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Kauf eines Altbaus


28.11.2005 22:56 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

habe ein Reihenhaus Bj. 1970 gekauft aber noch nicht vollständig bezahlt. Während der Umbau/Renovierungsarbeiten wurden Schaden am Dach (Flachdach) festgestellt, welche vorher für uns nicht erkennbar waren. (Nach entfernung der alten Tapeten und Bodenumrandungen waren feuchte Stellen bemerkt worden.) Im Kaufvertrag steht 0815-mäßig gekauft wie gesehen und besichtigt. Nach Einschaltung mehrerer Fachfirmen erhielten wir die Info, das gesamte Dach sei marode und muß dringend saniert werden.

Frage: Das Haus wurde noch nicht vollständig bezahlt, eine Übergabe ist auch nocht nicht erfolgt. Muß der Verkäufer das marode Dach richten lassen bzw. können wir die Kosten für die Reparatur vom Kaufpreis abziehen?
29.11.2005 | 00:21

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage, die ich sogleich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben summarisch beantworten möchte.

1.
Ausgangspunkt für eine Minderung (und damit verbunden ein Einbehalt des abzuziehenden Kaufpreises) sind zunächst die Vorschriften der §§ 434, 437ff. BGB. Danach kann bei Vorliegen eines Mangels von den dort beschriebenen Rechten (s.u.) Gebrauch gemacht werden.

2.
Ein Mangel nach jenen Vorschriften, worunter auch bereits die gewöhnliche Verwendung bzw. die Beschaffenheit fällt, die bei Sachen gleicher Art üblich ist (§ 434 Abs. 1 Nr. 2), liegt unzweifelhaft vor, da auch bei einem alten Haus erwartet werden kann, dass kein undichtes Dach vorliegt. Eine grob fahrlässige Unkenntnis vom versteckten Mangel (vgl. dazu § 442 BGB), die einen Gewährleistungsanspruch vollständig ausschlösse, vermag ich hier nicht zu erkennen.

3.
Problematisch ist nun aber, wie Sie selbst bereits erkannt haben, der vorliegende Gewährleistungsausschluss. Aus der Vorschrift des § 444 BGB ergibt sich nämlich, dass eine rechtsgeschäftliche Beschränkung der Gewährleistungsrechte möglich ist. Aufgrund der Formulierung „gekauft wie gesehen“ wird dies in Ihrem Fall, vorbehaltlich einer genaueren Vertragsprüfung, auch der Fall sein.

Allerdings sagt § 444 BGB auch, dass der Verkäufer sich auf einen Gewährleistungsausschluss dann nicht berufen kann, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat bzw. wenn er eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Arglist liegt dann vor, wenn der Verkäufer die wahre Sachlage bzgl. eines Mangels kennt bzw. mit der Möglichkeit rechnet und dennoch billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung des Mangels den Vertrag so nicht abgeschlossen hätte. Ob dies hier vorliegt, ist letztlich ein Beweisproblem. Bei lebensnaher Sachverhaltsauslegung dürfte jedoch davon auszugehen sein, dass ein derartig fehlerhaftes Dach bekannt war und dies auch den klaren Schluss auf Arglist zulässt.

4.
Bezüglich der Garantie gilt, dass auch stillschweigend eine Eigenschaft zugesichert werden kann. Ob dies hier aber für das Dach angenommen werden kann ist, da Privatverkauf, eher zweifelhaft.

5.
Von daher sollten Sie unter dem Aspekt der Arglist an den Verkäufer herantreten, dazu müssen dann aber natürlich Gutachten auch zu der Frage der Erkennbarkeit für den Verkäufer angefertigt werden. Wenn dies aber zuträfe, könnten Sie natürlich gemäß § 441 BGB eine Minderung des Kaufpreises beanspruchen. Dies wäre aber Tatfrage (s.o.).

6.
Sie sollten, das ist mein abschließender Rat, einen Kollegen Ihres Vertrauens – unter ausführlicher Prüfung des Kaufvertrages und genauer Analyse der vorliegenden Mängel – mit dem Mandat betrauen. Dieser wird alle weiteren Schritte einleiten. Bis zur abschließenden Klärung sollten Sie den Kaufpreis (sie haben ein Zurückbehaltungsrecht) nicht auszahlen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine hilfreiche, erste Orientierung gegeben zu haben. Sollten dennoch Verständnisprobleme verbleiben, nutzen Sie doch gerne die kostenlose Nachfragemöglichkeit. Natürlich stehe ich auch für die weitere Vertretung zur Verfügung – soweit dies gewünscht ist. Kontaktieren Sie mich dazu einfach über die untenstehende E-Mail-Adresse!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-


Burgwedel, den 29.11.2005
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