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Kaufoptionen und Risiken einer Wohnung. Bank stimmt Verkauf derzeit nicht zu.

13.05.2013 13:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim


Mögliche Kaufoptionen und Risiken einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Fakten:
- Das Mehrfamilienhaus gehört einem einzigen Eigentümer
- Die zu kaufende Wohnung ist im Dachgeschoss, welches bisher noch nicht ausgebaut, eingetragen und vermietete wurde.
- Das Mehrfamilienhaus ist noch nicht abbezahlt und „gehört" somit zu einem Großteil der Bank (in ca. 15 Jahren soll das Darlehen vollends getilgt sein ).
- Die Bank (Darlehensgeber) befürwortet den Verkauf an einen Dritten derzeit nicht, da Sie den Ausbau lieber selbst finanzieren will.

Frage:
Gibt es eine Möglichkeit den Verkauf an einen Dritten heute vertraglich zu einen Datum, Preis X abzusichern?
Den Ausbau heute von einem Dritten als Finanzier (an seiner noch nicht eigenen Immobilie) durchführen zu lassen?
Den Dritten heute an den Mieteinnahmen zu beteiligen? (Szenario bspw. Mietkauf, mit Untervermietung)
Welche Risiken haben Verkäufer und Käufer? -Was passiert beispielsweise bei einer Privatinsolvenz des Verkäufers, bevor das Mehrfamilien Haus abbezahlt ist. Ist der „Mietkauf" für den Dritten, gegenüber der Bank dann rechtsgültig?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage und das damit entgegengebrachte Vertrauen.

Grundsätzlich ist jede Vorstellung der Finanzierung und des Kaufs vertraglich realisierbar. Ob dabei sodann sämtliche Risiken berücksichtigt oder größtenteils ausgeschlossen werden können, hängt vor allem von der Vertragsgestaltung ab.

Zu Ihren einzelnen Fragen:

Der Übergang der Kaufgegenstandes und der Auszahlung des Kaufpreises können ohne weiteres zeitlich auseinander fallen, auch über einen größeren Zeitraum hinweg. Zum Beispiel wäre es denkbar, bereits jetzt einen entsprechenden Kaufvertrag abzuschließen, und die Auszahlung des Geldes ernst nach Ende der Finanzierung vorzunehmen, das Grundstück aber bereits zu übergeben. Welche Gegenleistung für die Übergabe des Grundstücks sodann erfolgt, müsste man dann miteinander besprechen.

Hier geht es wohl insbesondere um die Dachgeschosswohnung, so dass vorstellbar wäre, dass lediglich der Bereich der Dachgeschosswohnung der sodann noch grundbuchrechtlich abgeteilt werden müsste, übergeben wird und die weiteren Rechte und Pflichten bzgl. des Hauses beim Veräußerer verbleiben.

Darüber hinaus wäre, was möglicherweise auch einfacher wäre, wenn der Kauf des gesamten Hauses nicht so interessant ist, die Abteilung der Dachgeschosswohnung und deren entsprechende grundbuchrechtlich getrennte Veräußerung, also eine Umwandlung in Wohneigentum.

Wer sodann den Ausbau finanziert, ist dann dem Käufer überlassen, wobei gegebenenfalls die darlehensgebende Bank bezüglich des Mehrfamilienhauses, hier auch bei einer entsprechenden Beteiligung hinsichtlich der Übertragung und Abteilung der Dachgeschosswohnung weniger oder keine Probleme machen dürfte.

Den Ausbau können Sie grundsätzlich sodann auch von einem Dritten vornehmen lassen. Entweder erhält dieser die Mieteinnahmen oder bewohnt die Wohnung selbst, damit er eine entsprechende Gegenleistung erhält. Selbstverständlich würde auch die Möglichkeit bestehen, wenn der Dritte ein Darlehen zum Ausbau gibt. Hier sind auch unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten gegeben. Sofern man das gesamte Haus außen vor lässt, also lediglich auf die Dachgeschosswohnung abstellt, ist das Insolvenzrisiko des Hauseigentümers irrelevant, da Sie selbst Eigentümer werden und das Mehrfamilienhaus somit eine Art Eigentumswohnungsanlage wird. Das Dachgeschoss und die entsprechende Anteile sind sodann unabhängig vom Veräußerer.

Anders ist dies zu beurteilen, wenn das gesamte Haus erworben werden soll und insbesondere die Rechte noch beim Veräußerer bleiben sollen, bis zur Kaufpreiszahlung. Dann könnte es hier durchaus zu Problemen kommen, so dass gegebenenfalls ein Zwangsverwalter eingesetzt wird oder gegebenenfalls es auch zu einer Versteigerung kommt, wobei allerdings auch die Rechte der Bank und Ihrerseits berücksichtigt werden müssen. In jedem Fall wird ein möglicher Insolvenzverwalter versuchen das Eigentum oder die Ansprüche aus dem Kaufvertrag schnellstmöglich zu verwerten, was allerdings auch dazu führen kann, dass zum Beispiel das Haus auch schneller veräußert werden kann, gegebenenfalls an Sie. Dies wäre jedoch für den Einzelfall zu betrachten.

Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung, auch im Rahmen der kostenlosen Nachfrage, und hoffe, Ihnen zunächst hilfreich geantwortet zu haben.


Nachfrage vom Fragesteller 13.05.2013 | 14:34

Szenario ist also möglich: Ja/Nein-Frage.

Szenario: 1. Dachgeschoss in Wohnraum umwandeln 2. Kauf: Grundbuch eintrag des Käufers sofort; Bezahlung seperat zu einem anderen Zeitpunkt, wie oben beschrieben, inkl. Gegenleistung 3.Ausbau vom Käufer; Vermietung vom Käufer.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.05.2013 | 17:23

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Ja, das Szenario wäre rechtlich möglich, wenn alle Parteien einverstanden sind.

1. DG müsste in ETW umgewandelt werden, Verkauf, Miete oder Vermietung dann grds möglich, sicherere und bessere Variante

2. wenn Verkäufer einverstanden ist

3. Wenn Eigentum übertragen ist, kann der Käufer nach belieben verfahren.

Wenn ich Ihnen weiterhelfen konnte, freue ich mich über eine positive Bewertung. Gerne können Sie sich weiter an mich wenden.

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