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Kauf mit Nießbrauch: Renovierungspflicht EnEV vermeiden

18.09.2015 07:03 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Bestandsschutz nach EnEV bei Übertragung einer Immobilie im Wege eines Kaufvertrages mit Nießbrauchsrecht

Sehr geehrter Anwalt,
sehr geehrte Anwältin,

Hintergrund:
Es besteht für mich aktuell die Möglichkeit ein Grundstück samt Einfamilienhaus zu auf den ersten Blick sehr guten Konditionen zu erwerben. (Das Haus wird von einer befreundeten älteren Dame ohne Erben bewohnt, die ihr Haus in guten Händen wissen möchte.) Magenschmerzen hätte ich bei dem Kauf wenn ich ein nicht überschaubares EnEv-Risiko zu tragen hätte.

Zum Sachverhalt:
Der Kaufpreis soll gemischt als Einmalzahlung und weitere 15 Jahre als gestaffelte monatliche Zahlung geleistet werden. Die Verkäuferin soll ein lebenslanges Nießbrauchrecht eingeräumt werden. Die Nießbraucherin möchte selbst keine großen Modernisierungsmaßnahmen durchführen, sondern das Haus wie es ist aktuell erhalten und durch den Verkauf und die daraus resultierende "Rente" ihren Lebensstandard erhöhen (Reisen etc.)

Ohne bisher einen energetischen/ statischen Gutachter konsultiert zu haben gehe ich davon aus, dass die EnEv in den Punkten Heizung (es sind Nachspeichergeräte installiert) und Dach/oberstes Stockwerk (Dämmungswerte) greifen würde.

Hier nun die Fragestellungen:
1. Könnte der Nießbrauch vertraglich so gestaltet werden (bspw. dass die Renovierungspflichte bei der Nießbraucherin verbleiben), so dass die EnEv nicht einschlägig wäre. Logik dahinter: Es greift unverändert der Bestandsschutz für sie als Eigentümerin / verpflichtete Nießbraucherin, die seit 60 Jahren in dem Haus wohnt und seit ca. 30 Jahren Eigentümerin ist. Oder würde die EnEv doch micht als neuen Eigentümer verpflichen obwohl ich per Nießbrauchsvereinbarung nicht verpflichtet wäre.

2. Wäre alternativ folgendes Vertragskonstrukt denkbar: Dass Eigentum an dem Haus / Grundstück geht erst nach 15 Jahren (vollständiger Kaufpreiszahlung) an mich über.

Variante 2b)
Man vereinbart nach den 15 Jahren eine sehr kleine lebenslange Rente, so dass durch dieses Vertragskonstrukt die Kaufpreiszahlung quasi erst mit dem Ableben der Nießbraucherin vollumfänglich geleistet wurde

Eine Anmerkung noch zu 2. Für mich steht eher im Raum nach dem Ableben der Nießbraucherin die Immobilie rückzubauen und das Grundstück zunächst unbebaut zu nutzen bzw. das Haus so lange zu nutzen bis ich offiziell nach EnEv gezwungen bin zu reagieren => dann wohl auch Rückbau.

3. Gerne bin ich auch für einen anderen als von mir angedachten Lösungsansatz offen, den Sie mir skizzieren können, da ich das Grundstück samt Haus gerne haben möchte, jedoch eben das EnEv Risiko nicht einschätzen kann.

Wirtschafltiche Eckdaten zur Frage:
Die Kaufpreiszahlung (einmalig + monatlich) liegt in Summe bei rund 100.000 €
Das Grundstück (ohne Haus) ist nach Bodenrichtwert ist rund 180.000 € Wert
Der Nießbrauchwert sollte bei Ansetzung einer ortsüblichen Miete bei rund 50.000 € liegen.

18.09.2015 | 09:17

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

In der Tat wird die EnEV auch für Sie als Erwerber greifen. Dabei bestehen anderes als für die Dämmung von Leitungen und Decken/Dach keine Sonderfrist für die möglicher Erneuerung der Heizungsanlage.

1. Das Nießbrauchsrecht wird im Grundbuch in Abt. II eingetragen, um die Nießbrauchsberechtigte dinglich abzusichern. Eine vertragliche Regelung zur Ausgestaltung des Nießbrauches kann sicherlich erfolgen. Allerdings ist eine solche schuldrechtliche Vereinbarung nicht geeignet die bestehenden Verfplichtungen aus der EnBV im Außenverhältnis auf die Nießbrauchsberechtigte abzuwälzen oder einen Bestandsschutz zu erhalten. Entsprechende Pflichten blieben bei Ihnen als Eigentümer, wobei Sie sich aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung dann im Innenverhältnis an die Nießbrauchsberechtigte wenden können.

Diese vertragliche Regelung führt aber nicht dazu, dass § 10 Abs. 4 EnEV zur Anwendung kommt, da maßgeblich auf den Eigntümerwechsel abgestellt wird.

