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Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung zum Eigenbedarf - Absicherung im Kaufvertrag

| 08.06.2009 21:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wollen eine Wohnung kaufen. Die Wohnung ist vermietet, während der Wohnungsbesichtigungen wurde uns versprochen, die aktuellen Mieter seien drauf und dran auszuziehen. Nun - wenige Tage vor dem Notartermin - liegt eine Kündigung der aktuellen Mieter aber noch nicht vor.

Der Entwurf des Kaufvertrags enthält Passagen, die sinngemäß besagen, dass wir die Wohnung in vermietetem Zustand kaufen, das wissen und damit einverstanden sind. Das entspricht insofern nicht den Tatsachen, als dass wir die Wohnung unbedingt selbst nutzen wollen und das auch immer gesagt haben.

Die aktuellen Mieter wohnen seit 2000 in der Wohnung. Es besteht keine Kündigungssperrfrist, aber die normale Kündigungsfrist von 9 Monaten. Mit dieser Zeitspanne könnten wir uns abfinden. Allerdings befürchten wir Komplikationen nach Ablauf dieser neun Monate. Was, wenn die Mieter dann behaupten, eine Kündigung sei unzumutbar hart, beispielsweise weil die Frau schwanger oder kein vergleichbarer Wohnraum zu finden sei?

Um uns vor solchen Problemen zu schützen, würden wir gerne im Kaufvertrag regeln, dass die bisherigen Besitzer der Wohnung das Risiko solcher Scherereien tragen. Unsere Frage ist: Gibt es Vertragsformen, bei denen beispielsweise die Veräußerer der Wohnung eine Rücklage bilden müssen, die für den Fall, dass wir Rechtshilfe bei einer Räumungsklage benötigen, für die Kosten eines solchen Verfahrens aufkommen? Oder gibt es andere Lösungen?

Alle anderen Aspekte an der Wohnung sagen uns zu und wir wollen die Verkäufer auch nicht runterhandeln. Es ist eben nur so, dass wir den jetzigen Mietern nicht wirklich trauen.

Als Nebeninformation noch dies: die Veräußerer haben den Mietern vor einigen Monaten die Miete erhöht. Soweit wir wissen, haben die Mieter diese Mieterhöhung nicht akzeptiert und zahlen immer noch den alten Mietzins, welcher etwa einen Euro unter dem marktüblichen Wert liegt. Im Kaufvertrag steht, dass es zwischen Veräußerer und Mietern keine Streitigkeiten gäbe. Auch das sehen wir angesichts der Nichtakzeptanz der Mieterhöhung etwas anders.

Über schnelle Hilfe würden wir uns sehr freuen.

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

1.
Das der Kaufvertrag die Klausel enthält, dass die Wohnung vermietet ist, ist notwendig, da dies auch den Tatsachen entspricht. Der Verkäufer würde andernfalls den Kaufvertrag im Zweifel nicht vertragsgemäß erfüllen können.

2.
Das Risiko der Räumung der Wohnung können Sie auf den Verkäufer übertragen indem Sie sich z. Bsp. ein vertragliches Rücktrittsrecht einräumen lassen. Dies kann bedingt für den Fall vereinbart werden, dass die Mieter die Wohnung nicht räumen.

Sie können auch die Kaufpreiszahlung splitten und einen Teil des Kaufpreises erst nach Auszug des Mieters fällig stellen. Sollte der Mieter bis zu einem bestimmten Termin nicht ausgezogen sein, vermindert sich der Kaufpreis um den einbehaltenden Vertrag.

Inwieweit der Verkäufer sich darauf einlassen wird, kann von hier jedoch nicht beurteilt werden.

3.
Nach Ihrer Schilderung bestehen auch keine Streitigkeiten zwischen den Mietern und dem Verkäufer.

Eine Mieterhöhung ist rechtlich gesehen ein Angebot zur Vertragsänderung, dem der Mieter zu ihrer Wirksamkeit zustimmen muss; § 577 BGB. Wird die Zustimmung nicht erteilt, ist keine Vertragsanpassung erfolgt. Es besteht aber auch keine Streitigkeit.

4.
Insgesamt rate ich Ihnen den Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt Ihrer Wahl prüfen zu lassen. Unabhängig davon ob die oben vorgeschlagenen Änderungen in den Vertrag übernommen werden sollten.

Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet wird. Auch eine größere örtliche Entfernung steht einer Mandatsübernahme nicht im Wege, da die Kommunikation auch gut über Telefon, EMail, Post und Fax erfolgen kann.



Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

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Bewertung des Fragestellers 09.06.2009 | 12:42

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