dass mit dieser Sachlage nun von allen drei Varianten die Variante 3 mit einem Notaranderkonto die sicherste wäre?

Antwort: Ja.

Frage:
Oder wäre dann auch wieder Variante 1 sicher, da auch hier die Auflassungsvormerkung etc. bei Fälligkeitsmitteilung vorliegt?

Antwort: Ja, auch das ist in Bezug auf die Immobilie sicher. Nicht aber ist die Nutzungsentschädigung als schuldrechtliche Vereinbarung sicher. Nur bei solventen und zuverlässigen Partnern. Bonitätsanfrage bei geeigneten Anbietern wäre sinnvoll.

Mit der Vereinbarung einer Nutzungsentschädigung sollten Sie tunlichst jeden Anschein eines Mietverhältnisses vermeiden.


Frage: Wie kann man dann die ggf. in der Nutzungsphase der Verkäufer entstandenen Schäden festhalten und die Instandsetzung einfordern? Geht das einfach über eine Besichtigung bei Kaufvertragsabschluss und Übergabe (analog dem Vorgehen bei Mietwohnungen)?


Antwort:

Einvernehmlich geht alles. Schriftliches Übergabeprotokoll VOR und NACHHER. Fotografien mit Datum. Unbedingt unter Hinzuziehung eines unbeteiligten Zeugen: Am besten ein gesondert beauftragter Architekt.
Bezugnahme auf "mietvertragliche Regeln" tunlichst vermeiden.
Anstatt dessen einzeln auflisten, wer welche Schäden, Abnutzungen, Schönheitsreparaturen zu tragen hat.

Frage:
Ist z. B. die Forderung im Kaufvertrag nach einer erhöhten monatlichen Verzugszahlung, die mit dem Betrag auf dem Notaranderkonto verrechnet wird, zulässig,

Antwort:

Das kann als Vertragsstrafe formuliert und frei vereinbart werden.

Im Zusammenhang mit der Beurkundung ist das eine zulässige Frage an den Notar, der diese im Rahmen der Dienstleistung für seine Gebühren auch zu beantworten hätte.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiter helfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Ihr
W. Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.12.2016 | 12:21


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