2. Dies ist sicherlich eine Möglichkeit um eine Nachrüstung des Gebäudes zu vermeiden, insbesondere vor dem Hintergrund, dass Sie das betreffende Haus zurückbauen möchten. Hinsichtlich der beiden Varianten erachte ich diese beide für möglich und auch sinnvoll. Im Rahmen des notariellen Vertrages wäre dieser aber so zu fassen, dass Sie als Erwerber auch bei einem vorzeitigen Ableben der Eigentümerin abgesichert werden und das Eigentum ohne eine Mitwirkung der Erben übertragen werden kann. In jedem Fall sollte daher der Übertragungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung abgesichert werden. Gffs. wäre darüber nachzudenken, dass das Haus im Wege einer testamentarischen Verfügung bei einem vorzeitigen Ableben auf Sie übertragen wird, so dass Sie sich nicht mit den Erben auseinandersetzen müssen. Dies aber weniger ein Problem der EnEV, sondern die Umsetzung in einem noatriellen Kauf- oder Erbvertrag.

Die zu ermittelnden Erbschaftssteuer würde dann lediglich auf die vereinbarten Restzahlungen anfallen.

3. Im Rahmen der Übertragung der Immobilie ist es sicherlich geboten den Eigentumsübergang so spät als möglich festzulegen, um den Bestandsschutz der Eigentümerin weiter aufrecht zu erhalten. Wichtig ist bei einem späten Eigentumsübergang zum einen, dass Sie durch eine Auflassungsvormerkungen abgesichert werden und der Antrag auf Eigentumsübertragung schon jetzt gestellt wird und umgesetzt werden kann, wenn die im Vertrag zu regelenden Zahlungen geleistet wurden oder der Erbfall eintritt.

4. Insoweit wäre aus meiner Sicht auch die Möglichkeit eines Testaments oder Erbvertrages gegeben, allerdings in Verbindung mit einem Kaufvertrag. Ohne einen Kaufvertrag besteht das Risiko, dass die Eigentümerin bei einer testamentischen Verfügung die Übertragung der Immobilie auf Sie jederzeit durch eine Testamentsänderung verhindern könnte.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

Rückfrage vom Fragesteller 18.09.2015 | 10:14

Vielen Dank für die prompte und kompetente Antwort sowie quasi die Bestätigung meiner Rechtsauffassung in diesem Sachverhalt.

Ich möchte im Rahmen der Nachfrage noch folgende Rückfragen stellen, wozu ich den Sachverhalt nochmals präzisieren muss.

- Lt. Verkäuferin gibt es keine gesetzlichen Erben und es existiert kein Testament. (Klar könnte hier Ihrerseits Unkenntnis bestehen oder Sie böswillig doch ein Testament verfasst haben).

- Die Zahlungen aus dem Kaufvertrag sollen mit dem Ableben der Verkäuferin "erfüllt sein", d.h. es soll keinen weiteren Berechtigten für die noch verbleibenden monatlichen Raten geben (d.h. ganz objektiv betrachtet, je eher Verkäuferin ablebt, desto günstiger wird das Haus). (Am Rande: Wir helfen der Dame in vielen Dingen, weshalb das quasi der Gegendienst sein soll).

Rückfrage:

1. Auflassungsvormerkung und Antrag auf Eigentumsübertragung wäre für mich selbstverständlich, aber bringt das Testament wirklich nochmal höhere Rechtssicherheit vor allem wenn im Kaufvertrag festgehalten wird, dass mit dem Ableben des Verkäufers die noch verbleibenden Zahlungen ersatzlos entfallen? Ist eine solche Klausel überhaupt zulässig oder wäre Sie ggf. bspw. sittenwidrig?

Vielen Dank für Ihre nochmalige kurze Einschätzung.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18.09.2015 | 10:27

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Wenn in dem Kaufvertrag festgehalten wird, das noch offene Raten mit dem Ableben erlassen werden und sichergestellt ist, dass der Notar die Eigentumsumschreibung vornehmen kann, ist dies in Ordnung. Dann bedarf es keines Testaments.

Wichtig ist, dass die Eigentumsumschreibung ohne die Erben oder einen Nachlassverwalter erfolgen kann. Daher ist der Kaufvertrag durch den Notar so zu gestalten, dass die Kaufvertragsparteien den Antrag auf Eigentumsumschreibung stellen und dieser durch den Notar auch bei einem Ableben erfolgen kann und durch etwaige Erben nicht widerrufen werden kann. Eine solche Klausel ist durchaus zulässig. Hinsichtlich der nicht gezahlten Raten bei einem vorzeitigen Ableben liegt dann aber eine Schenkung vor, auf die je nach Höhe des offenen Restbetrages Schenkungssteuer anfallen kann.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit besten Grüßen

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