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Kauf eines Wochenendhauses auf einem Pachtgrundstück

19.03.2012 18:12 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich beabsichtige ein Wochenendhaus auf einem Pachtgrundstück zu kaufen und habe dazu mehrere Fragen.

Das Haus ( Kaufpreis 80.000€ ) steht auf auf einem Pachtgrundstück ( KEINE ERBPACHT ) an einen Angelteich. Für die Nutzung des Grundstückes zahlen die Eigentümer der Häuser eine jährliche Pacht an den Verpächter.

Der Kauf des Hauses wird privatrechtlich ohne Notarvertrag geregelt.
Gleichzeit schließen wir einen Pachtvertrag mit dem Verpächter.
Der Vertrag hat eine Laufzeit von 15 Jahren, verlängert sich dann um weitere 10 Jahre und im Anschluss jährlich.

Laut Vertrag ist die Bebauung des Pachtlandes erlaubt, so stehen hier schon 22 solide Stein- und Holzhäuser mit einem Wert von je 50.000€ - 100.000€.

Gemäß des Pachtvertrages muss die Bebauung nach Vertragende ( ohne Verlängerung ) allerdings entfernt werden. ( Vertrag von 1986 )

Ist dieses Rechtens - ohne die Zahlung einer Entschädigung?

Ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass 22 Anlieger dieses finanzielle Risiko eingehen.

Was passiert wenn der Verpächter das Land verkauft oder Verstirbt
( während der Laufzeit ) ? Können wir gekündigt werden?

Wie können wir ein Risiko minimieren?

Vielen Dank für Ihre Antwort!





-- Einsatz geändert am 19.03.2012 22:10:52

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Die Tatsache, dass das Wochenendhaus nach Ablauf der Pachtzeit entfernt werden muss, folgt daraus, dass es als ein so genannter Scheinbestandteil zum Grundstück gemäß § 95 BGB einzustufen ist. Hierzu ist zu sagen, dass Gebäude grundsätzlich, sofern sie mit dem Grund und Boden fest verbunden sind als dessen wesentlicher Bestandteil (§ 94 BGB) einzustufen ist. D.h., wenn Sie ein Haus auf einem fremden Grundstück errichten, verlieren Sie grundsätzlich Ihr Eigentum an dem gebauten Haus und es geht in das Eigentum des Grundstücksigentümers über. Im Gegenzug hierzu haben Sie dann einen Entschädigungsanspruch gegen den Eigentümer wegen Verlust des Eigentümers.

Bei der von Ihnen geschilderten Situation ist jedoch davon auszugehen, dass sich das Wochenendhaus nur für einen vorübergehenden Zweck auf den Grundstück befinden soll. Dieser Zweck ist in dem Pachtverhältnis zu sehen. Im Falle des Wegfalles des Pachtverhältnisses ist somit auch der Zweck für das Wochenendhauses entfallen. Der Grundstückseigentümer könnte somit Entfernungn des Wochenendhauses aus seinen Eigentumsrechten verlangen (z.B. § 1004 BGB).


2.
Zu Ihrer Frage, was bei einem Verkauf des Landes bzw. einem Versterben des Verpächters passiert, kann ich Sie beruhigen. Dies hat keine Auswirkungen auf das ursprünglich von Ihnen abgeschlossen Pachtverhältnis. Zunächst gilt auch im Pachtrecht der Grundsatz "Kauf bricht Miete (bzw. hier: Pacht) nicht", § 566 BGB. Im Ergebnis muss sich daher ein Erweber das ursprünglich geschlossene Pachtverhältnis entgegen halten lassen.

Gleiches gilt für den Erben. Dieser tritt gemäß §1922 BGB in die Rechtsposition des Erblassers ein, sodass auch dieser den Pachtvertrag gegen sich wirken lassen muss.

3.
Ich kann mir vorstellen, dass meine Antwort insbesondere in puncto 2. nicht der Antwort entspricht, die Sie sich erhofft haben.

Möglich wäre es jedoch z.B. im Zuge des Pachtvertrages eine Klausel zu vereinbaren, die dem Verpächter in gewissen Konstellationen (z.B. tadelloser Zustand des Wochenendhauses oä). eine Übernahme- bzw. Entschädigungsverpflichtung auferlegt. Eine derartige Konstellation ist dem Miet- bzw. Pachtrecht grundsätzlich nicht unbekanntund wird meist unter der Überschrift "Verzicht auf das gesetzliche Wegnahmerecht des Mieters" gefasst. Sie würden also auf eine Wegnahme des Wochenendhauses nach Pachtzeitende verzichten (Sie dürften es infolge des Kaufvertrages mit dem Vorpächter auch abbauen und anderweitig verwenden). Im Gegenzug würde der Vermieter hierfür einen Betrag X bezahlen.

"Klauselvorschlag:

Der Verpächter zahlt an den Mieter im Falle des Pachtendes als Entschädigung für die Übernahme des Wochenendhauses samt Einrichtung einen einmaligen Betrag in Höhe von (..)"

Ob sich der Verpächter mit einer derartigen Klausel einverstanden erklärt, kann ich selbstverständlich nicht einschätzen. Eine andere Option wäre es, dass Ihnen vertraglich die Benennung eines Nachpächters eingeräumt wird, der das Pachtverhältnis forführt. In diesem Fall könnten Sie das Wochenendhaus weiterverkaufen und würden nicht Gefahr laufen, dass sich der Verpächter weigert, den Erwerber als Neupächter zu akzeptieren.

4.
Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort einen guten Einstieg in das Thema geboten zu haben und stehe Ihnen für vertiefende Nachfragen jederzeit gerne zur Verfügung. Sofern Sie eine detaillierte Ausarbeitung/ Überprüfung des Pachtvertrages wünschen, würde ich mich über eine direkte Beauftragung freuen.

Ich weise darauf hin, dass ich die Sach- und Rechtslage allein nach dem BGB geprüft habe, da ich aufgrund Ihres Wohnortes Düsseldorf davon ausgehe, dass sich das Wochenendhaus samt Grundstück auf einem "Westgrundstück" befindet. Sofern es sich um ein "Ost-Grundstück" in den neuen Bundesländern handelt, welches im Geltungsbereich des Zivilrechtsbuch der DDR errichtet worden ist, bitte ich dringend um Verwendung der Rückfrage-Option, da in diesem Fall u.u. das Schuldrechtsmodernisierungsrecht anwendbar ist, was zu anderen Ergebnissen führen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Fabian Tietz
Rechtsanwalt

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