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Kauf eines Grundstücks

| 09.07.2011 21:24 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Ich habe vor einigen Wochen ein Grundstück per Notarvertrag von Privat als Baugrundstück gekauft. Dieses Grundstück besteht aus 2 Flurstücken. Nun hat die Stadt für eines der Flurstücke vom Vorkaufsrecht gebrauch gemacht und dieses per Einschreiben angemeldet.
Der Verkäufer wusste, dass dieses Flurstück innerhalb eines B Planes der Stadt liegt - es aber vorher nicht offen gelegt.. Geplant ist der Bau einer Durchgangsstrasse - dieses Flurstück würde dann zur Strasse werden. Aktuell liegt das Grundstück nur an einer Anlieger Sackgasse an. Diese Sackgasse soll laut B Plan zu einer Durchgangsstrasse ausgebaut werden. Ein Termin wird jedoch nicht bekannt gegeben.
Für uns ist nun das verbleibende Flurstück etwas zu klein und wegen der Gefahr des Strassenbaus nicht mehr interessant. Kann ich aus dem Vertrag aussteigen ( Rückabwicklung ). Die Aufflassungsvormerkung ist durch. Bezahlt habe ich noch nicht, da bis jetzt kein Fälligkeitsbescheid vorliegt.
Wie gehe ich genau vor.
Veranlasse ich oder der Verkäufer die Rückabwicklung?
Wer trägt die Kosten für die Rückabwicklung?
Wer trägt die bereits enstandenen Kosten Notar 600€, Makler 4500€, Gericht Auflassung 100€ ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Da der Verkäufer seine Pflicht zur Übereignung des Kaufobjekts nicht erfüllen kann, liegt ein Fall der sog. Unmöglichkeit zur Leistung vor. Ihnen steht somit ein gesetzliches Rücktrittsrecht zu. Das Recht ergibt sich aus §§ 437 Ziff. 2, 326 Abs. 5, 323 Abs. 1 BGB.

Den Rücktritt müssen Sie erklären (§ 349 BGB).

Ihre Kosten erhalten Sie als sog. Ersatz vergeblicher Aufwendungen vom Verkäufer zurück. Indem dieser Sie nicht über das bestehende Vorkaufsrecht der Gemeinde informierte, verletzte er eine vertragliche Pflicht. Das dürfte mindestens fahrlässig, also schuldhaft, geschehen sein. Ihre Aufwendungen können Sie neben dem Rücktritt geltend machen (§§ 325, 437 Ziff. 3, 284 BGB). Zu den nunmehr nutzlos gewordenen Aufwendungen zählen die Kosten für Notar und Gericht.

Die Maklerkosten können Sie vom Makler zurück verlangen: Für den Fall, dass ein gemeindliches Vorkaufsrecht die Maklerdienste zunichte macht, fällt keine Provision an. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (entschieden z. B. im Urteil vom 4.3.1999 - III ZR 105/98, NJW 1999, 2271). Treten Sie also wegen dieser Kosten zunächst an den Makler heran.

Abschließend empfehle ich dringend, dass Sie den Kauf- und Maklervertrag von einem Anwalt in Ihrer Nähe prüfen und sich näher beraten lassen. Im Schriftverkehr mit Verkäufer und Makler sollten Sie sich anwaltlich vertreten lassen. Es gilt schon außergerichtlich Fehler zu vermeiden und Ihre rechtlichen Interessen mit Nachdruck zu verfolgen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.07.2011 | 08:32

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Stellungnahme vom Anwalt:
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