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Kaufantrag mit Beauftragung Notariat Vorbereitung Kaufvertrag - Rücktritt möglich?

18.04.2013 14:22 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Eine Verpflichtungserklärung zum Kauf eines Grundstückes muss notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein. Aus einem privatschriftlichen Kaufantrag kann jedoch eine Verpflichtung zu Schadensersatz aus Verschulden bei Vertragsschluss folgen.

Hallo.

Hintergrund:
Es wurde ein neues städtisches Baugebiet geplant und wir haben 2 Parzellen seit Planungsbeginn unverbindlich reserviert.
Nun sind Parzellen vermessen und sollen verkauft werden.
Dazu wurde uns ein vorbereiteter, verbindlicher Kaufantrag zugeschickt, den wir nun innerhalb einer Woche unterschreiben sollen.
Allerdings ist das nur ein Blatt ohne konkrete Angaben von Gebühren und Konsequenzen, sprich nichts Kleingedrucktes dabei (siehe Inhaltstext ganz unten).
Nach Rückgabe Kaufantrag wird Notariat mit Vorbereitung Kaufvertrag beauftragt und uns zur Prüfung zugeschickt.
Der Notartermin wäre in ca. 4 Wochen.
Im Brief-Anschreiben der Stadt steht sonst noch drin, dass der Kaufpreis zwei Wochen nach notarieller Beurkundung fällig ist.
Sollten wir den verbindlichen Kaufantrag nicht innerhalb einer Woche unterschrieben zurückgegeben haben, wird die Bauparzelle(n) wieder für andere vorgemerkte Interessenten freigegeben.

Gleichzeitig habe ich nun erfahren, dass sehr nahe vom Baugrund (ca. 1100m) Vorrangflächen für Windkraft ausgewiesen werden sollen und wohl auch schon konkrete Investoren in der Planungsphase sind.
Die gesetzlichen Mindestabstände und Rahmenbedingungen würden dabei eingehalten.
Windräder im Südwesten würden uns jedoch massiv stören (Schattenwurf (nachmittags), nächtliches rotes Blinklicht, Landschaftsoptik, etc.).
Nach Rückfrage / Bedenken-Anmeldung bei der Stadt meinten diese, dann sollen wir es halt lassen mit dem Baugrund.
Uns gefällt er aber absolut so wie es jetzt.

Da ich aktuell noch in Klärung bin ob die Windkrafträder noch verhindert werden können (Naturschutz, etc.), stellen sich folgende

Fragen:
- kann ich von diesem verbindlichen Kaufantrag vor dem Notartermin wieder zurücktreten?
- Gibt es hier Fristen oder ist Zeit bis zum Notartermin?
- Welche Kosten könnten uns bei Rücktritt entstehen (Schadensersatzansprüche der Stadt), bzw. andere Konsequenzen?
- Rücktritt auch nach notarieller Beurkundung möglich, wenn tatsächlich Windkrafträder aufgestellt werden?


Inhalt des Kaufantrages:
"Ich will/wir möchten im Baugebiet ... die Bauparzelle Nr. ... erwerben und beauftragen das Notariat ... mit der Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages. Die Kosten hierfür werden von uns übernommen.
Als Käufer soll(en) in der Notariatsurkunde sowie im Grundbuch eingetragen werden:
....."

ENDE.
Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt, wobei zu berücksichtigen ist, dass Sie trotz des großen wirtschaftlichen Interesses einen Einsatz gewählt haben, der nur geringfügig über den Standardauftrag liegt:

Zunächst ist zu beachten, dass ein Kaufvertrag über ein Grundstück ebenso wie ein bloßer Kaufantrag zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung bedürfen, § 311 b BGB. Der sog. verbindliche Kaufantrag ist daher nur eine reine Absichtserklärung. Sie beauftragen jedoch verbindlich das Notariat und sagen sich für die dort entstehenden Kosten des Kaufvertragsentwurfes stark, auch wenn Sie den Kaufvertrag nicht unterzeichnen, was Sie sogar im Notartermin selbst noch verweigern könnten. Die Kosten des Notars können Sie dort erfragen. Sie hängen auch vom Kaufpreis ab.

