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Kauf eines Anwesens wovon einen Teil vermietet ist


20.07.2007 17:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Mein Mann und ich haben vor ein historisches Anwesen zu Kaufen. Dies besteht aus 2 Teilen: ein Haupthaus und ein separates Nebengebäude.
Beiden Gebäude sind renovierungsbedürftig, dass heisst: Haupthaus z.B. elektrik, Wasserversorgung Jahren 50/60, Heizung mindestens 20/30 Jahren alt, usw.
Dass Nebenhaus ist vermietet seit sept 2000 an 1 Frau mit Kind.
und ist noch einigermassen Bewohnbar aber soll auch demnächst renoviert werden (doppelverglasung, elektrik, heizung usw).
Dazu kommt dass die Renovierung des Haupthauses dermassen viel ist, dass es wärend die Umbau wahrscheinlich nicht bewohnbar ist (kein Wasser/Strom/Heizung). Deswegen möchten wir die Mieter vom Nebenhaus damit wir selbst in dass Nebenhaus wohnen und von da aus die Renovierung des Haupthauses begleiten können aber auch Teilweise selbst durchführen möchten (dies kostet natürlich Zeit). Nachdem dass Haupthaus renoviert worden ist, möchten wir dass Nebenhaus renovieren, auch dass wird dann Zeitweise nicht bewohnbar sein (elektrik/strom/Verglasung/Dach/Wärmedämmung)
Frage: 1. ist es möglich wegen o.g. Gründe die Mieter zu kündigen. 2. Wenn Ja, ab wann darf mann kündigen und wie lange ist die Kündigungsfrist? 3. Gibt es irgendwo einen Vorlage die mann gebrauchen kann.

Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Grundsätzlich gehen den gesetzlichen Kündigungsgründen und -fristen die vertraglich vereinbarten Kündigungsmodalitäten vor. Sollten sich in dem Mietvertrag der jetzigen Mieterin keine vertraglichen Vereinbarungen bezüglich der Kündigung finden, dann gilt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).

Dann ist entscheidend, ob die jetzige Mieterin einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit oder auf bestimmte Zeit (Zeitmietvertrag) geschlossen hat. Diese Frage sollten Sie vor dem Kauf unbedingt geklärt haben, da sich dann Unterschiede bezüglich der Kündigung ergeben können.

Auf Zeitmietverträge, die - wie vorliegend - vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, sind weiterhin die bis dahin geltenden Vorschriften der §§ 564c, 564b BGB und § 556a-c BGB anzuwenden. Hier können sich dann Unterschiede ergeben, je nachdem wie lange die vereinbarte Mietdauer läuft. Da in der Mehrzahl aller Mietverhältnisse jedoch ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wird, gehe ich auf den Zeitmietvertrag nicht weiter ein.

Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit geschlossen werden, können fristlos oder fristgemäß innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen (ordentlich oder außerordentlich) gekündigt werden, sofern ein ausreichender Kündigungsgrund vorliegt. Einen Grund für eine fristlose Kündigung sowie eine außerordentliche fristgemäße Kündigung kann ich vorliegend nicht erkennen, so dass Sie einen ordentlichen Kündigungsgrund vorweisen müssen, um das Mietverhältnis fristgemäß beenden zu können.

Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach § 573 Abs. 2 BGB liegt ein solches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Vorliegend käme vor allem die Möglichkeit in Betracht, dass Sie die Räume für sich oder Ihre Familienangehörigen benötigen. Gleichwohl ist dabei zu bedenken, dass alleine der Wunsch nach Wohnraum nicht ausreicht. Sie müssen den Wohnraum auch tatsächlich „benötigen“. Es muss also ein besonderes Nutzungsinteresse bestehen. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn eine Wohnung als Altersruhesitz gedacht ist, der bisherige Platzbedarf nicht ausreicht, wenn eigene Familienangehörige mit untergebracht werden sollen oder Wohnung und Arbeitsstätte in einem Haus untergebracht werden sollen. Ihrer Sachverhaltsschilderung sind derartige Interessen nicht zu entnehmen, so das ich leider keine abschließende Beurteilung vornehmen kann. Alleine das Bedürfnis, während der Renovierung des Haupthauses begleiten zu wollen, halte ich persönlich für nicht ausreichend. Sie müssen damit rechnen, vor Gericht alleine mit diesem Argument nicht „durchzukommen“, weil auch die bisherige Mieterin ein Recht darauf hat, ihre grundrechtlich geschützte Wohnung beizubehalten, wohingegen Sie eine Renovierung des Haupthauses - wenngleich unter erschwerten Voraussetzungen - auch von weiter weg aus überwachen können.

Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Härte liegt z.B. vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (vgl. § 574 Abs. 2 BGB). Eine soziale Härte liegt weiterhin vor bei hohem Alter, Krankheit, Behinderung, langer Mietdauer und entsprechender Verwurzelung der Mieter. Sie könnten damit rechnen, dass die bisherige Mieterin hier Widerstand leistet und dabei u.a. auf ihr Kind verweist.

Nach § 573c BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Es gibt in juristischen Formularbüchern diverse Musterschreiben, welche Sie verwenden können. Sie tragen allerdings das Risiko, dass Ihre Kündigung (bereits aus formalen Gründen) unwirksam ist. Sie sollten sich bei entsprechender wirtschaftlicher Bedeutung weitergehend anwaltlich beraten lassen, wenn Sie vermeiden möchten, dass Sie einen Fehler machen, der Sie viel Geld kosten kann. Denn es gibt einige Formalien zu beachten (u.a.: Kündigung muss schriftlich unter Angabe der konkreten Gründe erfolgen und Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB enthalten).


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

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35037 Marburg

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