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Kauf eines voll erschlossenen Grundstückes

| 12.04.2019 14:11 |
Preis: 70,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


In unserer Gemeinde wurde vor ungefähr 14 Jahren ein Stück landwirtschaftliche Fläche in Bauland umgewidmet. Hierüber, so wurde mir von amtswegen mitgeteilt, gibt es allerdings weder einen B-Plan noch sonst irgendetwas schriftliches. Es wird lediglich auf einen Website verwiesen in der alle Bauvorhaben des Kresises eingezeichnet sein sollen. Unser Grundstück und die vier anderen aus diesem Deal sind dort allerdings nicht vermekt (vielleicht war dies seinerzeit noch nicht erforderlich).

Wie gesagt, vor ca. 14 Jahren wurde das erste Haus auf einem dieser Grundstücke gebaut. Etwas später dann ein zweites und vor ca. 12 Jahren dann ein drittes Haus. Zwei Grundstücke wurden danach weiterhin als Weide für die Tiere genutzt. Jetzt, nach eben dieser Zeit, hat der Landwirt diese beiden Grundstücke wieder zum Kauf angeboten und wir waren daran interessiert und haben uns auf einen Preis für ein "voll erschlossenens Grundstück" geeinigt. Hierauf haben wir unter Beachtung des § 34 des Baugesetzes dann ein an die Nachbarbebauung angepasstes Haus herstellen lassen. Das Haus liegt an einer L114 (also einer Landesstraße).

Gas Wasser, Strom und Telefon lagen auf unserer Seite der L114 und konnten somit mit geringem Aufwand für uns hergestellt werden. Vorsichtshalber haben wir uns vom zuständigen Amt noch ein Sielkataster geben lassen. Leider war aus diesem allerdings nur ersichtlich, dass eine Abwasserleitung vorhanden ist, nicht aber wo diese verläuft. Unsere Recherche hat ergeben dass alle bisher gebauten Häuser brereits an die vorhandene Abwasseleitung angeschlossen sind.

Für unser Grundstück, welches wir vor dem Kauf haben erst vermessen lassen, wurde dann eine neue Katasternummer vergeben und ein neues Grundbuchblatt erstellt. Somit war für uns klar, dass wir ein wirtschaftlich eigenständiges Grundstück erworben haben. Denn wenn man so will, ist per Definition jedes Grundstück ein Teil eines anderen Grundstückes und dann wäre die Satzung nicht erforderlich, weil die Kostenübernahme zweifelsfrei wäre.

Als es nun für uns um die Kosten für den Anschluß des Abwassers ging wurde uns vom Amt mitgeteilt, dass wir kein wirtschaftlich selbständiges Grundstück erworben hätten, sondern dass es sich "nur" um ein Teilgrundstück des Gesamtgrundstückes handele. Darum, weil es sich um einen "weiteren" Anschluß handelt (Komfort), sind die Kosten von uns zu übermehmen. Nur bei einem ersten Anschluß an die Geneindeabwasserleitung verpflichtet die Gemeinde sich, den Anschluß bis an die Grundstücksgrenze zu legen (beide Satzungen liegen mir vor).

Bezeichnend ist, dass immer nur ein zuständiger Beamter aus dem Rechnungswesen auf diesem Standpunkt beharrt, selbst aber nichts schriftliches beigebracht hat, was seine Aussage untermauert.

Wir haben, um nicht weitere Verzugszinsen zu zahlen (bislang sind die bereits über € 150,00), uns verpflichtet (mit Eintragung in das Grundbuch) die Kosten in monatliche Raten zu bezahlen.

Was muss ich unternehmen, um zumindest rechtsverbindliche Unterlagen für diese Aussagen zu bekommen, damit ich sonst ggf. gegen die Verwaltung auf Erstattung der mir unrechtmäßig in Rechnung gestellten Kosten klagen kann. Das Amt hat keine Unterlagen, wie man mir schriftlich mitteilte.

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

vielen Dank für Ihre Rechtsfrage.

Sie möchten erfahren, wie Sie die Aussagen der Gemeinde im Hinblick auf die Frage, ob es sich bei Ihrem Grundstück ob ein Teilgrundstück im Hinblick eines Gesamtgrundstückes handelt, schriftlich erhalten können.

Wenn die Gemeinde Ihnen die genannten Beiträge "in Rechnung stellt", wie Sie es zum Ausdruck gebracht haben, dann tut sie das in Form eines Gebührenbescheids. Dieser Gebührenbescheid sollte die entsprechenden Rechtsgrundlagen, die diesem zugrundeliegen, ebenso wie die von der Behörde zugrundegelegten Tatsachengrundlage enthalten. Dies ergibt sich aus § 109 des Schleswig-Holsteinischen Landesverwaltungsgesetzes (LVwVG).

Wenn der Bescheid keine Begründung enthält, können sie von der Behörde mit Verweis auf die genannte Vorschrift eine Begründung verlangen und ansonsten den Gebührenbescheid mangels Begründung mit Rechtsmitteln angreifen.

Die Begründung dient dazu, dass Sie die Ergreifung von Rechtsmitteln gegen die Behördenentscheidung prüfen können. Sie können den Gebührenbescheid, wenn Sie mit ihm nach Prüfung der Begründung nicht einverstanden sind, in der Regel mit Widerspruch und Anfechtungsklage angreifen. Beachten Sie bitte, dass Rechtsmittel fristgebunden sind.