Weiterhin könnte die Stadt Sie auf Schadensersatz aus Verschulden bei Vertragsschluss in Anspruch nehmen, wenn Sie nach Unterschrift des Antrags absagen und dort weitere Kosten entstehen, etwa für ein neues Zeitungsinserat usw.

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags dürfte ein Rücktritt schwierig werden, da dieser voraussetzt, dass ein Sachmangel des Grundstückes vorliegt. Vermutlich wird im Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen, und ein arglistiges Verschweigen eines Sachmangels liegt auch nicht vor, da der geplante Windpark Ihnen bekannt ist. Im Fall eines arglistiges Verschweigens wäre ein Haftungsausschluss unwirksam.

Zudem habe ich im Rahmen der hier geschuldeten Erstberatung bereits Zweifel, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, da die Windräder über einen Kilometer entfernt errichtet werden und die Abstände und sonstigen Rahmenbedigungen eingehalten sind. Ggf. ist der wirtschaftliche Wert des Grundstückes geringer, so dass Sie versuchen könnten den Kaufpreis nachzuverhandeln. Wenn Sie das Grundstück aber in Kenntnis des geplanten Windparks kaufen, wird es schwierig.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 18.04.2013 | 15:25

Was meinen Sie im Detail mit der Aussage, vor allem mit Ihrem "usw":

" Weiterhin könnte die Stadt Sie auf Schadensersatz aus Verschulden bei Vertragsschluss in Anspruch nehmen, wenn Sie nach Unterschrift des Antrags absagen und dort weitere Kosten entstehen, etwa für ein neues Zeitungsinserat usw. "

- welche finanziellen Ausmaße könnten solche Forderungen der Stadt erreichen (evtl. in Prozent vom Kaufpreis)?
D.h. sind weitere Forderungen möglich z.B. durch erhöhte Zinszahlungen wegen Ausfall des Kaufpreises, Beauftragung eines Maklerbüros für die Vermittlung bzw. Berechnung von Stundensätzen für die städtischen Aufwände, etc.?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.04.2013 | 15:38

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt: Die Stadt könnte im Wege des Schadensersatzes alle Kosten bei Ihnen geltend machen, die dort anfallen, weil Sie nach Unterzeichnung des Antrags noch abgesprungen sind und ein neuer Käufer gesucht werden muss. Welche dies genau sein werden, kann ich Ihnen im Vorhinein nicht sagen, da ich nicht genau weiß, ob der nächste Interessent direkt bereit steht oder ob die Stadt weitere Aufwendungen tätigen muss, um jemand neues zu finden. Auch kann ich nicht vorhersehen, welche Aufwendungen genau erforderlich werden. Die Kosten eines zusätzlichen Zeitungsinserates wären auf jeden Fall absetzbar, auch die Kosten eines städtischen Mitarbeiters nach Stunden ausgehend von seinem Gehalt.

Wenn es notwendig werden sollte, einen Makler zu beauftragen, was bisher wohl nicht der Fall war, wären auch diese Kosten, soweit sie anteilig von der Stadt zu tragen sind, von Ihnen zu ersetzen. Hier müsste man dann natürlich genau die Erforderlichkeit prüfen, da bisher anscheinend kein Makler tätig war. Auch wäre ein finanzieller Schaden der Stadt ggf. geltend zu machen, wenn die Stadt darlegen kann, dass mit Ihrer Kaufpreiszahlung z.B. ein Kredit früher hätte zurückgezahlt werden können, so dass ein Zinsschaden angefallen ist.

Eine genaue Summe kann ich leider nicht angeben, da ich trotz vieler diesbezüglicher Anfragen meiner Mandanten in den letzten zehn Jahren es leider immer noch nicht gelernt habe, die Zukunft vorher zu sagen. Vielleicht steht ja der nächste Interessent direkt bereit. Eine Obergrenze in Höhe eines gewissen Prozentsatzes der Kaufpreissumme gibt es jedoch nicht.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

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