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Kaufabsage vor Notarvertrag Grundstückskauf

12.01.2010 12:09 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben vor mehreren Monaten zusammen mit einem Makler ein Grundstück besichtigt und wollten dieses auch kaufen. Hierzu haben wir einen Kaufantrag dem Makler zugesandt mit dem schriftlichen Hinweis (laut Auskunft des Maklers), dass uns im Falle einer Absage Kosten für Grundbuchauszug und Notarvertrag entstehen, max aber 100 EUR.

Nachdem wir den Kaufantrag zugesandt haben, kam wenige Tage später die Zusage der Verkäufer. Der Makler drängte uns zu einem schnellen Notartermin. Eine Reservierung wie üblich war nicht möglich. Der erste Vertragsentwurf ging uns eine Woche vor dem ersten Notartermin zu.

Da ich jedoch aufgrund meiner selbstständigen Tätigkeit für die Bank sehr umfangreiche Auswertungen von meinem Steuerbüro benötigte, mußten wir den Termin leider zweimal verschieben. Wie gesagt, wurden die zeitnahen Termine immer vom Makler mit der Notarin vereinbart.

Jedes mal drohte uns der Makler, dass man mit den anderen Interessenten beurkunden würde, wenn wir die Termine verschieben würden...

Zwischenzeitlich konnten wir auch den Notarvertrag prüfen, der ebenfalls eine Grundstückauseinandersetzung der Erbengemeinschaft (insgesamt 5 Verkkäufer) beinhaltete und schon aus einem anderen Verkaufsversuch stammte. Im Vertrag ist uns dann aufgefallen, dass ein Verwendungszweck als Baugrund nicht zugesichert wird und wir vorab natürlich aufgrund der der Zeitnot keinen Bauvorbescheid stellen konnten. Somit haben wir beim ersten Notartermin ein Rücktrittsrecht den 5 Verkäufern persönlich vorgeschlagen. Da die Verkäuferseite ebenfalls erhebliche Vertragsänderungen in dem Vertrag vornehmen wollte, die sich auf die Grundstücksauseinandersetzung bezogen, mußte der Unterzeichnungstermin wieder verschoben werden.

Die Verkäufer akzeptierten unser Rücktrittsrecht (3,5 Monate) nicht und der Makler schlug vor, dass wir nur einen positiven Bauvorbescheid beantragen sollten, der innerhalb eines Monats durch sein sollte. Später erfuhren wir von unserem Architekten, dass 6 Wochen sehr "sportlich" sind und er es nicht garantieren kann, dass wir bis dahin den bescheid haben. Nun hatte die Verkäuferseite als Kompromiss dem zeitlich verkürzten Rücktrittrecht (statt 3 Monate nur 1,5 Monat) zugestimmt und wir wollten mit dem Makler ebenfalls seine Provision in das Rücktrittsrecht aufnehmen (keine Provision, wenn es keinen positiven Bauvorbescheid gibt) - was er aber strikt ablehnte und drohte, wieder andere potentielle Käufer zu bevorzugen.

Uns als junges Päarchen (29 und 31 Jahre) ist der Druck inzwischen zu groß und aufgrund der fehlenden Kooperationsbereitschaft des Maklers und seines, in unseren Augen, unseriösen Verhaltens haben wir den morgigen Notartermin abgesagt, dies aber noch nicht schriftlich getan, da wir uns unsicher sind, ob wir hier auf die Formulierung achten müssen, damit keine größeren Schadensersatzansprüche auf uns zukommen.

Wir wollten die Absage damit begründen, dass wir uns auf das Rücktrittsrecht bei der Provision (11.000 EUR) nicht einigen konnten und allgemein die schlechte Zusammenarbeit und schlechte Vorbereitung des Vertrages aufgrund der Kürze der Zeit, die aber von Verkäuferseite gefordert wird.

" Leider kommen wir mit dem Makler bezüglich der Fälligkeit der Provision im Falle der Ausübung des Rücktrittsrecht nicht auf einen Nenner, dies hat ein Gespräch gestern Abend ergeben. Darüber hinaus gestaltete sich bereits die gesamte Zusammenarbeit als sehr schwierig und wir fühlten uns durch den Makler durch ständige Aussagen, wie "Wenn sie den termin absagen, werden die anderen Interessenten kaufen" arg genötigt, was eine sorgfältige Vorbereitung und Verhandlung der Konditionen sehr erschwerte bzw. unmöglich machte. Da aber laut Aussage des Maklers es bereits weitere Kaufinteressenten gibt, die sogar mehr als wir bieten, hoffen wir, dass die Erbengemeinschaft doch zeitnah verkaufen kann."

Was müssen wir hier beachten, um evtl. Schadensersatzansprüche auf Seiten des Verkäufers oder Maklers zu vermeiden. Wie verhält es sich mit den Notarkosten, da wir weder beauftragt haben und der Makler uns über die tatsächlichen Kosten im Falle eines Rücktritts vor Unterzeichnung offensichtlich falsch informierte?

Vielen Dank für eine rasche Antwort

12.01.2010 | 13:50

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,


aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung sehe ich hier keine Ansätze für mögliche Schadensersatzansprüche Dritter.


Gegenüber dem Makler kommt es naturgemäß zunächst darauf an, was genau mit diesem vereinbart worden ist, da die Provisionsansprüche nicht unbedingt auch vom Zustandekommen eines Kaufvertrages abhängig sind; je nach Vertrag kann auch die bloße Zusammenführung der Parteien schon provisionspflichtig sein. Der Vertrag wäre also genauer zu prüfen, als es hier in der Erstberatung möglich ist, wobei Ihnen aber Folgendes zugute kommt:

Nach Ihrer Darstellung haben Sie den schriftlichen Hinweis, dass Ihnen im Falle einer Absage Kosten für Grundbuchauszug und Notarvertrag entstehen, max aber 100 EUR.

Dieses wurde offenbar akzeptiert, da der Makler daraufhin weiter tätig geworden ist, er nun also auch an diese Bedingung zu messen ist mit der Folge, dass die Kappungsgrenze von 100,00 EUR nicht zu überschreiten ist. Daher besteht insoweit also eine vereinbarte Höchstgrenze - mehr sollten Sie also keinesfalls zahlen (wenn nach genauerer Vertragsprüfung überhaupt etwas zu zahlen wäre).


Die Käufergemeinschaft wird ebenfalls kaum Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn - die hier - wesentliche Vertragspunkte noch gar nicht vereinbart gewesen sind. Auch vorvertragliche Schadensersatzansprüche scheiden nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung aus.

Sollten andere Interessenten vorhanden sein, die sogar mehr zahlen wollen, wäre dieses im übigen eventuellen Schadensersatzansprüchen gegenzurechnen, mit der Folge, dass dann auch kein Schaden vorhanden wäre.

Hier sollten Sie auf die fehlende Zusicherung der Bebaubarkeit die Absage stützen, ebenso der zeitliche Druck, der offenbar aufgebaut werden soll, um vorschnell einen Vertrag zu unterzeichnen. Denn Sie haben hier genau richtig gehandelt; ohne die Frage, ob es Baugrund ist, dürfte das Grundstück für Sie ziemlich wertlos sein.


Sofern Sie den Notar nicht beauftragt haben und auch keine entsprechenden Vollmachten diesbezüglich erteilt haben, brauchen Sie auch die Notarkosten nicht übernehmen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle


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