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Kauf von ETW: Mietkaution vom Vorbesitzer wegen NK Ausstände einbehalten

12.11.2011 21:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


Im Januar 2010 habe ich eine ETW in einer Wohnanlage gekauft, die Besitzer sind eine Wohneigentümergemeinschaft mit 30 Parteien. Veräußert wurde die ETW von einer großen Wohnimmobilien-Gesellschaft. Im Kaufvertrag steht, daß die Mietkaution nach Abwicklung aller Formalitätenan dem Käufer zeitnah überwiesen wird. Der Mieter der Wohnung ist all die Jahre gleich geblieben. Der Mieter hatte im Jahr 1999 eine Mietkaution in Höhe von 875.- € geleistet. Nach der Jahres-Endabrechnung hat der Verkäufer mir nun 95.-€ Kaution überwiesen. Der Rest wurde wegen Verbindlichkeiten des Mieters einbehalten. Dabei handelte sich nach telefonischer Auskunft um offene Nebenkosten aus Heizung und Wasser. Die eigentliche Abrechnung habe ich aus "Datenschutzrechtlichen Gründen" nicht bekommen. Der Mieter räumt ein, Schwierigkeiten mit dem alten Vermieter gehabt zu haben, denn die Nebenkostenabrechnungen seien zu hoch und daher nicht korrekt gewesen. Der Verkäufer argumentiert, dass die Kaution genau für solche Fälle gedacht sein. Das Mietverhältnis sein mit dem alten Mieter durch den Verkauf beendet. Wenn er Zweifel an der NK Abrechnung habe, könne er ja Widerspruch einlegen.
Frage 1: Habe ich Anspruch, nun die noch offenen Restkaution vom derzeitigen Mieter in Höhe von 780.- € einzufordern
Frage 2: Hat der Verkäufer rechtens gehandelt die offenen Beträge von der Kaution des Mieters einzubehalten ?
Frage 3: Wenn der Verkäufer zu unrecht die Kaution einbehalten hat, kann dann der Mieter bei Auszug von mir als seinem neuen Vermieter die gesamte eingezahlte Kaution von 875.-€ zzgl. Znsen verlangen, obwohl ich diesen Betrag nie vom Verkäufer bekommen habe
Frage 4: Wen muß ich verklagen, um meine mir im Mietvertrag zustehende Kaution zu erhalten ?

Sehr geehrter Herr Fragensteller,

Ihre Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Frage 1: Habe ich Anspruch, nun die noch offenen Restkaution vom derzeitigen Mieter in Höhe von 780.- € einzufordern?

Ja, so wie Sie den Sachverhalt schildern war Ihr Mieter durch den Mietvertrag mit dem Voreigentümer - in den Sie eingetreten sind - verpflichtet, eine Kaution zu leisten. Auf der Basis diese Mietvertrages können Sie gegen Ihren Mieter vorgehen und entsprechend die "Wiederauffüllung" der Kaution verlangen.


Frage 2: Hat der Verkäufer rechtens gehandelt die offenen Beträge von der Kaution des Mieters einzubehalten ?

Ja. Zwar ist es in der Rechtsprechung umstritten und es wird vertreten, dass die Kaution nicht zur Absicherung von Betriebskosten-Nachforderungen dient.

Der BGH hat jedoch mit Urteil vom 18. 1. 2006 - VIII ZR 71/05 klargestellt, dass die Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

Entsprechend dieser Entscheidung konnte der Voreigentümer die Kaution einbehalten.

Frage 3: Wenn der Verkäufer zu unrecht die Kaution einbehalten hat, kann dann der Mieter bei Auszug von mir als seinem neuen Vermieter die gesamte eingezahlte Kaution von 875.-€ zzgl. Znsen verlangen, obwohl ich diesen Betrag nie vom Verkäufer bekommen habe?

Die Möglichkeiten prozessualer und materieller Auseinandersetzungen zwischen Ihnen, Ihrem Mieter und dem Voreigentümer bestimmen sich maßgeblich nach den Verträgen (Kaufvertrag über die Wohnung) und den Mietvertrag. Grundsätzlich können Sie aber von Ihrem Verkäufer Auszahlung der nicht verbrauchten Mietkautionen verlangen. Die Einzelheiten sollten in Ihrem Wohnungs-Kaufvertrag geregelt sein.


Frage 4: Wen muß ich verklagen, um meine mir im Mietvertrag zustehende Kaution zu erhalten ?

So wie Sie mir den Fall bisher geschildert haben wäre eine Klage gegen Ihren Mieter, bzw. zunächst einmal eine Zahlungsaufforderung notwendig.

Sicherheitshalber empfehle ich Ihnen, mir die Unterlagen - insbesondere Kauf- und Mietvertrag - zu übersenden. Vorher wird mir eine weitergehende und insbesondere eine abschließende Beratung, bzw. eine Anspruchsdurchsetzung nicht möglich sein.


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