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Kauf eines Zweifamilienhauses


| 22.10.2005 23:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Schwiegereltern möchten ein Zweifamilienhaus kaufen.Die Wohnung im EG ist bereits leer und somit Bezugsfertig (für uns).Im OG wohnen noch Mieter die seid über 20 Jahren schon dort wohnen.Die Mieter haben einen Mietsvertrag von 1984 und darin ist die Nutzung vom Garten,sowie ein zusätzlicher Kellerraum den die Mieter als Schlafzimmer nutzen enthalten.Außerdem ist die Kaltmiete so niedrieg das sie unter dem Mietsspiegel liegt.
Nun meine Frage,
kann man als Neu-Besitzer einen neuen Mietsvertrag ohne Gartennutzung und ohne den zusätzlichen Kellerraum machen?
Ist es auch möglich die Miete dem aktuellen Mietsspiegel anzugleichen?
Oder hat man die möglichkeit als Neu-Besitzer die Mieter zu kündigen da wir befürchten das die Mieter nach den Ändern des Mietsvertrages Ärger machen und das dann kein schönes miteinander wohnen mehr ist.

MfG D.S.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

Ihre Schwiegereltern werden als neue Eigentümer des Objektes in den bestehenden Mietvertrag auf Vermieterseite mit allen Rechten und Pflichten eintreten. Das bedeutet, daß der bisher geltende Mietvertrag auch weiterhin Bestand haben wird, aber mit Ihren Schwiegereltern als Vermietern.

Grundsätzlich kann natürlich ein neuer Mietvertrag mit dem von Ihnen gewünschten Inhalt geschlossen werden. Der Haken dabei: Zu einem Vertragsschluß gehören (mindestens) 2 Parteien. Die Mieter müssten sich also mit der von Ihnen vorgeschlagenen Änderung einverstanden erklären. Einseitig ist eine Änderung des bestehenden Mietvertrages nicht möglich.

Eine Mieterhöhung dürfte im Rahmen des gesetzlich zulässigen (maximal 20% in 3 Jahren) möglich sein. Ihre Schwiegereltern sollten dabei aber die notwendigen Formerfordernisse beachten. Insbesondere müsste die Mieterhöhung ausreichend begründet werden - also entweder konkret auf den Mietspiegel verweisen, oder 3 Vergleichsmieten bzw. ein Sachverständigengutachten benennen.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses mit den Mietern im OG ist aus den von Ihnen genannten Gründen natürlich nicht möglich. Diese bedarf eines berechtigten Interesses, was nur bei Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung (z.B. notwendiger Abriss des Gebäudes) gegeben ist. Nur wenn Ihre Schwiegereltern - oder Angehörige - die Räume im OG selbst nutzen möchten, und keinen ausreichenden Alternativwohnraum zur Verfügung haben, käme eine Eigenbedarfskündigung in Betracht. Ob diese Möglichkeit besteht, sollten sie aber selbst anwaltlich prüfen lassen.

Sie, sehr geehrter Fragesteller, werden auf keinen Fall eine Kündigung aussprechen dürfen, da Sie, sofern Sie nicht selbst Eigentümer der Wohnung werden, natürlich in keiner vertraglichen Beziehung mit den Mietern stehen werden.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 25.10.2005 | 22:30

Sehr geehrte Damen und Herren,
sollten sich die Mieter im beisein vom Makler damit einverstanden erklären noch vor dem Kauf des Hauses und es nochmal schriftlich niederlegen mit dem Makler als Zeuge wäre das dann gelten?

MfG D.S.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.10.2005 | 22:24

Wenn sich die Mieter mit einer Vertragsanpassung einverstanden erklären, möglichst schriftlich, wäre dies natürlich rechtswirksam. Unklar ist aber, weshalb sie das machen sollten, denn einen Anspruch darauf haben Ihre Schwiegereltern nicht.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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