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Kauf von Landwirtschaftlichen Fläche

06.03.2016 17:37 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Guten Tag,
Ich habe mir einen Acker gekauft. Der Vorbesitzer sagte mir es gäbe keinen Pachtvertrag mehr für das Grundstück. Es gibt einen Landwirt der das Grundstück weiter bewirtschaftet. Er behauptet dagegen er hätte einen gültigen Pachtvertrag. Jetzt meine Fragen:
1. Wie Verhalte ich mich richtig bei der Neuregelung?
2. Wann darf ich dem Landwirt das Grundstück abnehmen und selbst Bewirtschaften?

Vielen Dank im Voraus.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

Ich gehe davon aus, dass es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 1 Abs. 1 GrdstVG handelt und entweder eine Genehmigung (§ 2 Abs. 1 S. 1 GrdstVG) vorliegt oder die Fläche weniger als 0,5 Hektar beträgt (§ 1 AGGrdstVG RP) und damit keine Genehmigung erforderlich ist.

Entweder der Verkäufer hat nicht die Wahrheit gesagt oder der Landwirt lügt.
Es sollte daher genauer geprüft werden.

-Wenn es tatsächlich einen Pachtvertrag zwischen Verkäuer und Landwirt gibt, so sind Sie als Erwerber in diesen Vertrag kraft Gesetzes eingetreten, unabhängig davon ob ein Pachtvertrag (§§ 581 ff. BGB) oder ein Landpachtvertrag (§§ 585 ff. BGB) vorliegt. In beiden Fällen findet § 566 BGB ("Kauf bricht nicht Miete/Pacht/Landpacht") Anwendung.

Sie können den Pachtvertrag nach den vertraglichen Bedingungen kündigen, wenn keine Vertragslaufzeit vereinbart ist, beim Pachtvertrag mit halbjähriger Kündigungsfrist zum Ende des Pachtjahres (§ 584 Abs. 1 BGB), beim Landpachtvertrag mit zweijähiger Frist zum Ende des Pachtjahres (§ 594a Abs. 1 S. 1 BGB).

Handelt es sich um ein befristetes Pachtverhältnis, können Sie nicht vorzeitig aus dem Vertrag heraus.
Ist die Befristung aber nicht schritlich vereinbart, kann nach den gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden (§ 550 BGB; § 585a BGB; s. vorheriger Absatz).

Sie haben dann die Sachmangelrechte des § 437 BGB (Minderung, Schadensersatz) und könnten u.U. sogar den Vertrag anfechten.

-Sagt der Landwirt die Unwahrheit, ist er nicht zum Besitz berechtigt und darf die Fläche nicht bewirtschaften. Sie dürften die Fläche selbst nutzen, soweit es nicht landesrechtliche Beschränkungen gibt.

Möglicherweis ist der Landwirt auf Grund einer Leihe (unentgeltliche Gebrauchsüberlassung, s. § 598 ff BGB) zum Besitz berechtigt. Sie können dann - soweit nichts Abweichendes vereinbart ist, das Grundstück jederzeit "zurückfordern" (§ 604 Abs. 3 BGB).

> Bitte erläutern Sie, was Sie mit Neuregelung meinen.
Bei einem bestehenden wirksam befristeten Vertrag, können Sie vor Ablauf der Vertragslaufzeit nicht einseitig eine Neuregelung verlangen.

> Es hängt von den konkreten Umständen (s.o.) ab, wann Sie das Grundstück herausverlangen können.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.03.2016 | 20:13

Guten Tag,
die "Neuregelung" bezieht sich darauf, das ich keinen Pachtvertrag übermittelt bekommen habe und wenn der Landwirt seinen Pachtvertrag nicht mehr findet. Des Weiteren möchte ich natürlich auch die Pachtzahlung für das Grundstück haben. Für mich ist es nicht wichtig das Grundstück selber zu bewirtschaften, sondern eine gütliche Einigung, ohne das ich auf meinen Kosten sitzen bleibe.
Das Grundstück welches ich gekauft habe ist frei von Nutzungszwängen und teilt sich in zwei Flurstücke auf (599m²/192m²). Sie sind zur zeit mit Süßkirschbäumen bepflanzt Ich selber bin Obstbaumeister im Angestellten Verhältnis.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.03.2016 | 21:31

Sehr geehrter Ratsuchender,

hat der Verkäufer Pacht eingenommen, dann steht Ihnen als neuer Eigentümer die Zahlung nun zu.

Wenn nicht, handelt es sich vermutlich um Leihe.

Wenn doch, können Sie mangels Schriftlichkeit kündigen (s.o.).

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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