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Kaufpreis mindern wegen fehlender Genehmigung für Dachbodenausbau?

16.05.2020 11:47 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Wir haben gerade ein Einfamilienhaus Haus gekauft. EG, OG und ausgebautes Dachgeschoss mit Bad, Schlafzimmer, Wohnraum und Anschlüsse für eine weitere Küche.
Eine für die Sanierung beauftragte Architektin fragte nun, ob der Ausbau des Dachgeschosses genehmigt ist. Da wir nicht wussten, dass so etwas genehmigt werden muss, haben wir im Kaufprozess nie danach gefragt. Die Verkäuferin gibt an, dass sie das Haus auch schon so gekauft hat und daher auch nichts von einer Genehmigung weiß.
Uns wurde das Haus mit Angabe des Dachgeschosses als Wohnfläche verkauft. Der Plan des Grundrisses zeigt hier eine Wohnfläche von 45 qm (insgesamt hat das Haus 200 qm). Da es in der Vergangenheit keinen Grundriss des Dachgeschosses gab, wurde im Februar 2020, vor dem Verkauf, ein Grundriss mit Wohnflächenberechnung von einer Architektin angefertigt. Dieser wurde uns auch im Verkaufsprozess vorgelegt. In der Baugenehmigung steht nur die Wohnflächenberechnung für EG und OG. Das Dachgeschoss wird in der Baugenehmigung nicht als ausgebaut aufgeführt.
Nun stellt sich die Frage, ob wir ein Anrecht auf nachträgliche Minderung des Kaufpreises haben, da es keine Genehmigung für das Dachgeschoss gibt und uns dad Bauamt somit die Nutzung untersagen kann, bis eine Genehmigung vorliegt. Hier dann zusätzlich die Frage, ob wir eine Genehmigung bekommen würden, da diese ja nach gegenwärtigen Auflagen gestellt werden müsste.

16.05.2020 | 13:36

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Frage,

"[...] ob [Sie] ein Anrecht auf nachträgliche Minderung des Kaufpreises haben, da es keine Genehmigung für das Dachgeschoss gibt [...]" und
"ob [Sie) eine Genehmigung bekommen würden [...]",

wie folgt beantworten.

1.
Sie können den Kaufpreis mindern (§ 437 Nr. 2, 2. Alternative, § 441 BGB: Minderung ), wenn
a) das Haus bezüglich des nicht genehmigten Dachgeschosses mangelhaft, eine
b) Nacherfüllung (Mangelbeseitigung) nicht möglich ist,
c) die Sachmangelhaftung / Gewährleistung nicht ausgeschlossen wurde oder - ohne dass es auf b) ankommt - Sie über die Tatsache des ungenehmigten Ausbaus arglistig getäuscht wurden.

Baurechtswidrigkeit ist ein Sachmangel (BGH, Urt. v. 12.04.2013 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%20266/11" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.04.2013 - V ZR 266/11: Gewährleistung beim Wohnungskauf: Fehlende Baugenehmigung als Sa...">V ZR 266/11</a>, 1. Leitsatz, Randziffer 9).
Wenn die Verkäuferin noch im Grundbuch steht, könnte sie noch einen Antrag stellen.
Stehen Sie schon im Grundbuch ist die Nacherfüllung durch die Verkäuferin nicht mehr möglich.

Regelmäßig wird die Sachmangelhaftung aber ausgeschlossen sein.

Die Verkäuferin haftet daher nur, wenn Sie von Ihr arglistig getäuscht wurden (§ 444 BGB: Haftungsausschluss ).

"Dies[...] setzt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zumindest Eventualvorsatz voraus [...]; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht [...]. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte [...]." (BGH - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%20266/11" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.04.2013 - V ZR 266/11: Gewährleistung beim Wohnungskauf: Fehlende Baugenehmigung als Sa...">V ZR 266/11</a>, Randziffer 12).

Die Kenntnis der Verkäuferin müssten Sie im Streitfall beweisen.
Das dürfte nicht möglich sein, wenn Sie nicht widerlegen können, dass die Verkäuferin, das Haus schon so erworben hatte.

Für ein arglistiges Verschweigen reicht nicht, dass die Verkäuferin hätte wissen müssen, dass es für das Dachgeschoss keine Genehmigung gibt.

Vielleicht erfahren Sie etwas über die Umstände der Wochnflächenberechnung durch die Architektin vor dem Verkauf. Hätte die Architektin der Verkäuferin mitgeteilt, dass es für das Dachgeschoss keine Genehmigung gibt, hätte die Verkäuferin arglistig gehandelt. Das müssen Sie aber beweisen (entweder mit Dokumenten oder der Aussage der Architektin.)

> (Wissens)Stand jetzt können Sie eine Minderung leider nicht durchsetzen.

2.
Zu den konkreten Voraussetzungen der Genehmigung sollten Sie einen Architekten/Bauingenieur*in befragen, der/die die Räume besichtigt.

Genehmigungsfrei sind bestimmte Ausbauten (Anlage 2 HBO – Baugenehmigungsfreie Vorhaben nach § 55 (1) dort unter II.)

Auch bei Genehmigungsfreiheit, müssen die baurechtlichen Vorgaben eingehalten werden § 54 Abs. 2 HBO).

§ 42 Abs. 1 S. 1 der hessische Bauordnung (HBO) sieht für Aufenthaltsräume in Dachgeschossen jedenfalls eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,20 m vor.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 16.05.2020 | 14:14

Guten Tag, vielen Dank für die schnelle Antwort.
Was ich vergessen habe, zu erwähnen, der Verkauf wurde mit Makler getätigt. Ändert dies etwas an der Sache?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.05.2020 | 17:20

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Dass ein Makler beteiligt war, ändert erst einmal nichts an der Sache.

Nur wenn der Makler die fehlende Genehmigung kannte und damit arglistig gehandelt hätte, wäre die Angelegenheit anders zu beurteilen, wenn/da die Verkäuferin sich die Kenntnis zurechnen lassen muss.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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