Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
In Anbetracht der Tatsache, dass in diesem Fall keine für den Erwerb von Wohnungseigentum vorgeschriebene notarielle Beurkundung des Ihnen vom Notar zur Verfügung gestellten Kaufvertrages stattgefunden hat, ist jedenfalls kein formwirksamer Kaufvertrag zustande gekommen, sodass ihr Emailangebot zum Kaufvertragsabschluss aufgrund der Formbedürftigkeit des Eigentumswohnungskaufvertrages nicht zum wirksamen Zustandekommen eines Kaufvertrages führte.
Ob Sie dem Verkäufer gleichwohl zum Ersatz der von diesem vergeblich zum Zwecke der Durchführung des von Ihnen per Email in Aussicht gestellten Vertragsschlusses gemachten Aufwendungen leisten müssen, richtet sich in Fällen, in denen es im Stadium von Vertragsverhandlungen durch eine der Parteien zum Abbruch der Verhandlungen kommt nach §§ 311
, 280 BGB
.
Zwar sind Sie bis zum eigentlichen Vertragsschluss in Ihrer Entscheidung über das „Ob" des Vertragsabschlusses frei, sodass sie grundsätzlich durch die fernmündlichen Zusagen per Email jedenfalls keine Sie in rechtlicher Weise bindende Willenserklärung zum Vertragsabschluss abgaben. In diesem Stadium konnten Sie also grundsätzlich vom Vertragsschluss Abstand nehmen.
Allerdings haben sie durch Ihr Verhalten im Verkäufer Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages hervorgerufen, welches Ihn letztlich kausal dazu veranlasste bereits im Vorfeld des Vertragsschlusses diesen vorbereitende Maßnahmen durchzuführen.
Der Anspruch auf Ersatz der dem Verkäufer in diesem Sinne entstandenen Kosten setzt jedoch zudem einen grundlosen Abbruch der Vertragsverhandlungen über den Verkauf der Eigentumswohnung voraus, §§ 311 Abs.2 Nr. 2
, 249 BGB
.
Zwar haben Sie allem Anschein nach, indem Sie dem Verkäufer gegenüber Ihr Kaufinteresse per Email bekundeten und zudem geforderte Finanzierungsnachweise vorlagen in zurechenbarer Weise in Ihm Vertrauen auf das Zustandekommen des Kaufvertrages erweckt. Letztlich muss aus den Umständen dieses Falles für den Verkäufer im Ergebnis nachzuweisen sein, dass Sie objektiv den Vertragsabschluss als sicher hingestellt haben. Dies wäre dann der Fall, wenn Sie in der Email klar den Willen zum Kauf der Wohnung zum Ausdruck brachten. Berücksichtigung muss hierbei auch die Tatsache finden, dass Sie den Notar XY, beauftragten "einen finalen Kaufvertrag" in Auftrag zu geben, um sich das Objekt zu reservieren. Zudem haben Sie Ihre Finanzierungsicherheit nachgewiesen und zwecks Durchführung einen Notar gewünscht.
Weitere Voraussetzung ist aber, dass der Abbruch Ihrerseits grundlos erfolgte.
Ob der von Ihnen erklärte oder avisierte Abbruch der Vertragsverhandlungen im Sinne der oben genannten Norm grundlos, also ohne triftigen Grund und damit unberechtigt erfolgte kann ich mangels konkreter Angaben in Ihrem Sachverhalt leider nicht beurteilen. Jedenfalls sind Sie grundsätzlich im Stadium von Vertragsverhandlungen mangels vertraglicher Bindung hinsichtlich der Entscheidung über das „Ob" des Vertragsschlusses grundsätzliche frei.
Der Verkäufer kann dann gegebenenfalls alle Kosten, die er im Vertrauen auf das Zustandekommen des Kaufvertrages getätigt hat von Ihnen ersetzt verlangen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Marksen Ouahes, Rechtsanwalt
Vielen Dank für die sehr gute und ausführliche Antwort,
in welcher Höhe kann sich seine Schadensersatzforderung nach dem von Ihnen genannten Paragraphen des BGB maximal belaufen ?
ich kann zudem beweisen, dass die Immobilie weiterhin am Mark angeboten wurde ( Immobilienscout-Screenshot mit Datum )
Gründe für den Rücktritt wurden genannt und zwar:
Inhalte der Teilungserklärung zwecks Ausführungen von Arbeiten am Sondereigentum
Mündliche Aussagen des Maklers, die nicht eingehalten wurden ( habe ich erwähnt in der Rücktrittserklärung)
Inahlte des Kaufvertrages (Zwangsunterwerfungsklauseln) die er nicht ändern wollte, jedoch seiner Meinung nach üblich sind.
Sehr geehrter Fragesteller,
unter diesen Umständen bleibt für einen Anspruch auf Ersatz seitens des Verkäufers im Vorfeld des Vertragsschlusses getätiger vergeblicher Investitionen kein Raum mehr. Denn erst anhand des Vertragsentwurfs des Notars konnten Sie sich ein umfassendes Bild über den Kaufgegestand machen, das im Ergebnis unter Berücksichtigung Ihrer berechtigten wirtschaftlichen und tatsächlichen Interessen einen Abbruch der Vertragsverhandlungen deutlich rechtfertigt.
Ich hoffe ich konnte Ihnen in dieser Sache weiterhelfen und verbleibe und wünsche Ihnen alles Gute.
mit freundlichen Grüßen
Marksen Ouahes
Rechtsanwalt