Ich möchte Ihnen anraten, wenn Sie die Gebühren zur Vermeidung von Verzugszinsen und Vollstreckungsmaßnahmen bezahlen, damit aber nicht einverstanden sind, der Behörde gegenüber zu erklären, dass Sie die Zahlungen unter dem Vorbehalt der Rückforderung tätigen. Damit erzielen Sie im Rahmen einer späteren Rückforderung eine Beweislastumkehr zu Ihren Gunsten, sodass die Rückforderung einfacher fällt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Ersteinschätzung helfen.

Mit freundlichen Grüßen
M. Shoja (Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 14.04.2019 | 16:46

Guten Tag Frau Shoja,

vielleicht habe ich mein Anliegen nich präsie genug artikuliert.

Mir geht es darum, dass ich Unterlagen erhalte, die mir entweder bestätigen dass ich ein wirtschaftlich, eigenständiges Grundstück erworben habe oder dass es sich in der Tat um ein (wertminderndes) Teilgrundstück eines bereits an das Abwasser angeschlossenes handelt. In ersten Fall wäre die Kostenstellung der Gemeinde gem. Satzung nicht gerechtfertigt.

Bislang habe ich immer nur mit einem Beamten (dieser hat auch z.B. den Widerspruch unterschrieben, also bearbeitet) einer der Gemeinde übergeordneten Verwatung der nächsten, größeren Stadt, zu tun gehabt. Meine Nachfrage nach schriftlichen Unterlage wurde bislang lapidar dahingehend beantwortet, dass man nicht wüßte ob es solche Unterlagen überhaupt gebe und außedem nicht wüßte, wenn ja, wo diese lagern.

Mir geht es ausschließlich um die Tatsache, dass wir für den Anschluß dieses "voll erschlossenen Grundstückes" über € 7.000,00 Anschlußgebühren zahlen sollen.

Unser Dorf hat ca. 600 Einwohner und ist verwaltungstechnisch zunächst mit drei weiteren Dörfern zu einem Amtsbezirk zusammengelegt worden, der wiederum, was die Verwaltung angeht an die nachste Stadt verkauft wurde.

Ich kann es nicht einsehen, dass ich als Bürger (wir sind erst 2016 hierher gezogen) Anstrengungen untermnehmen muss, um entsprechende Unterlagen zu bekommen. Allein die mündliche und schriftliche Aussage eines Beamten reicht mir da mit Sicherheit nicht aus.

Wenn eine 50% Chanche besteht, würde ich sogar eine Klage ins Auge fassen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.04.2019 | 20:32

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Rückfrage.

Im Hinblick auf die Frage, ob es sich bei Ihrem Grundstück im Abwasser rechtlichen Sinn um eine eigenständige wirtschaftliche Einheit oder um einen Teil einer größeren, mehrere Grundstücke im grundbuchrechtlichen Sinne umfassende eigenständigen wirtschaftlichen Einheit handelt, kommt Ihrer Gemeinde das Entscheidungsrecht zu. Dieses Entscheidungsrecht ergibt sich aus § 2 der Satzung über die Abwasserbeseitigung der Gemeinde Bokel.

Diese Entscheidung ergeht nicht separat und ist nicht, wie Sie annehmen, irgendwo verschriftlicht. Sie ist vielmehr dem Gebührenbescheid, den Sie erhalten haben, implizit.

Sie haben keine Möglichkeit, die Entscheidung der Gemeinde, mehrere grundbuchrechtliche Grundstücke als eigenständige wirtschaftliche zu einzustufen, isoliert anzufechten. Sie müssen sich gegen den Gebührenbescheid wenden und in diesem Zuge Ihre Bedenken hinsichtlich der Entscheidung der Gemeinde im Hinblick auf § 2 der Satzung vorbringen.

Es gibt zu der Frage, was als wirtschaftlich selbststäbdige Einheit zu betrachten ist, Rechtsprechung.

Das VG Münster führte beispielsweise in seinem Urteil vom 08.10.2008 (3 L 298/08 ) entsprechend der ständigen obergerichtlichen Rechtsprechung aus:

"Die Beantwortung der Frage, ob es sich bei einem Flurstück um eine wirtschaftliche Einheit oder mehrere handelt, beurteilt sich nicht nach der tatsächlichen, sondern der zulässigen Nutzung des Grundstücks. Sie hängt von den tatsächlichen Umständen wie Lage, Zuschnitt und Größe des Grundstücks und von rechtlichen Gesichtspunkten, nämlich der Zuordnung des Grundstücks zu einem bestimmten Baugebiet und den hierfür festgesetzten Bezugsgrößen für Maß und Art der baulichen Nutzung ab. Dabei ist in beplanten Gebieten von dem auszugehen, was der Bebauungsplan selbst als Einheit vorsieht."

Nach diesen Kriterien erscheint bei Durchsicht Ihrer Angaben zu Ihrem Grundstück die Entscheidung der Gemeinde zunächst einmal nicht abwegig. Der Begriff der wirtschaftlichen Einheit ist nämlich, wie bereits erwähnt, vom Grundbuchrecht unabhängig und im Hinblick auf die hier ausschlaggebende tatsächliche Nutzung erscheint eine Zusammenfassung mehrere Grundstücke zu einer selbstständigen wirtschaftlichen Einheit im Rahmen einer Ersteinschätzung unter Zugrundelegung des mitgeteilten Sachverhalts vertretbar.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen
M. Shoja (Rechtsanwältin)

Bewertung des Fragestellers 16.04.2019 | 09:27

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"Danke, wenn auch das Ergebnis meinen Vorstellungen entspricht, war die Aussage verständlich und plausibel. Es ist eben so, dass die Amtsbürokratie am längeren Hebel sitzt."
FRAGESTELLER 16.04.2019 4,4/5,0
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